[摘要] 继五华、盘龙、官渡、西山、东川之后，昆明的新区——呈贡，迎来了新一轮的爆发成长期，现在新区已经有大量的商业地产项目开始崛起，未来新区将会呈现怎样的发展趋势？新区商业地产发展的态势又是怎样的？
主持人 江海 （昆明广播电视台K4财富频道总监 ）
继五华、盘龙、官渡、西山、东川之后，昆明的新区——呈贡，迎来了新一轮的爆发成长期，现在新区已经有大量的商业地产项目开始崛起，未来新区将会呈现怎样的发展趋势？新区商业地产发展的态势又是怎样的？
梅永丰（昆明百大集团商业管理有限公司总经理） 嘉宾
比如说我们新都会这个项目，我们从2008年就拿地，按照正常的开发周期应该2010年就要开业了，为什么我们要到2013年？其实主要就是人口的问题，就是城市的配套，包括交通建设过程，人住进去也有一个时间。
周大研（云南财经大学不动产投融资研究中心主任）嘉宾
呈贡七个片区，不是说所有的片区只要是商业你就买，所以个你得研究规划，在这里面是那几个片区的商业价值你要去判断。
昆明呈贡新区的发展定位为现代新昆明的行政文化教育中心、社会服务中心、国际物流中心、会展中心、新兴产业中心、现代新昆明的鲜花之城、山水之城、文化之城、生态之城以及最适合人类居住的现代新城，这样一个极具潜力的新城必然吸引商业的关注。
定位引来商业关注
江海：首先想请我们的周老师给大概地介绍一下城市规划和定位对商业地产的影响到底有哪些？
周大研：城市规划定位是一个非常重要的战略上的一个决策，这个城市规划定位多大的规模、多少的人口、是什么样的一个定位等等这些决定了我们商业的业态、规模、品种、档次。所以城市规划定位对商业的影响是一个决定性的（因素）。
江海：能不能跟我们比较详细地介绍一下，在整个呈贡片区都做了哪些政府方面的规划？
梅永丰：现在是把整个呈贡县的461平方公里全部纳入到呈贡新城的建设范围，未来（人口）可能会突破100万，像北市区——未来北部的山水新城都要突破150万人，呈贡比北市区大啊。
周大研：总的来说，我觉得（呈贡商业）业态还是比较丰富的，规模也不会太小，另外它的档次也是偏中高档。所以我们研究城市和城市定位，让我们作为开发商也好，作为投资者也好，对这个城市“它到底基于什么样的一个定位”“会做什么样的产品来符合国家、云南省的对这个城市的定位”，要跟它配合起来，相互之间要有一个匹配的问题。
江海：从宏观来找微观。
江海：我们知道百大地产其实应该是算昆明地产界比较早进入呈贡片区的？
梅永丰：我们是个，商业是个。
江海：当时是看好什么？
梅永丰：我们当时首先是看到呈贡是作为一个全新的城来打造，因为昆明是有1200多年历史的一个古城，你在这个古城里面去做很多大动作是很难的。但新城是一张白纸，可以去规划。
第二就是从未来的人口规模来看，（预计）它有95万人口，这样相当于说（呈贡）是云南省的第二大城市——如果把它当成一个城市来说，现在曲靖才50多万（人口），这样就很有潜力。
第三它距离主城区比较远，就可以形成独立的消费圈，它不在主城区的辐射范围内，比如说北市区为什么会成为一个“睡城”，一个是政府的规划，一个就是它离主城区太近，它的商业在主城区的辐射范围之内。呈贡完全有可能做一个新的商业中心，我们当时做呈贡的百大新都会，口号就是要打造呈贡的“三市街”。五十年前我们在昆明做了一个城市的商业中心——三市街，那么我们现在要在呈贡的吴家营片区打造一个新的商业中心。
江海：现在也过去两三年了（项目）情况怎么样？
梅永丰：我们现在这个项目整体的规划都已经过了，招商已经完成了60%、70%了，目前正在做一个基建，马上（项目）一层要出地面了。我们计划大概在2013年底到2014年初开业。
