[摘要] 敲着“得胜鼓”进入2010年，昆明房地产开发商们又将给市场带来多少供应量？所供应的住宅产品又将给消费者带来怎样的惊喜？今年的昆明房地产市场将发生怎样的变局？
2009年风云变幻，锤炼了昆明房地产开发商。无论在营销、战略规划，还是运营理念等方面，都成就颇多。并且还在意外的回暖中收获了一笔。敲着“得胜鼓”进入2010年，昆明房地产开发商们又将给市场带来多少供应量？所供应的住宅产品又将给消费者带来怎样的惊喜？今年的昆明房地产市场将发生怎样的变局？由此，《黄金楼市》“昆明地产集团军献礼”专题报告新鲜出炉。
综述
“集团军”献礼 开发体量超过800万平方
俊发地产今年将有8地块联动，将再次显现去年秋交会上十盘亮相的汹涌气势；昆百大集团旗下有多个土地储备，跃跃欲试，异地拓展之路也越走越宽；诺仕达集团成功运营南亚风情·第壹城，今年将再在商业运营方面发力……2010年刚刚启幕，昆明主力地产集团军们未雨绸缪，已经开始了新一年的战略布点。与此同时，今年大量外来房地产开发企业入驻昆明，它们将给昆明房地产市场带来实质性的挑战和机遇……多股势力涌入，2010年昆明楼市变局已成定局。在大浪淘沙的房地产格局中，小企业可能面临出局。
关键词：供应充足
今年开发体量超800万平方米
据记者初步统计，今年昆明已经确定战略布点并且开发体量较大的地产集团军共有9家，它们分别是俊发地产、诺仕达集团、昆百大集团、中渝置地、经典地产、佳达利地产、伦华地产、长基地产、盛高置地，加起来的开发体量超过800万平方米。其中，经典双城以400万平方米的建筑体量位列位，而旗下共有8大在售及将售楼盘的俊发地产，则是楼盘供应数量的地产集团军。
据了解，去年昆明主城四区新房的成交面积约为704.4万平方米，今年9大地产集团军的预计开发体量已经超过了这一数量。这在一定程度上表明，今年昆明房地产市场的供应量将相对充足。
关键词：变局趋势
小企业面临出局
从昆明地产集团军今年的战略布点情况也可以看出，在昆明市场开发的同时，昆明本土房地产开发企业适时往州市甚至省外拓展，或者在开发住宅之外，积极向商用物业市场转换的探索行动仍在继续。除此以外，外来房地产开发企业的大举入驻无疑是今年昆明房地产变局中的重头戏。
都说“外来的和尚好念经”，大量省外一线品牌房企的进驻会不会给昆明楼市带来冲击呢？云南不动产投融资研究中心主任周大研教授表示，目前的昆明处于大发展阶段，很多外来企业进驻是一种必然趋势，本土房地产企业没必要担忧。他认为，昆明房地产市场的蛋糕很大，完全可以容纳这些“省外来客”，光360多个城中村的开发体量就很大。外来品牌房企没有通吃整个昆明市场的实力。
在省外房地产开发企业大举实质性进驻之时，今年昆明房地产市场即将面临较大变局的趋势已成为业界共识。“由于进入房地产市场门槛被提高，要求和规范越来越多，一些资历浅、没有开发经验的小公司可能在本轮调整中被淘汰出局。在城中村改造项目中，这样的小企业比较多。”昆明佳达利房地产开发经营有限公司副总经理贺云飞分析，最近一两个月时间内，政府出台了一系列调控遏制楼市的措施、细则，这对政策敏感型的房地产市场而言，会产生一定的抑制作用，特别是对那些非正常发展的企业，比如拿地不规范的企业，将面临困局。
诺仕达集团 昆明创新定制化商业的开发商
战略规划：昆明呈贡两手抓
总兵力：南亚风情·第壹城建筑面积达百万平方米，今年将主推商业部分，总建筑面积约35.26万平方米。
兵力布阵：今年，昆明诺仕达企业（集团）有限公司（下称诺仕达集团）将在主推滇池路项目———南亚风情·第壹城的基础上，启动呈贡新城的城市综合体项目推售工作。其中，南亚风情·第壹城将主推商业部分，将有部分写字楼、SOHO物业以及零散商业陆续步入销售，总建筑面积约35.26万平方米。业态包括9.6万平方米的5A级智能写字楼、4.3万平方米的SOHO国际、3万平方米的中央商业广场、2.3万平方米的家居生活馆、8300平方米的数码广场等。据了解，南亚风情·第壹城800余套住宅两次开盘，在开盘当日均全部售馨。【州市人热衷来昆投资买房 潜力楼盘更受青睐】
