[摘要] 新政的压力下，中国一线开发商开始加快了降价步伐，各大房企纷纷打折促销的同时，京沪穗多个楼盘带头出现零成交，并迅速蔓延到全国近30个大中城市。进入7月，业内人士分析，随着调控的进一步深入，或将拉开全国降价序幕。
新政的压力下，中国一线开发商开始加快了降价步伐，5月5日，恒大地产宣布，从5月6日起，40个楼盘全面执行8.5折优惠促销；保利上海楼盘近日开始宣布低调降价；上海绿地集团6月9日宣布，将在41个城市的全部100多个项目开展“优惠月”活动；6月16日，万科上海项目第五园开盘，降价近20%......各大房企纷纷打折促销的同时，京沪穗多个楼盘带头出现零成交，并迅速蔓延到近30个大中城市。进入7月，业内人士分析，随着调控的进一步深入，或将拉开降价序幕。
30个大中城市现零成交
从4月14日“新国十条”出台至今，一线城市楼盘成交量难抑大幅下滑，自5月份京沪穗多个楼盘带头零成交之后，已蔓延到近30个大中城市。而进入6月份至今，零成交的城市又增加了许多，零成交的楼盘更是铺天盖地，让开发商们如坐针毡。业内人士预料，接下来2-3个月成交量将愈加低迷，目前的零成交已经释放出强烈的信号，房价的暴跌将一触即发。[30个大中城市现零成交这是楼价将暴跌的信号]
各大房企优惠幅度放大
5月5日，恒大地产宣布，从5月6日起，40个楼盘全面执行8.5折优惠促销。
近期，万科在日前举行的投资者交流会上透露，其跟踪的14个重点城市5月份整体新房成交额环比降六成，成交面积下滑近五成，而成交价格受户型结构的影响也下降两成。成交量远比国家统计局的数据更为惨淡。[新闻：万科上海新盘降20% 分析称房价全线松动开闸]
上海万科也首度公开证实，万科第五园、城花新园、花园小城三个新盘近期陆续上市，实际价格与楼市新政前万科预报价相比下降近20%。
绿地集团分布在41个城市的近百楼盘项目也开始全线优惠，一些楼盘优惠已接近8折，为今年以来少有。与此同时，保利等企业的部分楼盘也不同程度地调整了定价策略。业内称，“带头大哥”的举动，意味着新房房价全线松动的闸门即将打开。
在这样的情形下，这一波打折风潮是否会蔓延到昆明？昆明楼市是否能独善其身？
昆明连线 各方声音
正方观点
多因素支撑昆明房价
新政以来，虽有分析人士预言开发商不会无动于衷，但一直以来，房价优惠基本都是“毛毛雨”，而昆明楼市目前并没有开发商正式的宣布降价。
昆明业内知名人士 玉综合分析昆明的多方特点，表示昆明的房价目前不会大幅下降。
整体上看，昆明的表现较为多元，区域不同，价格的表现也不一样；其次是项目，目前在售的项目不多，部分项目受企业背景和其他背景的影响，也会表现的很坚挺；再者，下半年供应的城中村项目本来成本就高，也不会轻易降价；第三，降价会带来连锁反应；第四，供应不多的几个大盘会联手坚挺；第五，根据不同房地产企业资金链的状况来看，能挺的自然不会降，挺不住的才会降。从另外一个方面来看，房地产的内部环境尽管压力较大，还是有办法应对的，但外部环境的变化是企业无力抗衡和改变的。假如一旦外界环境变化，比如金融环境、经济环境发生较大变化，无论昆明还是，普遍大幅降价将是必然。
从“零成交”现象和一线房企打折促销对昆明的影响来看， 玉觉得，这会加大消费者的观望，同时，也会促进部分消费者的资金转移到不动产。昆明的地理位置和产业结构比较特殊，也使昆明具有特殊的财富结构，昆明的财富积累、财富分配、消费都不同于其他城市，这也就导致昆明的房地产的市场需求不同于其他城市，这种畸形的市场和畸形的经济结构是一致的。房价降与不降，取决于企业内部和房地产外部经济、金融环境。
昆明驰远置业有限公司销售经理蔡启仲认为，昆明会受到相应的影响，但不会太严重，持币观望氛围会比较浓。他说：“首先，昆明近期开盘的新地块楼盘较少（土地成本相对较低）；其次，昆明近期推出的项目都是城中村改造项目，相对土地成本较高，价格再降的话开发商就没多少利润了；最后，昆明的购房热情依然高涨，虽然部分消费者会暂缓出手，但不排除有抄底的可能。”
昆明楼市的降价只是小区间的震荡