江海：其实要说到一个城市或者一个区域的商业，真正要形成一定的规模或者形成一定的效应，不光是靠建设，同时也需要积淀。
梅永丰：有了商业就有了人气，有了商业就有了便利，那么人就都愿意住进来。为什么说公务员，包括很多买（呈贡）房子的人，他不愿意住到呈贡去，因为他现在在那个地方不方便，吃喝玩乐什么都没有，如果呈贡的商业都发展起来了，配套都完善了，就像咱们的三市街。
江海：（三市街）随着昆明城市的发展，经过了漫长的积淀过后才会有现在这样一个效应。作为呈贡来说打造这样一个百大新都会，咱们也在提“做呈贡的三市街”，真有那么容易吗？
梅永丰：我想我们是有别于目前的（昆明）市中心的做法，市中心是大量的高密度的、大盒子的商业，要把每一寸的土地利用到，这是市中心的一个做法。昆明既然是春城，我要做一个像春天一样的商业街区，就是以一个生态环境为概念的商业，这就完全有别于现代的商业了，昆明有这样的气候条件，第二呈贡有这样的土地资源，第三（城市）交通也能支持，（昆明）市中心的人以后比如通过轻轨去呈贡，只用20就可以。我不仅仅说希望（项目）辐射到呈贡，而且我希望比如市中心的厌恶了这种拥堵的人流，厌恶了这种污浊的空气的人，他愿意在那里（呈贡）呼吸一下新鲜空气，愿意去一个花、草、商业有机结合（的地方），所以我们这次打造跟此前是不一样的。
大型商业项目、集百货、餐饮、休闲、娱乐为一体Shopping Mal以及社区底商的综合业态纷纷亮相，呈贡新城的早期100万平方米上下的商业体量框架已经初具形态，呈贡新区逐渐由虚变实，商机逐步显现。
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商业地产已现雏形
江海：我们经常也说“理想很丰满现实很骨干”，具体到呈贡这样一个片区商业发展，从百大新都会也好，从其他进军呈贡的商业地产也好，现状怎么样？
周大研：我们中国有句话说“十年树木，百年树人”，我说中间应该加上一句话——几十年才能树一个城市。商业也是这样，如果靠短暂的东西就要把商业做活做热，我觉得还是非常有难度的。每一次我到呈贡，我都感觉到白天也很冷清，到了晚上不仅冷清光线又不好，（对于呈贡）总之是有一种说不出来的感觉。
江海：咱们都说白纸上好作画，但是就像周教授的描绘一样，我们怕的是这个白纸变成荒漠。
周大研：我们要充分认识到这是一个相对漫长的过程，需要点点滴滴去积累。
江海：您预估通过我们的点滴积累之后，大概呈贡的商业什么时候能够像模像样？
周大研：我估计要真正的像一个城市，什么功能都齐全了、人气聚集了、功能也齐全了，后面还有教育、医疗一系列配套进来，肯定还是得有一二十年吧。
梅永丰：我觉得确实是一个培育的过程，是有一定的时间。因为从2005年、2006年就开始在做这个事情，比如说我们新都会这个项目，我们从2008年就拿地，按照正常的开发周期应该2010年就要开业了，为什么我们要到2013年？其实主要就是人口的问题，就是城市的配套，包括交通建设过程，人住进去也有一个时间。
周大研：虽然有30万（人）在那个地方住着，稍微集中一点的我们看就是行政中心算一块，人气最旺的实际上还是雨花片区，就是有那几个大学在里边，那边有十多万人。我们整个呈贡是七个大片区，只有两个片区有点灯光。
江海：前两天地铁即将进行试运行的这样一个消息应该是让人振奋，那目前呈贡的片区来看其实有越来越多的项目都已经在加快进度。从你们的感觉来看，从2012年来看呈贡商业地产方面会有一些什么样的变化？
梅永丰：呈贡在2012年可能不会有大规模的商业面市，应该要到2013年底，这是我的判断，可能个项目就是我们的项目，因为我们确实是个在那做商业的一个项目。
