[摘要] 新政的压力下，中国一线开发商开始加快了降价步伐，各大房企纷纷打折促销的同时，京沪穗多个楼盘带头出现零成交，并迅速蔓延到全国近30个大中城市。进入7月，业内人士分析，随着调控的进一步深入，或将拉开全国降价序幕。
商业物业将成为房地产价格的支撑点
星耀集团营销总监杨帆在接受房天下采访时，从各方面因素详细分析了昆明目前的房价情况，并阐述了房地产市场正在发生双重巨变。他表示，国家加强房地产业的调控以来，一线城市的房价都出现了松动或降价，特别是6月中旬开始，深圳大部分在售楼盘都进行了促销，其中万科金色沁园推出了部分特价房，120平方米大三房加品牌非毛坯后售价108万元，折算每平方米不到7000元。而佳兆业旗下金翠园、佳兆业上品、茗萃园三个楼盘再次推出10多套特价单位，优惠幅度高达1万元/平方米、幅度相当明显。佳兆业董事局主席郭英成更在股东大会上表示，如市场表现不好，下半年还将继续考虑降价销售策略。降价是大势所趋，上市公司为追求资金回笼，可能会牺牲某一阶段的局部利益以取得良好的市场回馈，率先采取局部降价或促销措施。在目前楼市调控背景下，其他的营销手段都基本失灵，降价成为开发商最有效也是最重要的营销手段。随着6月份市场供应的增加，一些楼盘低价入市并热销，而价格维持原地的楼盘销售惨淡，预计降价促销的楼盘会增多。
房地产调控肯定也会影响到昆明，但是价格是由市场和成本来决定的，昆明的旅游城市资源以及气候资源，决定了它的价格应与这些资源的匹配，而且在市场相对不明朗的情况下，消费者更看重开发商的品牌，明星企业所打造的楼盘一直成为热销的对象，个人相信，通过这次国家的密集调控，诚信的品牌房地产商将成为受益者，资金薄弱、产品欠缺新意的开发商有可能率先抛货、以缓解资金压力、甚至割肉出场；按照目前二环路内城中村改造项目的土地获得成本和拆迁成本计算，每亩土地的价格在800 万元左右，再按照常见的4.7 容积率和3%的契税计算，每平方米的土地成本就达到了2600 多元，这还只是土地成本，那么，计算上后期的营业税、企业所得税和土地增值税等几种税种，二环路内每平方米住宅的开发成本就逼近甚至超过了6000 元。加上后期的项目运作、推广、营销费用，直接成本就已经接近7000 元；这样的成本下，实在找不出来降价的理由。
去年11月、12月昆明房价的涨幅确实位于房价涨幅前列，而10月以前昆明房价涨幅是排在70个大城市的后面。仅从11月和12月的昆明房价，得出昆明总体房价上涨过快不太客观，在70个大城市里只有大理和昆明是按地震裂度八度设防的城市，这就要比七度设防的城市造价高20%以上。如果简单地把贵阳、南宁、重庆房价拿来和昆明比，我认为仅从房价对比是比较不出来的，因为我们的建造成本大不相同。
房地产市场正在发生双重巨变：，从投资品主导的定价逐渐回归到消费品定价的市场；第二，从虚拟经济回归实体经济。 与此相对应，住宅与商业地产市场发生两个转型：有迹象显示，住宅市场投资属性减少，标志是住宅地产成交量大幅下降，住宅物业降温的同时，商业、工业地产升温，二三线城市轨道物业被持续关注。由于昆明在进行大规模的城中村改造，使得需求量增加，很多区域的房屋租金确实有一定幅度的上涨。但随着这种特殊需求的减少，房租仍然会继续保持在一个稳定，且缓慢上涨的水平。与住宅相比，商铺的功能大不相同，租用商铺的主要目的是靠商铺赚取更多的利润。而从昆明的大多数商铺来看，虽然一开始的租金很低，但经过两三年的养商期后，租金的结构就会发生很多的变化。所以，商气一旦聚集，商铺的租金上涨速度是很快的，因此个人预测商业物业的价格将会在一段时间内成为房地产价格的支撑点。
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