此外，诺仕达集团在呈贡新城的另一个城市综合体项目也计划今年启动，目前项目仍处于规划设计中。
战斗力分析：南亚风情·第壹城算得上是昆明首度定制化商业建设项目，商业格局的统一规划、统一建设和统一完工，避免常规商业地产开发建成后再招商而可能导致的尴尬和浪费。在建设中量体裁衣，多条商业流线所形成的客流互动，为主力店的成功运营奠定了坚实的基础。同时，诺仕达集团将对70.6%的商业进行自持，保证未来商业运营的统一性，使各类业态实现良性互补。凭借家乐福集团、保利院线、百盛国际餐饮机构等六大主力店的品牌带动作用，项目商业部分虽然还未推出，却早已迎得市场人气。【南亚风情·第壹城高端天幕别墅接受品鉴】
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中渝置地 昆明战略起步未来不可限量
战略规划：立足新重庆，发展大西部
总兵力：云都国际项目位于昆明高新区二环西路内（普尔斯马特原址），占地面积34.09亩，共624户
兵力布阵：云都国际是云南中渝置地发展有限公司（下称云南中渝置地）进入云南市场的个项目。公司相关高层透露，在未来的几年，中渝置地将会继续在昆明寻求大投入、大发展的机会，推出更多新项目。
据了解，云南中渝置地是中渝置地在云南的分支机构。而中渝置地作为香港联交所上市公司，在业界已小有名气。其致力于中国西南物业发展业务，目前在重庆、成都、昆明及四川其他地区拥有超过1000多万平方米的土地储备。据介绍，中渝置地旗下的重庆中渝物业发展有限公司拥有重庆北部区域1.41平方公里开发土地。在未来几年内，中渝公司在建和拟建房屋总面积将达到420万平方米。【云都国际“中渝会”会员盛情招募】
曾开发项目：加州花园、加州城市花园、汇景台、加州1号、山顶道壹号，正在建设的有爱都会、山顶道8号、山顶道御府、都会首站、万州滨江一号等项目。迄今完成建筑总面积180余万平方米。
战斗力分析：云都国际是中渝置地进入云南市场的个项目，也是中渝战略发展目标下所布的重要棋子。虽然项目体量并不算大，推出的房源量也并不多，但从中渝“发展大西部”的战略目标来看，该项目充当了先头军的角色，其品质及定位都决定其未来的发展方向。加上目前昆明城中村改造，土地资源量的剧增，未来几年，该公司在融合重庆等地的经验后，在昆明的发展速度及战斗力不可估量。【中渝云都国际——预计3月开盘】
经典地产 立足昆明主城放眼州市
战略规划：目前的战略目标为“立足于昆明主城区，放眼州市”，自经典双城后，将致力于商业地产以及旅游地产的开发。
总兵力：经典双城位于人民西路与二环西路交叉口，占地面积近千亩，建筑面积达400余万平方米
兵力布阵：云南经典房地产开发有限公司（下称经典地产）目前仍在建设、开发的项目包括位于高新区的经典双城以及富民县的经典墅四期。【经典双城 西市区商业的生力军】
据了解，今年上半年即将进入推售程序的经典双城占地面积近千亩，建筑面积达400余万平方米，将推出房源量约万余户，主要物业类型为高层、商住楼、公寓和写字楼，户型面积从60平方米—200平方米不等，共60余种户型。它是一个集商务资源、办公资源、商业资源、休闲资源、居住资源等功能复合型的城市综合体项目。项目拟建时间约4年。【经典双城为昆明再建一个城市中心】
经典·墅四期位于富民县昆禄公路十八公里处龙腾苑山庄旁，占地约100亩，预计将于今年8、9月份推售120栋别墅房源。
曾开发项目：先后在经开区、龙泉路、西山区及富民县等地，开发过隆格兰花园、经典龙泉苑、甲壳城市、经典壹城及经典·墅等楼盘。
战斗力分析：经典地产成立的时间不长，最初开发的一些楼盘并不为人所知，但随着大型别墅项目——经典·墅的推出，逐渐被业内人士关注，之后开发的甲壳城市在户型上的创新也受到消费者的青睐。今年所推的经典双城为梁家河城中村改造项目，项目耗工耗时，预计四年的建设期是对开发商人力、财力的一大考验，从今后的战略目标来看，商业地产以及旅游地产的开发迎合了目前房地产市场的走势。本报记者 金昱利