目前来说呈贡的整个商业体量大概是100万平方（米），但是真正的零售这一块可能就50、60万平方（米），因为它有酒店、有写字楼、有服务式公寓，还有一些相关的配套用房。
江海：从数据来看确实非常恐怖。
梅永丰：从它的人口来看，呈贡目前大概有30万人，加上老城，就是（商业面积：人口）2：1，就是1个人有两平方（米），但是放眼未来的角度，可能一个人就是0.5（平方米），当然未来还会有新增的商业项目，但是也会有新增的人口，（商业）也可能会做到150万（平方米），这样的一个情况下我觉得每人不超过1（平方米）都是正常的，超过1就是比较恶性的。
投资呈贡价值在哪？
江海：刚才我们谈了很多呈贡的现状以及我们预期的一些远景，应该是非常乐观非常美好的，也有身边的朋友一直在咨询现在想去呈贡买房、买铺，这就牵扯出一个话题：目前呈贡的投资价值有多大？
周大研：其实很多年前记得有媒体采访过我（这个问题），我对呈贡还是非常看好的，呈贡未来就房价来看，它的增长幅度也好各方面也好，一定是会比较好的，（房价）逐渐向主城靠拢，确实这两年也应验了这样一个判断。
总的来说，呈贡我还是比较看好，但是并不是说遍地都是黄金，你闭着眼睛买一个商铺就一定“一铺养三代”。因为原来（商铺）是一个短缺，所以当然是租金、价格的增加，现在虽然不敢说它是一个过剩，但是至少是处于饱和的这么一个状态，所以说想一口气吃成一个胖子，一夜之间变成百万富翁，我觉得这样的美梦已经是很难实现了。
江海：而且我觉得现在的开发商都算得很精，不光是把当下的利润给赚了，还有可能后边好几年的利润都一并算进去了。
周大研：其实有很多项目已经严重透支了，绝大多数都透支，只是说透支的严重一点还是不严重一点。所以这个时候就逼着我们特别是老百姓买房子不要变成一个只是出钱的人，自己还要动脑筋，自己变成一个专家，这样做可能才能做得好。比如刚才说呈贡七个片区，不是说所有的片区只要是商业你就买，所以个你得研究规划，在这里面是那几个片区的商业价值你要去判断。
江海：什么样的地段、什么样的拥有商业资源的、拥有运营团队的这样一个项目，才是值得去选择的？
周大研：我觉得“433”原则——地段占40%资源占30%人才占30%。说到地段，就是在呈贡你要去判断，你跑到大冲工业园区去买一个商铺肯定就不对了，因为它定位是一个工业，你跑到大渔片区去买个商业它是一个居住的地方显然就不对。只能说是相对集中的、比如说现在吴家营行政中心，大学城雨花片区，大学商业虽然说档次会低一点，但是它租得掉卖得掉，有需求。所以地段还是一个非常重要的因素，还是它的权重。
第二个呢，作为商业来讲，大家都说自己商业如何如何好，其实做商业先抛开技术面的不说，资源面是最重要的，很多人说招商重要，其实你没有资源谈什么招商，再做多少广告其实没用，如果你有商业资源，比如说像雷总他们这个项目，他有一个好的判断，他只要把他的商家请去，商家自然有判断力，你再跟人家做一些解释，可能这个招商本身就不会特别困难，所以资源比招商还重要。
另外还有一个商业的运营也非常重要，我们说做商业就是楼层越高越难做，竖向商业特别难做，一般商业上了三四楼以后就比登天难了，你能够往上做很难。顺城算是做得比较好，但是顺城从我们专业的角度来看还是有很多这样那样的问题，目前也还在进行调整。
所以说作为开发商来讲要多教学费，多看看多走走多学学，这样子多跟各种各样的的商家资源结合起来，各种专业团队结合起来才有可能做好，如果说一来就闭着眼睛，按照规划政策来规划设计，肯定是非常艰难，走上了一个商业地产的长征之路。
今天的呈贡，无论是硬件还是软件方面，都已经发生了重大的变化，40平方公里的核心区城市形态基本形式。此时的呈贡新区基础设施配套相对完善，商业地产的发展迎来了新的机遇，如何把控商业地产的运营也成了众多开发商普遍关心的话题。
