[摘要] 从目前昆明写字楼的发展情况来看，在北市区一个区域就有同德·昆明广场、金苹果、才智广场、欣都龙城、七彩俊园、水晶广场、葡萄街区、金尚俊园等一批高规格的国际甲级写字楼。对于正在谋求区域国际化发展的昆明而言，其写字楼的发展也同样需要与国际接轨，今天我们就带领各位看看目前市场普通认同的国际甲级写字楼的标准是
从目前昆明写字楼的发展情况来看，在北市区一个区域就有同德·昆明广场、金苹果、才智广场、欣都龙城、七彩俊园、水晶广场、葡萄街区、金尚俊园等一批高规格的国际甲级写字楼。对于正在谋求区域国际化发展的昆明而言，其写字楼的发展也同样需要与国际接轨，今天我们就带领各位看看目前市场普通认同的国际甲级写字楼的标准是什么？
何为国际甲级？
品质等级与智能化水平融合
对于“国际甲级写字楼”，大家并不陌生，通常被用来形容或描述一个写字楼的品质等级。但其实所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，一般写字楼按照其综合指数不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级。行业中并没有固定标准或成文的规定，到底什么样的写字楼才算作甲级写字楼？市场上谁也不愿意被叫成乙级写字楼。
相比之下，如果用国际甲级作为衡量一个写字楼品质等级的话更加有点勉强了，国际甲级写字楼并不是表示写字楼的品质等级，国际甲级指的是一个写字楼产品的智能化水平，与写字楼品质有一定关联，但不是划分写字楼等级的标准，国际甲级仅仅表示了一个写字楼智能化水平的高低，对写字楼品质有一定的影响，但是决不能说国际甲级写字楼是品质的写字楼，因为影响写字楼品质的因素很多，比如写字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等，智能化程度只是其中的一个方面而已。
那么，什么是国际甲级写字楼呢？主要指的是其智能化水平。国际甲级写字楼包括：OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化），也叫5A甲级写字楼。过去也有3A级写字楼的说法，即：OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化），FA（消防智能化）、SA（安保智能化）包含在了BA（楼宇自动化）中，近几年随着高科技智能控制系统在写字楼领域的广泛运用，楼宇控制、消防、安保的智能化程度越来越高，并成为独立的控制子系统，发展成为今天的国际甲级写字楼。
国际甲级写字楼8大参考标准
而就目前的市场情况看，人们普遍认可的国际甲级写字楼，主要指的是在达到国际甲级智能化要求的同时，又满足入驻企业国际化的需求。
为此，国际甲级写字楼也呈现出管理的国际化、数字化、空间的舒适性和实用性、节能化、人性化、便捷的交通和商务化等等特征。在实际判断中，很多指数标准是我们无法看到及具体量化的，而以下几个标准在日常写字楼的购买中，可能会对读者有所帮助。
国际化管理
侧重物业管理国际化
对于写字楼的国际化管理，在国内更多体现出的是物业管理化水平的国际化发展趋势。全球较为知名的国际物业管理团队有：太平戴维斯、仲量联行、世邦魏理仕、戴德梁行、高力国际等，他们在行业内均有丰富的国际物业管理经验及评估体系。目前，仲量联行、戴德梁行在昆明均有代理商业物业。
地段
位于中心商业区CBD内
对于想致力于成为中国500强，或者是世界500强的企业，写字楼作为企业办公和塑造企业形象的重要载体，选择一座城市的核心区位、地段就显得尤为重要。
事实上，写字楼物业很多时候是一个区域或者一座城市的地标建筑。在某一个区域内办公，也就会对企业形成某种无形的价值判断及认识。就目前的情况看，一般城市的地标性建筑或者是标志认同，大多就位于这座城市的中心商业区或CBD内，世博板块的南亚未来城就位处二环主城中心区，未来其8座国际甲级写字楼或改变城市天际线。
规模
写字楼的聚合效应明显
当然，评价写字楼的品质不能孤立地考虑项目本身，它与周边环境是一个分不开的整体，所以这里所说的规模，不仅是指建筑体积本身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性。
众多知名企业的群聚效应，是形成商务气氛的基本条件，写字楼作为企业聚集办公的载体，项目本身的规模决定企业的聚集程度。一个成熟的写字楼区域，形成的是一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的“大空间”。为此，一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上甲级写字楼的，也更难与国际接轨。
车位
零烦恼的停车场
就昆明而言，目前的市中心老一代写字楼，车位短缺已经是不争的事实，未来一个国际化标准的写字楼，其在车位配比上的比例自然不能疏忽。
就目前国际标准来看，至少150平方米需要有一个停车位，如果，写字楼位于综合物业内，其所需要的车位也就更多。就拿昆明的南亚未来城的数字创想中心，总面积9300平方米，拥有200个车位，至少200平方米的写字楼拥有46个车位。一般普通的甲级写字楼至少200平方米左右有一个车位；而乙级写字楼至少250平方米有一个停车位。为此，在购买写字楼物业时，车位配比是一个不能够忽视的问题。
电梯
数量充足分布合理
“等待时间不超过30秒”，这是国际性写字楼对于电梯的要求；而在国际上得到较多认可的国际品牌，包括日本三菱电梯、美国奥的斯电梯、日本日立电梯、日本东芝电梯、芬兰通力电梯、瑞士迅达电梯、德国蒂森电梯、日本西尼机电等品牌。
同时，除了电梯品牌识别外，每梯服务楼面面积不超过6000平方米；电梯速度不低于2.5米/秒；设计容量不低于1350公斤；高层建筑中电梯分区控制；充足的货梯等都是对写字楼考察的重要因素。
楼底净高
至少2.7米以上
就目前写字楼的销售来看，很多开发商喜欢拿写字楼的楼底净高来说事。而究竟多少楼底净高，才符合国际标准？一般国际甲级标准写字楼项目，要求其层高为3.6米，空调消防安装及装修后的室内净层高（楼底净高）至少2.7米以上，同时，还需要拥有较高得房率。通常单元分割后的得房率也应该要至少高于70%。而昆明目前南亚未来城打出的写字楼广告显示，其写字楼层高基本在3.6米，已经开工建设的亚洲新塔层高为4.2米。
中央空调
设备完善
谁都不喜欢在封闭及闷热的环境中办公，为此，对于一个国际化、高端化的写字楼而言，空调系统就显得尤为重要。
一般而言，完善的中央空调需要空调产品出自品牌系列，知名的中央空调品牌包括，大金、约克、开利、特灵、麦克维尔、美的、海尔、格力、远大等。
安装上，要求4风机盘管系统或变频空调系统；并能够24冷、热水供应；新鲜风供应量不少于30立方米/；HVAC（空气调节系统）设计供应量不多于10平方米/人；此外，还需实现租户独立温控。
国际甲级写字楼其他标准
除去以上比较明显的7大标准之外，还包括以下一些标准：
●楼面面积不小于1500平方米；
●大开间设计，无柱式设计，细分灵活；
●楼层无黑房；
●间墙至主墙距离不低于9米；
●楼层公共水房；
●租区内管道预留；
●每间坐厕服务面积不多于500平方米；
●每10000平方米楼面面积不少于80个车位；
●承重>300公斤/平方米；
●优质玻璃幕墙或大理石/铝合金板材；
●不低于四星级酒店的装修标准；
●楼层设行政卫生间，进口洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照度，高级瓷砖或石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者要求等等。（云信王亚萍）
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