知名博客“昆明张三”也说道：“影响是会有的，但是昆明的房地产有一个特殊的情况，那就是拆迁量很大，市场刚性需求比较强，所以在需求方面不存在问题。问题是，本地一些开发商已经开始在做优惠促销，这都可以看作是降价的表现。而降价的幅度你们可以注意一下，涨起来是以千为基价，降下去却只是几百，这说明降价在昆明不过是无关痛痒，只是一个小区间的震荡而已，这符合经济规律。因此，一线城市的降价潮对于昆明房地产而言，不仅仅是滞后效应的问题，还在于昆明本身的市场特点，这个很重要。”
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商业物业将成为房地产价格的支撑点
星耀集团营销总监杨帆在接受房天下采访时，从各方面因素详细分析了昆明目前的房价情况，并阐述了房地产市场正在发生双重巨变。他表示，国家加强房地产业的调控以来，一线城市的房价都出现了松动或降价，特别是6月中旬开始，深圳大部分在售楼盘都进行了促销，其中万科金色沁园推出了部分特价房，120平方米大三房加品牌非毛坯后售价108万元，折算每平方米不到7000元。而佳兆业旗下金翠园、佳兆业上品、茗萃园三个楼盘再次推出10多套特价单位，优惠幅度高达1万元/平方米、幅度相当明显。佳兆业董事局主席郭英成更在股东大会上表示，如市场表现不好，下半年还将继续考虑降价销售策略。降价是大势所趋，上市公司为追求资金回笼，可能会牺牲某一阶段的局部利益以取得良好的市场回馈，率先采取局部降价或促销措施。在目前楼市调控背景下，其他的营销手段都基本失灵，降价成为开发商最有效也是最重要的营销手段。随着6月份市场供应的增加，一些楼盘低价入市并热销，而价格维持原地的楼盘销售惨淡，预计降价促销的楼盘会增多。
房地产调控肯定也会影响到昆明，但是价格是由市场和成本来决定的，昆明的旅游城市资源以及气候资源，决定了它的价格应与这些资源的匹配，而且在市场相对不明朗的情况下，消费者更看重开发商的品牌，明星企业所打造的楼盘一直成为热销的对象，个人相信，通过这次国家的密集调控，诚信的品牌房地产商将成为受益者，资金薄弱、产品欠缺新意的开发商有可能率先抛货、以缓解资金压力、甚至割肉出场；按照目前二环路内城中村改造项目的土地获得成本和拆迁成本计算，每亩土地的价格在800 万元左右，再按照常见的4.7 容积率和3%的契税计算，每平方米的土地成本就达到了2600 多元，这还只是土地成本，那么，计算上后期的营业税、企业所得税和土地增值税等几种税种，二环路内每平方米住宅的开发成本就逼近甚至超过了6000 元。加上后期的项目运作、推广、营销费用，直接成本就已经接近7000 元；这样的成本下，实在找不出来降价的理由。
去年11月、12月昆明房价的涨幅确实位于房价涨幅前列，而10月以前昆明房价涨幅是排在70个大城市的后面。仅从11月和12月的昆明房价，得出昆明总体房价上涨过快不太客观，在70个大城市里只有大理和昆明是按地震裂度八度设防的城市，这就要比七度设防的城市造价高20%以上。如果简单地把贵阳、南宁、重庆房价拿来和昆明比，我认为仅从房价对比是比较不出来的，因为我们的建造成本大不相同。
房地产市场正在发生双重巨变：，从投资品主导的定价逐渐回归到消费品定价的市场；第二，从虚拟经济回归实体经济。 与此相对应，住宅与商业地产市场发生两个转型：有迹象显示，住宅市场投资属性减少，标志是住宅地产成交量大幅下降，住宅物业降温的同时，商业、工业地产升温，二三线城市轨道物业被持续关注。由于昆明在进行大规模的城中村改造，使得需求量增加，很多区域的房屋租金确实有一定幅度的上涨。但随着这种特殊需求的减少，房租仍然会继续保持在一个稳定，且缓慢上涨的水平。与住宅相比，商铺的功能大不相同，租用商铺的主要目的是靠商铺赚取更多的利润。而从昆明的大多数商铺来看，虽然一开始的租金很低，但经过两三年的养商期后，租金的结构就会发生很多的变化。所以，商气一旦聚集，商铺的租金上涨速度是很快的，因此个人预测商业物业的价格将会在一段时间内成为房地产价格的支撑点。
反方观点
昆明楼市或将呈现更明显的下行趋势