集团军展示台
佳达利地产 城中村改造项目是其“吸金石”
战略规划：今年开发的具体战略是：立足春城海岸、快速开发别样蓝天、尽快启动凤凰龙庭的一级开发。
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总兵力：套数不详，建筑面积约60万平方米
兵力布阵：昆明佳达利房地产开发经营有限公司（下称佳达利地产）副总经理贺云飞介绍，据了解，2007年，佳达利地产成功竞得阳宗海约2400亩“春城海岸”项目的国有土地使用权。春城海岸集人文建筑、自然山地、湖泊为一体，将引进大型国际锦标级18洞高尔夫球场，利用丰富的温泉资源和阳宗海独特的自然风光，打造昆明乃至云南面向世界的一张“特色名片”。项目一期占地309亩，绿化率超过60%，由独栋、双拼别墅和酒店式公寓组成。目前，春城海岸正在进行佳客会会员招募活动，预计今年3月正式启动一期的营销工作。此外，别样蓝天和凤凰龙庭都是城中村改造项目。别样蓝天位于春城路苜蓿上村，占地面积约380亩，全部高层房源，售价可能在7000元/平方米以上，预计今年年底推出；凤凰龙庭占地约200亩，将被打造为集商业、写字楼、住宅于一体的综合性社区。【春城海岸销售中心开放】
曾开发项目：自2001年成立至今，佳达利地产已发展为具有二级房地产开发资质的综合性商业房地产开发经营企业，旗下已开发的楼盘有：点金苑、五彩点金苑、点睛茗苑——五大洲·别样院景、点睛安小区等。
战斗力分析：由于体量较大，佳达利地产位于阳宗海的春城海岸今年运作仍将较为缓慢，佳达利地产今年的急先锋项目将是两个城中村改造项目。值得一提的是，这两个城中村项目都有优越的自身条件——地段优势明显，另外再加上佳达利地产本身就是城中村改造项目出身的，在城中村改造方面拥有丰富的经验（点睛茗苑——五大洲·别样院景就是其运营得比较成功的一个城中村改造项目），这两大项目很可能成为佳达利地产今年的吸金石。
昆百大集团 昆明房地产“黄埔军校”人才济济
战略规划：以房地产开发为主，辅之以商业开发等。未来昆百大集团的企业战略将以立足云南本土为主，深耕春城市场，进一步在昆明市场上提升昆百大品牌。昆百大集团内部员工透露，近几年，昆百大集团项目布点将呈现多点开花的局面。
总兵力：昆明本土1800余亩土地储备
兵力布阵：今年昆明百货大楼（集团）股份有限公司（下称昆百大集团）的土地储备比较多：野鸭湖新区1826亩土地，比野鸭湖别墅现阶段开发体量的两倍还多；城市理想周边约40亩的地块将被进行城市理想三期的开发；目前昆明走廊旁近8亩的土地，将被打造为昆明走廊二期。此外，昆百大集团将参与对呈贡新区政府公务员小区的开发建设。昆百大集团商业公司和云南中民合众投资集团联合打造的“大理中民城市广场”等项目也将陆续进入议事日程。
曾开发项目：作为国家二级资质的房地产开发企业，昆百大集团先后开发了国际花园、博园世家、晨曦街洋房、富春花园、昆明走廊、新纪元酒店公寓、野鸭湖纬度别墅、城市理想等多个楼盘项目。除昆明本土以外，昆百大集团已经把房地产开发布点到了北京、江苏等地，昆百大集团的战略正在徐徐展开。
战斗力分析：昆百大集团的实力不容小觑。作为本土一家有着50余年历史的品牌公司，昆百大集团在住宅开发和商业运营等多方面都有着深厚的积淀。不仅如此，由于采用集团化的运作方式，昆百大集团拥有较强的资源整合能力，内部员工学习的机会也比一般的房地产公司多。也正因为如此，昆百大培养了一大批的职业经理人，在同行中一直都有昆明房地产市场“黄埔军校”的称号。因此也有业内人士分析，正因为昆百大集团的人才流失严重，而新人才的培养和挖掘又需要一个过程，对其房地产项目的运营带来了一定负面影响。
邦盛地产 多元化发展高手商用物业开拓潜力不小
