[摘要] 2009年末，房地产调控序幕再次拉开，未来目标非常明确，即抑制投资性购房、建设商品与保障房双轨机制。
2009年末，房地产调控序幕再次拉开，未来目标非常明确，即抑制投资性购房、建设商品与保障房双轨机制。
2011年1月26日，第三轮房地产调控政策“新国八条”出炉，对个人房贷空前严厉的约束让房地产投资金融杠杆几近消失，限购政策则让本地居民不可能购买两套以上的住房，没有缴税或者社会保险证明的，失去在异地投资的资格。一个月后，昆明相关实施细则出台。
与上述调控政策对应的是，政府决定在十二五期间建设3600万套保障性住房，以满足中低收入阶层的住房需求，中央政府还与地方政府签订了在2011年建设1000万套保障性住房的责任书。
昆明在2011年拟新建保障房11万套。
按每套住3人计算，未来5年，将有超过1亿人住在保障性住房中，这意味着中国住宅市场的格局或将彻底改变。
转变住宅市场将形成两条“清晰线”从2003年开始，政府就针对房价过快上涨对房地产行业进行宏观调控，到2011年新国八条出台，近8年来，宏观调控从“抑制供给”入手，转变为“增加供给和减少需求”，市场格局也从以商品房为主到目前的以商品房和保障房“两条腿走路”。
2009年末开始的房地产调控最不同于以往的就在于，保障房建设成为房地产调控的重要手段。著名财经评论员叶檀认为，以税收和金融手段抑制投资性购房需求的目的是防止在通胀和贫富不均时代，房地产集中在极少数富裕阶层手中待价而沽，大规模建设保障型住房的目的是满足城市中低阶层的住房需求。
云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研分析，在未来，住宅市场将会形成两条很清晰的线，保障性住房解决中低收入群体住房问题，归政府；商品房解决较高收入群体住房问题，归市场。两种性质的住房分别纳入不同的政策体系，泾渭分明。
冲击保障性住房冲击商品房市场？
很显然，税收、信贷以及限购多种手段叠加的调控政策对楼市已经产生了影响，3月份，昆明主城区商品房出现连续几天零成交。昆明市在2011年拟建设11万套保障性住房，可事实上，昆明主城区每年的商品房交易量也不到10万套，很显然，保障性住房在未来将成为一种非常重要的房屋类型，问题是，如此大体量的保障性住房上市，将会对商品房市场造成怎样的冲击？
高屋地产顾问机构总经理胡先钧认为，从供求的角度看，昆明在2010年拍出了大量的土地，包括城中村改造的，未来的住宅供应量是非常充分的，保障性住房的推出，对商品房价格会有抑制作用，但不会引发大幅下跌。从长远看，保障性住房的推出只对居住格局产生影响，不会改变公众的购房趋向，也不会对商品房的投资需求产生影响，“政府有政府的功能，市场有自身的调节能力，开发商也有自己的生存之道”。
风之铃市场调研机构房地产研究中心经理杨皎分析，即使在有大量廉租房可以选择的情况下，许多消费者仍然会选择购买商品房，廉租房的建设只是满足了没有购房能力的中低收入群体的基本居住需求，随着收入的增加，这一部分人的心理趋向仍然购买属于自己的房子。
保障性住房对住宅市场带来的积极影响是，由于购房群体的分化，较高收入者会对商品房提出较多的要求，开发商为了适应市场变化，必然会更注重住房品质方面的探索和研究。
□话题延伸保障房的春天在今后相当长的日子里，在我国大地上，将兴起保障性住房建设高潮。春晚花开，保障房的春天来了。
在楼市调控新国八条中，国务院明确提出：“加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。”就在“两会”召开前夕的保障性安居工程工作会议上，国务院副总理要求各地今年必须保质保量完成开工建设1000万套保障性住房任务。
在正在召开的两会上，国家发改委有关负责人就“十二五”规划纲要中如何“提高住房保障水平”回答记者提问时提出，“十二五”时期将建设3600万套城镇保障性安居工程，使保障性住房覆盖率达到20％左右。
温家宝总理在《政府工作报告》中，进一步明确提出，今年“进一步扩大保障性住房建设规模。今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，改造农村危房150万户。重点发展公共租赁住房。中央财政预算拟安排补助资金1030亿元，比上年增加265亿元。”住房和城乡建设部副部长齐骥前天在“两会”新闻发布会上，就保障性住房建设资金来源作了说明：1000万套保障性安居工程“年度投资大概在1.3万亿到1.4万亿之间”，“有8000多亿是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集来的。剩余的5000多亿资金，将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。”他还提出：“对于公共租赁住房的投资建设，我们将采取政府主导、社会参与这样一个模式，因此我们也制定了相应的优惠政策，来鼓励和吸引更多的企业参与公共租赁住房的建设和运营。”
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