[摘要] 铺天盖地的商铺投资性文章让投资者对于商铺投资趋之若鹜，但把商铺和写字楼放在一起，哪个投资回报率更高？哪个租金回报时间更短？
■ 都市时报记者 杨威
铺天盖地的商铺投资性文章让投资者对于商铺投资趋之若鹜，但把商铺和写字楼放在一起，哪个投资更高？哪个时间更短？
第三代写字楼租金
若说投资回报，就要先了解昆明写字楼市场状况。石远介绍，在1999年昆明世博会以后，出现了像华尔贝大厦、致远大厦、美亚大厦等90年代阶段的写字楼，这一批写字楼消化了很长时间。到了2002年，三合商利，是1999年以后相对比较纯粹的开发的写字楼。以及2004年银海SOHO国际公寓，城建的财富中心，但这个阶段的写字楼并不多，一直在消化存量。到了2007年之前，写字楼价格也才4000—5000多元/平米。到了2008年开始整个房价慢慢起来以后写字楼开发也成了大家关注的一个热点，包括怡泰领域时代、世纪中心、顺城、俊发中心等等。相当于过了10年，新一轮的写字楼开发开始呼之欲出、集中上市。
个碧石建筑师和地产顾问副总经理杨明清认为，昆明目前的写字楼可以分为“老、中、青”三代。像市中心就属于比较老的写字楼，并没有很严格的写字楼标准，其实是住宅的标准用作写字楼，电梯数量严重不足，比如说北京路某写字楼，28层，只有4部电梯。虽然交通便利，但并不能提升它的物业品质，租金也不会太高，2、30元/平米。第二代比较正规，比如美亚大厦、华尔贝大厦。是按照写字楼建造标准，达到了写字楼的硬件要求，但品质不高。虽然电梯比老一代多，但距离国际甲级标准还不够，车位不够用等硬件指标判断，并且租金5、60元/平米。第三代是比较新的，高规格的写字楼标准， 比如俊发中心、顺城双塔，规格高，租金也高，可以达到150元/平米。还比如顺城双塔，不但占据比较好的地段，配套，下面就是大的购物中心，停车位也丰富，物业品质也比较好，那么租金就可以达到120—150元/平米之间。
优质写字楼投资回本快
另外就是售价，这个就要跟租金率算一下。买来肯定是靠租金，投资肯定不是拿来考虑物业增值。通过租金，租售比，租金和售价的对比来算，投资回报时间段最长不能超过十年。按投资方法算投资商铺，投资是很低的，大概20年，有些是30几年才能收回成本。售价每个平方一月租100块钱，每个平方售价1万块钱，每月100一年就1200，1万除以1200，8年左右就可以收回成本。也是因为写字楼的租金比较高，同等条件下，写字楼的售价又比商铺便宜2—3倍，但租金又可以高2—3倍，所以投资商铺可能要30年收回成本，但写字楼就只有15年，这可能是写字楼值得投资的一个原因。
八大标准供投资者参考
对于高品质的写字楼，昆明优势时代广告公司总经理李镇钊认为有八个硬件标准：电梯的数量、停车位的数量、办公区域的层高，是否和轨道交通（轻轨、地铁）相连通、商业娱乐配套、酒店与会议中心、交通干线、物业服务管理等其他一些国际级写字楼品质标准。其中交通干线不同于轨道交通，指的是国际豪华甲级写字楼要临2条以上城市干道，并有高速交通干线到达机场。普通甲级临1条以上城市干道，可便捷到达机场。
大家都会对投资写字楼很有意愿，但是要投资怎么样的写字楼、写字楼的评判标准有哪些、给市场普及一下，怎么样进行写字楼的投资，怎么样去评判写字楼的好坏，写字楼的品质肯定是影响日后的租金，像俊发中心就可以租到150元/平米，像华尔贝大厦等等就是50、60元/平米，为什么会出现这么大差距，是由品质决定的。可能传统的观点就是越是市中心的写字楼租金就越高，地段只能是决定写字楼租金的一个方面，但并不是最核心的观念。关键的是八个标准，保证品质。
以前买的写字楼现在卖了
相当于免费在里面办了几年工
■ 都市时报讯 （记者 田晶） “公司从一开始就不打算租写字楼做办公用，因为不管从投资还是自用角度说，这笔账算下来还是买下来更划算。”昆明久泰药业近日就想在科伦时代广场购买3000平方米的写字楼物业，既自用又投资。久泰药业的朱总说：“公司在几年前才买了黄土坡附近的汇金大厦来办公。之所以还要考虑再买新的写字楼，是因为科伦时代广场的写字楼有一定的差异性，因为科伦本身也是云南一家大型药业公司，此项目旨在打造一个生物医药圈，有很多同行企业意向购买，有了这种集群效应，那对于公司是很好的事。”
朱总算了一笔账：当时公司在汇金大厦以6000元/平米购买了两层写字楼。现在汇金大厦的价格已经涨到10000元/平方，溢价超过60%。按照汇金大厦50元/平米的租金情况，1000平米的月租金为：1000x50=50000元；当时购买价为6000000元，投资为50000x12/6000000=10%，这还不算每年的递增比例。如果把目前汇金大厦的写字楼出租出去的话不仅有相当丰厚的，公司也相当于免费在里面办了几年工。
朱总说现在的科伦时代广场也一样，它目前7000元/平米的均价，按照项目本身的品质、差异性和区位，相信在3年后能翻一番。
投资400万 9年就回本
■ 都市时报讯 （记者 田晶） 以金尚俊园写字楼金尚国际为例，金尚国际下批房源推出有600平米户型，价格均价为13000—15000元/平米。目前和金尚国际位于同一片区的俊发中心租金达130元/平米。金尚国际600平米的户型、13000元/平米的价格、130元/平米的租金做投资分析如下：
总价：780万元
首付：390万元
月供：44382元（10年期贷款，利率为基准利率6.55%，等额本息法计算）
平均月息：11882元（10年累计利息142.59万元，为方便计算，平均至每月）
契税：23.4万元（总价3%）
首次投入：413.4万元
月租金：130元/平米
月收入：78000元
年收入：93.6万元
净收入：79.34万元（扣除年度利息14.259万元）
年净率：19%（净收入/首次投入）
成本回收：9.8年（固定回报的情况下）
租金递增率：8%（根据此区域近年写字楼租金增长情况）
年份 2013 2014 2015 2020 2025
年租金净收入 86.82万 94.43万 103万 157.7万 236万
如果租金以每年8%递增的话，那投资成本在7年左右即可全部收回。
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