战略规划：多元化发展战略
总兵力：确定启动的邦盛水岸御园，建筑面积约16万平方米
兵力布阵：除了邦盛·万商城后期开发外，昆明邦盛房地产开发有限公司（下称邦盛地产）今年有多个地块可能启动。目前，计划今年进入销售阶段的邦盛水岸御园已经动工。项目位于经开区信息产业基地，计划用地103亩。
如果进展顺利，邦盛财富中心和邦盛盘龙江项目也将陆续启动。据了解，邦盛财富中心位于广福路与新昆洛路立交桥北侧，总净用地面积82亩。邦盛盘龙江项目则是邦盛地产又一个南市区高尚住宅项目，总建筑面积约6万平方米。此外，邦盛地产在湖南等地也有战略布点。据了解，湖南邦盛国际商城，占地200多亩，即将进入销售阶段。
曾开发项目：西南大型百货城、昆明永丰家电五金机电城、新时代酒店用品市场等多个商业市场以及房地产项目。
战斗力分析：其背后的强大支撑力不容忽视的。邦盛地产先后在昆明开发了多个商业市场以及房地产项目。这些项目已经形成了一定影响力。此外，从多个地块的土地储备情况看，其多元化的企业战略立足长远，后续在商用物业市场方面的发展势头不小。本报记者 刘欢
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俊发地产 8盘联动赚足眼球
战略规划：高品质标准化路线
总兵力：目前已经在售的项目有香樟俊园二期，总房源量为1000余套，总建筑面积为11万平方米；金色俊园，总房源量2744套，总建筑面积约40万平方米；俊发中心，总建筑面积4万多平方米。将售的楼盘包括滨江俊园一期，房源量1000余套，总建筑面积152830平方米；空间俊园，房源量为493套，总建筑面积为48200平方米；七彩俊园，总房源量未定，总建筑面积84.66万平方米；阳光俊园，总房源量未定，占地16亩；水晶广场，总房源量未定，建筑面积达17.8万平方米。
兵力布阵：2010年，将是云南省俊发房地产有限公司（以下称俊发地产）项目集中爆发的一年。盘点其兵力分布，就会发现，这些项目主要集中在昆明市中心﹑东市区﹑北市区地段。
其中，在售项目有三个，分别位于东片区石闸立交桥旁的金色俊园、位于民航路地段的香樟俊园二期、位于北京路地段的俊发中心。经过去年的市场消化，以上三盘在售住宅已消化大部分，目前仅剩香樟俊园二期及金色俊园有少量房源，总建筑面积达4万多平方米的俊发中心正面向全球招商中。
待售项目在主城片区内，有6个项目将于今年陆续面市。五一路的空间俊园有493套的精装修公寓，均由梁志天操刀设计，不论是品位，还是材质用料，都是一流的高端品质；而白塔路商圈的七彩俊园二期项目也将在今年面市。白云路与万华路交会处的滨江俊园一期总建筑面积达16万平方米，1000多户住宅预计将在今年推售。
白龙路与新迎路交叉处的阳光俊园及穿金路上段的水晶广场则是俊发地产的两个新项目。其中，阳光俊园占地16亩，有两栋主体建筑和一栋独立商铺。水晶广场是继俊发中心之后的又一个商业地产项目，占地面积为15.95亩，规划建设成一栋25层的写字楼。
曾开发项目：“俊发系”作品
战斗力分析：俊发地产的一大特点就是从来不曾离开城市，也从来不曾离开昆明。其打造的房地产产品，走的都是专业化及标准化路线，所开发项目的地理位置无不位于一环或是二环周边，从地段上来看就很具吸引力。盘点今年昆明楼市，俊发地产无疑是在建项目、在售项目的开发商之一。如此强大的开发实力及品牌知名度，在全省房地产领域极为少见。本报记者 虞静
长基地产 两商业项目显实力
战略规划：以品质树立品牌，走多元化路线。
总兵力：世纪中心建筑面积约64620平方米；昆明玉器城项目占地1153亩，项目规划分4期进行，一期占地面积约270亩，商业总建筑面积约23万平方米
