[摘要] 继五华、盘龙、官渡、西山、东川之后，昆明的新区——呈贡，迎来了新一轮的爆发成长期，现在新区已经有大量的商业地产项目开始崛起，未来新区将会呈现怎样的发展趋势？新区商业地产发展的态势又是怎样的？
主持人 江海 （昆明广播电视台K4财富频道总监 ）
继五华、盘龙、官渡、西山、东川之后，昆明的新区——呈贡，迎来了新一轮的爆发成长期，现在新区已经有大量的商业地产项目开始崛起，未来新区将会呈现怎样的发展趋势？新区商业地产发展的态势又是怎样的？
梅永丰（昆明百大集团商业管理有限公司总经理） 嘉宾
比如说我们新都会这个项目，我们从2008年就拿地，按照正常的开发周期应该2010年就要开业了，为什么我们要到2013年？其实主要就是人口的问题，就是城市的配套，包括交通建设过程，人住进去也有一个时间。
周大研（云南财经大学不动产投融资研究中心主任）嘉宾
呈贡七个片区，不是说所有的片区只要是商业你就买，所以个你得研究规划，在这里面是那几个片区的商业价值你要去判断。
昆明呈贡新区的发展定位为现代新昆明的行政文化教育中心、社会服务中心、国际物流中心、会展中心、新兴产业中心、现代新昆明的鲜花之城、山水之城、文化之城、生态之城以及最适合人类居住的现代新城，这样一个极具潜力的新城必然吸引商业的关注。
定位引来商业关注
江海：首先想请我们的周老师给大概地介绍一下城市规划和定位对商业地产的影响到底有哪些？
周大研：城市规划定位是一个非常重要的战略上的一个决策，这个城市规划定位多大的规模、多少的人口、是什么样的一个定位等等这些决定了我们商业的业态、规模、品种、档次。所以城市规划定位对商业的影响是一个决定性的（因素）。
江海：能不能跟我们比较详细地介绍一下，在整个呈贡片区都做了哪些政府方面的规划？
梅永丰：现在是把整个呈贡县的461平方公里全部纳入到呈贡新城的建设范围，未来（人口）可能会突破100万，像北市区——未来北部的山水新城都要突破150万人，呈贡比北市区大啊。
周大研：总的来说，我觉得（呈贡商业）业态还是比较丰富的，规模也不会太小，另外它的档次也是偏中高档。所以我们研究城市和城市定位，让我们作为开发商也好，作为投资者也好，对这个城市“它到底基于什么样的一个定位”“会做什么样的产品来符合国家、云南省的对这个城市的定位”，要跟它配合起来，相互之间要有一个匹配的问题。
江海：从宏观来找微观。
江海：我们知道百大地产其实应该是算昆明地产界比较早进入呈贡片区的？
梅永丰：我们是个，商业是个。
江海：当时是看好什么？
梅永丰：我们当时首先是看到呈贡是作为一个全新的城来打造，因为昆明是有1200多年历史的一个古城，你在这个古城里面去做很多大动作是很难的。但新城是一张白纸，可以去规划。
第二就是从未来的人口规模来看，（预计）它有95万人口，这样相当于说（呈贡）是云南省的第二大城市——如果把它当成一个城市来说，现在曲靖才50多万（人口），这样就很有潜力。
第三它距离主城区比较远，就可以形成独立的消费圈，它不在主城区的辐射范围内，比如说北市区为什么会成为一个“睡城”，一个是政府的规划，一个就是它离主城区太近，它的商业在主城区的辐射范围之内。呈贡完全有可能做一个新的商业中心，我们当时做呈贡的百大新都会，口号就是要打造呈贡的“三市街”。五十年前我们在昆明做了一个城市的商业中心——三市街，那么我们现在要在呈贡的吴家营片区打造一个新的商业中心。
江海：现在也过去两三年了（项目）情况怎么样？
梅永丰：我们现在这个项目整体的规划都已经过了，招商已经完成了60%、70%了，目前正在做一个基建，马上（项目）一层要出地面了。我们计划大概在2013年底到2014年初开业。
江海：其实要说到一个城市或者一个区域的商业，真正要形成一定的规模或者形成一定的效应，不光是靠建设，同时也需要积淀。
梅永丰：有了商业就有了人气，有了商业就有了便利，那么人就都愿意住进来。为什么说公务员，包括很多买（呈贡）房子的人，他不愿意住到呈贡去，因为他现在在那个地方不方便，吃喝玩乐什么都没有，如果呈贡的商业都发展起来了，配套都完善了，就像咱们的三市街。
江海：（三市街）随着昆明城市的发展，经过了漫长的积淀过后才会有现在这样一个效应。作为呈贡来说打造这样一个百大新都会，咱们也在提“做呈贡的三市街”，真有那么容易吗？
梅永丰：我想我们是有别于目前的（昆明）市中心的做法，市中心是大量的高密度的、大盒子的商业，要把每一寸的土地利用到，这是市中心的一个做法。昆明既然是春城，我要做一个像春天一样的商业街区，就是以一个生态环境为概念的商业，这就完全有别于现代的商业了，昆明有这样的气候条件，第二呈贡有这样的土地资源，第三（城市）交通也能支持，（昆明）市中心的人以后比如通过轻轨去呈贡，只用20就可以。我不仅仅说希望（项目）辐射到呈贡，而且我希望比如市中心的厌恶了这种拥堵的人流，厌恶了这种污浊的空气的人，他愿意在那里（呈贡）呼吸一下新鲜空气，愿意去一个花、草、商业有机结合（的地方），所以我们这次打造跟此前是不一样的。
大型商业项目、集百货、餐饮、休闲、娱乐为一体Shopping Mal以及社区底商的综合业态纷纷亮相，呈贡新城的早期100万平方米上下的商业体量框架已经初具形态，呈贡新区逐渐由虚变实，商机逐步显现。
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