[摘要] 一直以来，写字楼的发展和城市经济的发展是息息相关的，写字楼作为经济活动的一种载体，同时也作为房地产领域中一项高端的投资产品，其价值趋向来自于整个城市的经济发展水平、方向以及速度。
一直以来，写字楼的发展和城市经济的发展是息息相关的，写字楼作为经济活动的一种载体，同时也作为房地产领域中一项高端的投资产品，其价值趋向来自于整个城市的经济发展水平、方向以及速度。
1999年世博会期间，昆明写字楼迎来轮开发潮，当时的写字楼产品单一，以满足基本的办公需求为主，存在车位少、地段少、产品单一等特点，已满足不了进驻企业的需求。随着市场经济和企业实力的不断增强，市场需要新型的、更有个性、配套齐全、交通便利、环保节能的写字楼产品出现。昆明迎来了写字楼的二次革命。
在大昆明建设背景下，城市的不断发展，对于高端商务写字楼项目提出了量和质的全新要求，放眼昆明，无论是城市中央金融区、呈贡新区、金产区以及各大创新产业园区的规划发展，市场需求量的莫过于写字楼物业，而强大的市场需求下却是昆明写字楼发展的滞后。目前昆明除俊发中心、金领地等少数代表外，昆明的高端写字楼乏善可陈，外立面单一、物业服务品质低、配套稀缺、停车位匮乏等通病普遍存在，昆明城市大发展的背景下正在呼唤更多更优质与城市发展相配的写字楼出现。
与此同时，由于国内投资渠道狭窄，投资一直是房地产行业无法回避的重心，在楼市宏观调控的背景下，住宅投资受限，许多投资者开始把目光瞄准商业地产，特别是写字楼已成投资的一片热土。近两年来，昆明越来越多的写字楼项目开始趋向高端化，同时销售上早已告别了传统的“散卖”模式，转向以整层为单位的大宗交易为主。
写字楼因需求和投资双重爆发的背景下，真正的高端写字楼需要有哪些标准，昆明最需要什么样的写字楼，我们将就此展开探讨。
萌芽
发展初期
昆明出现基本使用功能的“写字间”
回顾写字楼的发展历程，从最初简单的办公场地，到行政办公楼、综合型商务写字楼，再到现今甲级、国际甲级写字楼，我们发现，写字楼的硬件配套设施在不断提升，功能上也朝着智能化不断迈进。
“中国过去没有写字楼一说，只有办公楼”。在采访中，一位业内人士向记者如是说道，事实上，的确如此。
在改革开放初期，除了政府机关与国有企业拥有自己的办公楼或办公室之外，外企与民营中小企业在市场上几乎找不到办公的场所。由于当时外企与民企办公的需求，部分政府机关、国有企业将自己办公楼内闲置的办公室开始对外出租，以解决当时市场上办公空间紧缺的问题。随后不久，大量的落伍的商场、闲置的旅店、甚至是厂房被都被相继改为办公室，对外出租，然而，初级的写字间就这样出现了。
当时的“写字间”虽然解决了众多企业的办公需求，但也存在着商务配套不全、停车位较少、办公效率较低、无法体现商务形象等众多的问题。同时受中心人流、交通等因素影响，写字楼的商务效益无法显现。
“对昆明来说，写字楼应该是伴随着外来投资企业和本土民营企业的发展而出现的，但由于起步较晚，一直以来的发展也相对较为缓慢。”昆明城海房地产开发有限公司营销部总监罗顺刚表示。在他看来，虽然在上世纪90年代前，昆明由于经济发展的原因，没有专业的写字楼的建设。但不可否认，这一时期的“办公间”产品虽然单调，但却以统一的模式奠定了代写字楼产品的总体基调。
启动
90年代“带电梯”的写字楼现身市场
“写字间”的办公模式一直沿用至上世纪90年代，随着1999年世博会带来的经济利好，以及昆明大规模的旧城改造，加速了酒店、写字楼的全面开花，这时，市场上迅速出现了一批专业的写字楼办公物业，而以科技大厦、攀昆大厦、护国大厦、华一广场为代表的昆明代写字楼开始大规模拔地而起。
这时，“有电梯”成为这一代写字楼的共性，也成为当时写字楼档次的区分，此时的办公产品以初步成形，硬件设备也逐步的专业化。