面对楼市去年的火热和今年的寒冷，智谷文化传播公司总经理吴扬文表示：“自去年房价不正常暴涨之时，我认为就已经为未来的下行铺垫了基础。几乎所有的市场都揭示这样一个规律：凡有非理性的高涨，随之而来就是非理性的暴跌。股票是这样，汽车是这样，石油是这样，房地产也不出其外。这个过程，其实我们每个人都经历了，也都知道，只是还有许多人，知道了也宁肯不愿相信。”
吴扬文认为，现在，零成交是一个过渡词，它只是一个信号。大家真正关心的，是零成交的背后，意味着什么？这种趋势，其实很明朗。不过，对于房地产开发企业来说，这是一个很纠结的词，也是不愿看到的。但是，事实如此，需要真正的理性精神，需要冷静客观的态度，也需要企业转型和转换方式的战略出台了。被动总是不好的。零成交的背后，只会是中国楼市的下挫，现在，已经是摇摇欲坠了。下行之中，如何解脱，如何生存和发展，是要关键考虑的。
昆明属于二、三级市场，虽然前期地产供应的市场贷量有限，刚性需求较大。但是，的零成交和房价下挫，也不会让昆明独善其身。吴扬文曾做了一个数据检测，去年10月份，昆明均价是4300/平方米，今年2月份均价6200/平方米，5月份再升到了6500/平方米，6月份则降到了5700/平方米，回到了今年1月份时的基本面。,可见，昆明已进入到下行通道。而一旦降价潮吹起来，未来的昆明走向，很有可能呈现更加明显的下行趋势。所以，大家应有所防备，提前做好预案。
昆明不可能独立于楼市
云南信息报地产部编辑杨永静觉得，打折风潮肯定会波及到昆明，昆明不可能独立于楼市。就像08年的时候，昆明也同样受到楼市的影响，涨或跌，都不会独立于之外。目前，昆明某些楼盘的尾盘已经开始有一些“小动作”了，或许这将成为昆明这一轮降价的带头大哥。但是，很多开发商总是不愿承认现状，在这一点上，可以说，他们失缺了品牌开发商这顶桂冠。
“我觉得会有影响，但影响的程度不会重演08年的那一幕。”新域盛景营销策划部经理李国栋也认为。
昆明地产业内资深人士刘先生觉得，万科、绿地的带头效应，毫无疑问将促使更多楼盘迈入实质降价的行列。昆明楼市好多房地产商其实已经做好了降价准备。会有人首先打响降价枪。
楼市博弈将进一步加剧
昆明知名博客“茅屋书友”预计，楼市成交走势将持续下降。他表示，此次国家调控政策手段主要集中在银行贷款方面，包括对于提高二套房首付、限制异地购房贷款和暂停三套房放贷等，对于房产交易中的税费并没有太大的调整。目前，昆明部分银行的首套房贷还可以做到七折利率，所以对于刚性需求来说，购房的成本没有显著的增加。
目前昆明没有进一步出台调控政策的信号，政策的不明朗也导致了一定的观望情绪，这种观望也会随着时间的推移慢慢明朗化，而且昆明正处于城市基础设施以及城中村改造的建设阶段，这既改善了居住的环境也带来了大量的需求，下半年房价还会保持温和下行的态势。6月，“史上最严厉”的一轮房地产调控进行到关键的“相持阶段”，迫使房价下行的压力明显增大，房市趋冷、房价企稳迹象开始出现。而昆明市房价依旧坚挺，成为楼市最抗跌十大城市之一，也充分证明房价深度下行的可能性不是很大。
7月份楼市博弈将进一步加剧，调控政策力度仍然不减，购房人仍然低迷观望，开发商对购房人的心态难以判断，既担心降价幅度不够难以触动消费，又担心降价幅度过大引发购房人“买涨不买跌”的心态，令降价失去预期效果反而带来负面作用。7月开盘项目“欲出还休”也说明一部分开发商的举棋不定，如果想有更多的销售业绩，就必须有切实的举措来打破目前的博弈局面。
而成交低迷降低了开发商的推盘意愿，预计7月，开发商推盘的意愿并不强烈，许多项目出现了“欲出还休”的犹豫心态。7月份昆明计划开盘的项目约有16个，而其中明确表示开盘的项目仅有7余个，有近半数的项目尚存在着不确定的因素，因此，7月份的楼市注定是一个捉摸不定的动荡市场。
对此，“茅屋书友”推断当前正值新政调控的威力期，调控组合拳对打击投资、投机性购房非常精准，多数购房者购房意愿降低。观望气氛渐浓，与此同时，开发商也不敢贸然推出新盘，推盘意愿有所减弱，这些因素均导致成交走势的持续下降。
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