[摘要] 国内较早提出保障性住房和商品房双轨运行并由此引发较大社会反响的人是华远地产董事长任志强。
国内较早提出保障性住房和商品房双轨运行并由此引发较大社会反响的人是华远地产董事长任志强。
2004年12月，任志强说在中国企业领袖年会上说，地产商只盖的房子，并且只有把房子高价卖给富人，政府才能把更多的土地出让金转移到低收入者的住房保障中去，“不要以为房地产商给穷人盖房子就能解决穷人的问题，我们即使盖很低廉的房子也解决不了穷人的问题，穷人都要靠国家政府财政转移和二次分配解决住房的问题”。
政府规划在5年内推出3500万套保障性住房，解决中低收入者的住房问题，让任志强的那番话在某种程度上成为现实。当然，开发商绝不仅仅是为富人盖房。
为谁盖房不仅仅是为了富人在房地产调控下，住宅市场被一分为二：解决中低层收入者住房需求的保障性住房及解决较高收入者住房需求的商品房。从目前的情况看，在商品房领域，由于税收、金融及限购等手段，购房需求被大大的降低，商品房开发存在风险；在保障性住房领域，政府明确提出需要有社会资金的参与，那是一个很大的市场份额。
云南财经大学不动产投融资研究中心主任分析，保障房性住房建设，只要做好成本控制，成规模地开发，也能盈利，风险并不大。事实上，万科、招商等大开发商都已经看准了“十二五”规划关于大力加强保障房建设的机遇，参与到保障房建设中来。据统计数据，2010年北京万科的竣工面积有1/3是保障性住房；招商地产则于2010年9月通过竞标参与深圳市光明新区整体项目的开发。
“绝大多数开发商还是会进行商品房开发，商品房的产品类型要更复杂多样化一些”，周大研认为，商品房市场竞争会更加激烈，因为面对的是中高收入阶层，他们的要求更高，需要开发商研究的东西也更多，挑战更大，机会也更多。
诉求生变开发商主抓三大群体开发商必须要面对的是，房地产调控让住宅市场格局改变，购房者的诉求也随之发生变化，未来的产品定位也要随之调整。中原地产策略中心总监林岚分析，商品房与保障房针对的客户群体需求不同，中国很大部分的中等收入者和高收入者的住房问题还是需要商品房来解决。
林岚认为，房地产调控主要是抑制房屋成交价格和量的过快上涨，房价大跌的可能性并不大，但限贷令、限购令让第三套住房需求被大幅压制，受贷款等政策影响，购房者的首付、月供增加，使其对住房的总价承受能力是下降的。在这样的背景下，首次置业、改善性置业及再次改善置业是购房的主流群体，也是开发商主抓的客户群体。
三种群体对住房的要求不一样，实力中等的购房者，对于同等面积的房屋，要求其具备的功能更多，在同等功能下，要求房屋的面积变小，例如80多平米就能具备三房的功能；再次置业的购房者更注重品质的保障，对于周边的规划，配套、交通，开发商的品牌等综合因素会更加关注，且要求较高。
随着昆明房地产市场的发展，分工会朝更为专业、细分的方向发展。在市场比较初级的时候，很多发展商选择自己操盘，现在则更有更多开发商选择专业的代理公司。发展商更加专注于产品的规划、研发，打造更好的楼盘，而专业的代理公司则通过专业能力整合资源化挖掘楼盘价值。
风险仍存严控成本和销售速度是关键当前，房地产调控效果开始释放，很多购房者开始观望，住宅销售受阻。云南财经大学房地产研究中心主任张洪分析，开发商面临着三方面的风险，其一是政策风险，“限购令应该只是暂时的，征收房产税以及交易环节税种可能是下一步的重点，目的是增加房产持有成本和交易成本来抑制过度的投资性购房”；其二是财务风险，昆明市很多项目都是城中村改造，城中村的特点是土地成本高，需要的资金量比较大，在目前的信贷政策下，开发商要取得银行贷款很困难，如果销量不畅，就会出现资金链断裂的风险；其三是市场风险，由于大量的保障房建设，一部分刚性需求被分流。
瑞丰和董事总经理马惠萍认为，在目前的市场背景和政策背景下，开发商需要更谨慎的选择产品，控制成本，更为关键的是销售速度的控制，成本控制和销售速度直接关系到现金流；产品的选择和打造，一方面考验开发商专业能力，一方面考验开发商资金实力，在这种情况下，行业洗牌是必然的，结果必然是强者胜。
对于可能面临的风险，林岚对于昆明房地产的未来保持一种期待的心态，她说，每个区域的房地产的发展都需要经过一场洗礼才能更为规范和完善，这次房地产调控，对于开发商来说，既有一定的风险因素，但也是机遇。在此之前，相对一线城市而言，昆明的房地产市场在此次调控前并没有受过大冲击。但目前，昆明已经是一个半开放的房地产发展阶段，房地产调控肯定会带来冲击，经过这场洗礼，市场会趋于规范和完善，未来市场在品质标准、营销推广、品牌意识等方面都会有提升，购房者对商品房的品鉴水平和要求也会提升，实力弱的开发商可能会被淘汰。
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