不过，在写字楼如火如荼的建设发展之中，由于缺乏城市与产品良好规划，其车位不足、电梯效率低、设施更新受到的局限等问题，同时，相对较高的售价、租金使一些中小公司无法承受，从而促使了商住两用类产品大量涌现，随着部分写字楼从纯写字楼向商住楼转型，写字楼开始正式发展进入启动期。
“商住楼的出现，实际上是办公物业发展中的一次倒退，它虽然在车位、电梯等配置上基本与早期写字楼持平，但其商务形象却远远低于早期写字楼，而更致命的弱点是这种商住两用楼是无法办理营业执照的，而它的优势是价格”。昆明城海房地产开发有限公司营销部总监罗顺刚向记者表示。
发展
近二三年来写字楼价格涨势快渐成投资新宠
在经历了2-3年的商住两用办公楼的模式之后，随着西部大开发的提出以及大湄公河次区域经济交流合作机遇，昆明在“面向西南的桥头堡”以及“打造新昆明”等宏观定位的引导下，其城市经济和产业结构本身也面临一场蜕变。
这一蜕变最直观的影响便是，外商独资企业、中外合资企业、省外财团的纷纷入驻，以及各种投资公司、开发公司、金融服务公司的扎根，从而让更多的需求者和开发商开始意识到，目前的写字楼条件已经无法承载昆明城市定位和需要，应该发挥写字楼的聚焦效应，使得资金、技术、人才高度集中。而要顺应这个大开发时代要求的写字楼，只有智能化、国际化、地标式的写字楼才能做到。
与此同时，开发商逐渐领悟到商务办公发展方向，开始重点打造产品品质，配套日益成熟，硬件配置不断提高，不乏一些智能化应用其中，受到市场追捧和认可，推动写字楼逐渐向专业化发展。
此时，俊发中心、财富中心、金领地等写字楼的出现标志着昆明写字楼的新升级，其不仅填补了区域商务与商业接洽的不足，同时其快速强大的空间也使得写字楼成为新时代的投资香饽饽。据记者调查，俊发中心2009年开盘时的租金为80元/平方米/月，而在时隔仅两年的时间，如今，该写字楼的租金已上涨为平均130元/平方米/月。而北辰财富中心的写字楼租金也从2年前的70元/平方米/月上升到了如今的125-135元/平方米/月。其平均租金超过70%的上涨率，使得写字楼成为时下不动产中的投资，于此，昆明正式进入高端商务办公发展时代。
趋势
未来写字楼注重智能和环保理念
随着写字楼进入发展期后的迅猛扩张态势，其产品属性开始在市场中不断被细分，逐渐走向成熟，主要表现为针对目标客户群而进行的产品设计由同质化、混合型，走向更具个性化的道路，并且根据目标群体的不同需求，诞生了一批以具有国际甲级智能化产品为标杆，并渗入环保理念为首的新型“国际甲级、6E智能级”写字楼物业。
“如今，写字楼已经由单纯的个体产品上升到平台运作，写字楼周边会逐渐聚集上下游行业和平行产业，形成产业链条，甚至带动区域经济发展。”罗顺刚如此分析昆明市场的写字楼发展趋势。
事实上，正是基于对未来这一趋势的看好，近两年众多商业地产开发商把目光锁定在高档写字楼市场，顺城双塔、欣都龙城、中央商务一号、东方首座、南亚之门、南亚未来城、融城金阶、融城优郡等一些已建和待建项目的逐步亮相，开始填补昆明写字楼市场人性化主题商务产品的缺口，并在主城区，南、北、西市区各有分布。而记者也发现，人性化写字楼的进化过程主要表现在外观设计与软硬件配备上，外观作为建筑语言，不但是企业形象和实力的表现，还担任代表所在城市商务区标志性建筑的重要角色，因此，在外观上，此类写字楼无一例外总的都是绿色、节能、简约的风格，多数用的都是中空节能玻璃，在内部以及周边景观打造上，都采用生态、环保设计材料，同时基本设计为零空调，采用充足的自然光和顺畅的通风设计，让现代商务与自然环境，融为一体。
由此不难看出，写字楼人性化环保主题式发展路线是日后办公商务前行的必然。“其内部结构除了要有高科技的设施配套外，更要有人性化的服务和生态环保的商务配套，这对于写字楼的潜力具有非常重要的意义。”罗顺刚表示。（云信林若男）
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