兵力布阵：云南长基房地产开发有限公司（下称长基地产）规划中的昆明玉器城，位于茨坝街道办事处花渔沟居委会石关坡，占地1153亩，项目规划分4期进行，将充分利用我省丰富的珠宝玉石资源、旅游资源和临近东盟的地缘优势，建成以老昆明街道、建筑为主体，集玉石珠宝研发生产、博览科研、贸易销售，古玩拍卖、民俗旅游、餐饮娱乐、休闲商住为一体的综合功能区。09年启动的碧海红树养生苑，是位于呈贡西南部滇池东岸的一个旅游产业项目，由大关山、老马山及光坡组成，占地3500亩。一期规划1816亩，全部是高档别墅。而位于昆明南屏街世纪广场东侧的世纪中心，由于其所占据的一环内四面邻街的区位，还未推出，就备受关注。据了解，该项目整体42层，建成后，地下两层将作为停车场，地上1—6层为商业及配套，6层以上作为高端商务办公中心，预计于2011年竣工交房。
曾开发项目：经过4年多的时间，长基地产总开发体量上千户，建筑面积逾20万平方米。位于北市区的都市枫林，是其高端产品；位于世博园片区的都市名典，占地19.5亩，将人居与自然和谐组合。
战斗力分析：世纪中心和昆明玉器城项目，不仅扩充了长基地产的开发范围和类型，也体现出了其开发实力与未来发展方向。世纪中心地处市中心四面邻街的区位，一面市就注定身价不菲，大量的人流，使该项目预期稳定、风险较小。而作为2008年云南省政府7个重点旅游投资项目之一的昆明玉器城，将搭建销、展一体的国际化珠宝展销平台和珠宝品牌展示平台，以其巨大的规模和丰富的功能，引起了来自瑞丽、腾冲、大理、景洪、昆明等地珠宝商的强烈关注和期待。本报记者 李宛瞳
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盛高置地 或借力旅游地产 开拓市场
战略规划：“2+X”企业战略，“2”是指“大型中高档住宅社区”和“城市综合体项目”，“X”则是指盛高置地在各地发展的“旅游与休闲地产”。
总兵力：盛高大城二期约2200套，总建筑面积21万平方米
兵力布阵：目前盛高置地（控股）有限公司（下称盛高置地）在昆明的项目为位于西山区滇池路金牛小区旁的盛高大城。该项目总建筑面积超过60万平方米，是二环边罕有的中高品质的大规模社区。目前项目一、三期已基本售罄，二期正在认筹，预计二期首批房源将在春节后发售。在2009年秋季房交会上，盛高置地副总裁张海波在接受媒体访问时曾表示，2010年盛高置地在昆明主要的工作就是盛高大城二期的销售。
另据了解， 在“2+X”的企业战略下，目前盛高置地在长三角及各个省会城市均有项目在建或在售。而在昆明，盛高置地在立足于盛高大城的同时，也希望进一步挖掘昆明的旅游房地产的潜力，在昆明继续寻找除盛高大城之外的更多项目，并充分利用昆明或是整个云南省的旅游资源助推后续项目的开发。
曾开发项目：盛高大城是其在昆明开发的也是一个项目。
战斗力分析：结合盛高大城一、三期的销售状况、房价走势，以及目前二期认筹的情况来看，盛高大城作为二环边上的大社区，其区位优势、楼盘品质、周边的规划配套、交通状况等，还是得到了很多购房者的认可。另外，作为一个外来开发商，盛高置地也已经通过两三年的积累，在市场上获得了比较好的口碑；特别是在首期项目已经交付使用的情况下，后续产品的优越性会更加明显，这一点，也可以从目前二期产品公布的价格得以体现。总的说来，无论是从推盘数量还是项目自身的优势，盛高大城2010年的战斗力都会比较强。本报记者 陈世明
供应情报
●经典双城体量达400万平方米，俊发楼盘数量达8个。
●伦华地产开发的天骄北麓总1万多套住房将大量满足购房者置业北市区的需求；有着产业背景的贵研地产即将推出贵研·自然界三期项目，涵盖洋房和跃层房源，总套数约150套。佳达利地产也将有约60万平方米的建筑体量。计划今年进入销售阶段的邦盛地产的水岸御园建筑面积约16万平方米。南亚风情·第壹城今年将主推商业部分，总建筑面积约35.26万平方米。
●安宁片区，恒大地产将进行昆明·恒大金碧天下的后续开发，万辉星城四期今年将有200余套小高层房源推售，总建筑面积达2万平方米。
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