[摘要] 在大昆明发展战略背景下，城市的发展对于商务配套的需求越来越高，写字楼在昆明房地产市场的发展中所占比例也越来越重。
需求与供给关系，永远是一个不会乏味的讨论话题。
在大昆明发展战略背景下，城市的发展对于商务配套的需求越来越高，写字楼在昆明房地产市场的发展中所占比例也越来越重。
写字楼作为一个城市国际化、现代化的重要标志，其正在助推昆明迈向大都市生活圈。但对于昆明而言，日渐壮大的写字楼开发体量及不尽相同的宣传标语，开始让市场思考，昆明可以消耗如此大体量的写字楼吗？其真正需要的写字楼是什么样的？
市场现状
国际甲级成昆明写字楼新风尚
需求产生供给。昆明作为中国面向西南开放的国际化门户和重要“桥头堡”建设的城市，其正在寻求城市品质、产业发展、市场体系、文化交流等五个方面的“国际化”，正如曾经的深圳、上海，昆明正在发生质的蜕变。一个不争的事实正在发生，昆明正在成为全省、乃至全球500强企业西南总部的重要落脚点。未来昆明对于国际化、高端化等为标志的写字楼需求也就将得到全面释放。
然而，对于任何一个城市而言，高端、新兴的市场需求总是需要区域规划、定位来承载及实现，以目前大昆明的发展战略来看，“一主四片”的发展格局已经形成，并且市中心及主城四区发展较为成熟，写字楼的发展格局也开始逐渐清晰。
租金高、停车难等问题正在日益困扰着以99世博会为代表的“老一代”市中心写字楼的发展，而主城四区内陆续出台的全新规划，商务将成为重头戏。一如西山区的“五区两带一港”发展布局中的“金产区”亦有大量的写字楼项目跟近，西山万达广场、润城等都为典型项目；对于北市区（主要为盘龙区）——北部山水新城而言，随着居住环境的成熟，其对于商务需求的增长日益明显，世博板块的南亚未来城也就是在这样的背景下规划出炉的全新产品；就南市而言，围绕滇池而形成的一批高端、定制写字楼物业，也正在崛起。
此外，就呈贡新区，以市政府的整体搬迁为契机也正在逐步形成以实力心城、上海·东盟商务大厦等为代表的写字楼项目。
总结一句，昆明写字楼物业需求正在逐步得到释放。而这些已经面世或即将面世或正在开发的写字楼项目，无疑将宣传的中心放在了一个关键词上，即以国际甲级写字楼为宣传语。南亚未来城、世纪中心、融城金阶、同德·昆明广场、大成金融商务中心等都深深打上了它的烙印。
在业内人士看来，未来国际甲级标准写字楼或扎堆面市，并成为昆明写字楼市场的新风尚。
城市价值
写字楼是城市国际化重要标识
“宏观层面来看，写字楼是一个城市现代化、国际化的重要标识。写字楼规模的大小，品质的高低等都会对一座城市形象产生重要影响。”云南东瓯投资有限公司董事长杨斌在接受记者采访时表示。与此同时，写字楼还发挥着重要的财富汇聚的作用。在昆明润坤房地产营销策划有限公司执行董事卓坚勇看来：“在城市中心，1平方米的写字楼能够创造的财富及价值，将远远超过一般住宅产品。”
而就微观层面来看，“对于致力于发展成为全球500或中国500强，甚至是云南500强的企业而言，一个像样的办公楼、写字楼，必不可少。如果，一家企业的办公环境太差，很容易让人想到企业是否是一家‘皮包’公司。”某国行投资负责人在接受记者采访时，就良好的办公环境对于企业的重要作用，进行了形象的诠释。
此外，对于写字楼的发展而言，城市发展、产业需求是其发展的支撑。一位内人士就表示，以上海为例，其作为现代化的国际大都市，国内众多企业都将经济总部选择落地上海，如果其没有后起的高端商务、写字楼等产品面市，对于上海的发展而言，无疑将是一种伤害。
而就产业发展来看，“未来城市发展中商务服务的提升，也将让商务写字楼的需求得到释放。”这是著名经济学家、清华大学经济管理学院魏杰教授日前在昆明举办的一次论坛上谈及经济结构调整的观点。在他看来，在未来服务业发展中，商务服务将是各地经济的重心，这包括了经营机构、投资银行、会计师事务所培训机构、会议中心等等，他们是一个巨大的商务服务业。未来其扎堆发展的特点，都将让城市出现一个新功能区即商务中心，商务中心也将成为朝阳产业。
而从目前的情况来看，我国的发展水平及商务服务的档次都很低，未来这个行业及商务服务的提升，都将释放出对商务写字楼的巨大需求，站在桥头堡建设重要位置的昆明来说，商务服务及配套的提升，同样将发挥重要的作用，并释放强大市场空间。
专家观点
写字楼是城市综合体重要业态
某国行投资负责人：在99世博会后，写字楼物业类开始逐步进入昆明市民及开发商的视野中；同时，2004、2005年入市的一批写字楼物业也得到了较好的市场反馈。从近几年的市场情况来看，好的写字楼多为综合体项目中的一个重要业态。放眼昆明城市综合体，处于核心地段城市综合体的写字楼，是非常稀缺的。为此，选择在这样的写字楼中办公的企业，就能够拥有良好的办公环境；同时，还可以享受到便捷的文化娱乐、购物、餐饮等全覆盖配套。这是昆明未来写字楼发展的稀有物业。
写字楼建设需与周边环境融合
云南东瓯投资有限公司董事长杨斌：昆明确实需要像北京、上海、深圳等地那样的现代化、国际化的写字楼。但就目前昆明的写字楼来看，能够定位准确、市场调研到位、品质精准的高端写字楼项目并不多。目前市场上，大量不尽相同的国际甲级标准写字楼一定适用于昆明？这就是一个需要思考的问题。对于昆明而言，未来写字楼的建设，个人认为最为主要的是抓住昆明的气候特征，并利用这样的气候特征，找到最为契合昆明实际情况的写字楼发展模式。而这一点的核心在于一切以在其中办公的人为主体，并实现人与昆明优美自然环境限度的融合。
区域需求决定写字楼类型
昆明高屋房地产经纪有限公司董事长胡先钧：对于昆明写字楼的发展需求，不能够一概而论。需求产生供给这是恒久的话题，就拿目前新亚洲·体育城或世纪城来说，写字楼能够如此火爆，是因为螺蛳湾商圈、官渡商圈等的强大的聚合效应，因为这里有成千上万的商家，需要写字楼产品。也才能够产生这样的需求，未来昆明写字楼的发展，更多的还是一个区域需求决定了其发展类型及量的多少。
期待更多国际甲级写字楼面市
昆明润坤房地产营销策划有限公司执行董事卓坚勇：享受过国际化、现代化写字楼的便捷才知道他们的重要性。就目前昆明的写字楼发展来看，确实需要这样一些写字楼的崛起与发展。无论是现在的南亚未来城、南亚之门，还是将来的昆明西山万达广场。无论是体量，还是品质都将为昆明写字楼的发展，带来重要变化，期待更多国际甲级写字楼面市。同时，对于开发商来说不能忽视昆明特色写字楼产品的研发与建设。（云信王亚萍）
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