如何抢滩未来新城？
江海：说到商业地产的运营我们就非常想听一听梅总，您是身处其中，您认为商业地产运营的核心是什么？
梅永丰：其实核心在定位，首先很多人都说地段是位，其实我认为恰恰是误解了这个问题。我是这样总结的：地段是基因，就比如说你是富二代还是官二代还是什么二代还是农民的二代，这个是基因，但是不一定就说农民二代就不能当总统，富二代就一定成才或者说官二代就一定当官，所以地段只是一个基因。
定位是灵魂，就是说它的灵魂一定要准确，规划是骨架，运营是血肉，其实像一个人一样。
那么为什么说定位是灵魂，定位首先是这个地段适合做什么商业是要做个判断的，你这个地方是要做城市的核心商业，还是要做一个区域性的商业中心，还是要做一个邻里中心，还是要做一个社区商业……首先是要清楚自己所处在什么位置，这个是最重要的。
围绕这个定位你就开始做规划了，我这个地方是做一个大盒子还是做一个商业街区，还是做一个街铺，还是做一个旅游商业的规划呢，这是取决你的定位了。
定位下面就是招商了，不同的定位不同的规划，你的招商就不一样了，如果是一个社区商业或者是邻里中心，你肯定是以生活配套为主的。
周大研：找到一个定位，什么符合这个市场符合这个地段，最重要是什么符合自己，符合自己的才是的，客观的和主观的一定要吻合。
江海：我们不是有这样一个说法吗，创新是什么，创新就是模仿加改良，尤其对于我们来说目前我们所处的这样一个条件也好、环境也好，我们成长的历程也好，其实目前这个创新确实是模仿加改良是非常简单而且有效的一个办法和途径。
最后还想请教一下梅总，您觉得商业运行管理公司在整个商业地产的运营过程当中扮演什么样的角色？
梅永丰：其实我认为它是一个纽带和桥梁的角色。首先它是联系到几个方面，一个是政府，政府主要是对规划条件包括设计方案（审批），你要说服政府、要跟政府达成一致，然后要满足政府的一些期望。从开发商的角度，我也要盈利我也要生存。这中间就有很多矛盾，所以你要怎么协调政府和开发商业的利益这个是很重要的。
另外就是商户，你怎么样去把商户资源引进过来，怎么样让他觉得这个项目有前景。最后就是针对消费者、终端，归根结底还是要针对消费者。
江海：最后想请两位嘉宾围绕我们今天这个主题用三句话来做三个概括：是呈贡商业的未来会怎么样？第二对想进入呈贡进行开发的开发商说一句什么？想进入呈贡去投资的投资者你们对他们又想说一句什么？
周大研：对呈贡商业地产的未来我总的来说还是持乐观态度，我相信呈贡商业地产的明天还是会很美好的。对开发商来说我有四个希望，希望先当学生，再到老师，再当开发商，最后再当管家，就是把它运营好。对老百姓来说，我也是同样希望大家投资地产先当专家然后再当投资者，最后你才会可能赚钱。
梅永丰：对未来我们还是比较乐观，但是我们比较害怕的就是到时候一拥而上，最害怕的就是状况了。我认为是（开发商）应该循序渐进，像三市街也是一点点成熟的，先开始有百货大楼，后面有百胜，后来百大新天地、顺城，这些都慢慢来了，最后大家互相错位大家都有自己的生存空间。现在大家一拥而上，而且大家都打着一个综合体的旗号，挂的帽子都一样。所以开发商我认为首先是理性，个商业的面积要适中，不是越大越好，动不动就是几十上百万（平方米）。第二个应该要有专业的团队，所以对开发商来说我觉得一定要处理好资本层面的问题。第三个就是处理好后期的运营过程，因为从项目拿地到开业只是万里长征的步，后期的运营是最重要的。
从投资者的角度，你如果说有闲钱有充分的商业判断，你选好地段然后准备长期持有享受未来的增值空间，如果说你想炒短线，我就建议不要去呈贡了。（昆明广播电视台供稿）
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