[摘要] 在以商品房为主的住宅市场,如果租房住的话,我们要面临两个问题,一是要承担较高的租金,二是由于业主计划改变而不得不频繁搬家,租房只能是权宜之计,买房是最终的选择。
观念之变
在以商品房为主的住宅市场,如果租房住的话,我们要面临两个问题,一是要承担较高的租金,二是由于业主计划改变而不得不频繁搬家,租房只能是权宜之计,买房是最终的选择。
但高居不下的房价让又让很多人望尘莫及。
租房还是买房?
买房置地是传统中国人根深蒂固的观念,当然这也与以往的住宅体系有关。
那么,在有更多选择的情况下,我们是选择买房还是租房?
云南财经大学房地产研究中心主任张洪认为,应该改变观念,购房还是租房由家庭收入水平来决定。
通常,购房后每年还贷能力尽量不要超过家庭年收入的30%,警戒线是50%,如果在这个能力范围内,建议买房,因为还贷本身是财产积累,而租金是费用支出,此外,就目前的趋势看,房价是在上涨中的,买房有增值的功能;反之,如果收入不是很高,建议租房,享受政策带来的实惠。
当然,对于保障性住房,政府通常都会设置一定的准入门槛,以杜绝较高收入者进入。并不是每个人都有资格购买或租住保障性住房。
买什么样的房?
目前,国内保障性住房主要点是公租房和廉租房,但在未来,并不排除保障性住房出售的可能性。德国公益性住宅的出售比例曾一度高到60%,新加坡私人拥有公益性住宅产权的比例在90%以上。昆明在2009年制定出台《昆明市实行廉租住房先租后售的实施意见》,规定了凡符合廉租房实物配租保障范围,且有自愿购买意向的家庭均可申请购买。
购买保障性住房是一种可能的购房选择,在商品房方面,买房都希望,未来的商品房是一个更为细分的市场,在过去,随便买一套房放上几年,都会有大幅的,但在未来这样的机会不多了,有的会,有的还可能会贬值,具体的取决于房屋构造、品质、所处区位环境、交通、配套等方面,购房时,在这些方面都需要做充分的考量和分析。张洪指出,对于再次置业的投资性购房,还可能会存在持有成本增加的风险,上海、重庆已经开征房产税,让持有房屋成本增加。当然,通过通过房屋出租可以降低持有风险。
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外来经验值得借鉴
德国
德国在20世纪50年代建设的住宅中,70%是靠政府资金建设的社会住宅。这种房屋在联邦德国称为公益性住宅或公共住宅或社会住宅,其中大多数是出租房。到了20世纪70年代,通货膨胀和经济停滞迫使联邦德国实行紧缩政策进行经济调整,因此,住房政策的重点逐步转移到鼓励和支持住宅自有方面,公益性住宅占每年建设住宅总户下降为20%。起初,公益性住宅大部分用于出租,在1970年出售的比例占30%,1978年出售的比例已上升到60%。
法国
据统计,法国每1000人拥有69.2套福利性住房,廉租房占法国可出租房屋的40%至50%。
近年来,法国不断地推动福利性住房建设,从而使廉租房不断增加。据法国政府住房事务部门2010年2月公布的数据,2009年,法国共资助兴建12万套福利性住房,这一数字是2000年的3倍;2005年至2009年,法国共资助兴建48.5万套福利性住房;2010年,法国政府还出资47亿欧元,资助兴建福利性住房。目前,法国约有450万套廉租房(其中一半是1985年以后兴建的),约占法国主要住房的17%。有16%的法国家庭近1000万人居住在社会住房中。
由于法国廉租房的租金通常只有市场价格的三分之一,仅有六分之一,这使很多低收入居民首先选择租房而不是买房,从而降低市场上对住房的需求,同时也对稳定房价起了一定作用。廉租房制度是法国政府调控房价比较有效的手段。
新加坡
新加坡是一个市场经济的国家,但在住房建设与分配上并不完全通过市场调节来实现,而是采取政府分配与市场出售相结合的形式,即中、低收入阶层的住房由政府投资建设并实行有偿提供,高收入阶层住房由市场提供。新加坡实施公共住房制度成功地解决了居民的住房问题,因而也被联合国评为最适合人类居住的国家之一。
从1960年至2005年底,新加坡共建造组屋97.3万套,85%的公民住进了政府组屋。其中,93%的居民拥有组屋的产权,7%的低收入家庭向政府廉价租赁组屋;另外15%的高收入家庭在市场上购买商品房。
新加坡国民的住房主要有三类,一是政府组屋,二是公寓,公寓的条件要高于组屋。三是洋房,属于私人房产。其中,低收入阶层租赁组屋,家庭月总收入在2000新元以下的可列租赁组屋,租金约为市场租金的一半,其余部分由政府予以补贴;中等收入阶层购买组屋,家庭月总收入不超过8000新元或12000新元的中等收入家庭可在公开市场购买转售组屋,或购买私人发展商设计兴建和销售的组屋;高收入阶层购买私人住宅,月总收入超过8000新元或12000(多代同堂家庭)新元的家庭,政府不负责提供组屋,他们从房地产市场直接购买私宅,包括标准较高的共管式公寓或标准更高的置地住宅,即花园式住宅。据说新加坡人一生的追求就是拥有自己的一套洋房。
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