[摘要] 近段时间，在二手房交易过程中的一个“房屋买卖交易公证”环节成为热议的话题。争议的焦点全都集中在二手房交易时是否真有必要去进行公证？
近段时间，在二手房交易过程中的一个“房屋买卖交易公证”环节成为热议的话题。争议的焦点全都集中在二手房交易时是否真有必要去进行公证？
那么，进行二手房交易时，公证究竟能给当事人带来哪些积极作用呢？为此，我们走访了房地产经纪公司员工、律师、法学教授等专业人士，从他们提供的一些真实事例及专业解答中，或许可以从二手房交易过程中，是否需要进行公证有一个新的认识。
三起案例引发的公证反思
案例1：据从事房地产多年的安都房产经纪人李爱捷介绍，昆明一市民因需要用钱，急将金色交响小区的房屋出售，该房已找到买主，但房屋正在按揭，经李爱捷中间协调后说服买方先出一部分钱帮卖方偿还银行贷款，但还款前只是查验了房屋除了抵押外没有查封的情况。还款后，该市民到公证处办理公证时，经公证员审核发现卖方的未婚证明是假的，导致该房屋无法出售。
之后，该房屋中介公司每次出现上述问题，均先拿到公证处请公证员帮忙审核。从一定程度上避免了买卖双方的交易风险。
案例2：昆明楚佳房地产经纪公司的彭经理介绍：在不久前，公司遇到这样的一件事情，有个人准备买房结婚，在公司看中一套二手房，很是喜欢，而且觉得价格也很合适，当天就交了5万元的定金给房东。当他高高兴兴的按照约定日期来办房产过户手续，在办理公证时，公证处发现房东的配偶总是有意回避，经公证处核实发现该人的身份证是伪造的，并且也不是房东真正的配偶。原来是房东瞒着配偶悄悄把房子卖了，找了个人来冒名顶替。如果没有公证处严格审查，很可能这位购房者就买到了一个有纠纷的房子。
案例3：昆明市明信公证处副主任王海宁曾经接触过这样的一个案例，在上世纪90年代，房屋交易现象还不太普遍，多数为单位福利房，因此购房价也相对较低。当时有这样的一个家庭，父母单位分到房子急需用钱，三个儿子中的老大、老三不愿意出钱，并放出话说谁出钱，房子归谁。二儿子是个孝子，东拼西凑帮父母交全了3万多的房款，并省吃俭用自己一个人还完所有借款。当时虽然没进行任何书面证明，但全家人都默认了此套房屋的归属权。没想十年后，该房价升到了近百万。此时老大、老三一反初衷，争夺起房屋的继承权，只答应把当时买房的本金与利息支付给老二，其它均分。
昆明市明信公证处的公证员评说：如果当时老二对所买房屋进行公证，他在法律上就是合法的也是惟一的房屋继承人。
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公证规避风险的作用不容忽视
随着社会的发展，纳入公证业务范围的事项很多。但公证的角色或者说面貌在社会大众中似乎很模糊，停留在大家印象中的公证多数是在福利彩票开奖时公证员现场的简短证词，又或者是拿到手的几页纸组成的公证书。但如果仅仅在这个层面理解公证，无疑是一种误区。依照《中华人民共和国公证法》第二条的规定，公证是公证机构根据自然人、法人或者其它组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。在二手房交易过程中，一个人在买房或卖房前不可能先把相关的法律法规学习一遍，把自己变成一个各方面全能的专业人士，然后再运用自己能够运用的一切力量对交易方的情况做摸底式排查，确保交易万无一失。假设一个情况，A通过签订房产买卖合同将某处的房产卖给B，但是交易完成后，C提出说，房产其实是自己的，A其实是假冒自己的身份非法卖房。如果ＡＢ间的买卖合同没有经过公证，则BC的损失只能通过追究A的责任来填平。如Ａ已经将非法所得挥霍一空，则BC的损失是否能够得到赔偿成为未知数。假如AB间的买卖合同经过公证，公证员又没有在办理公证过程中审查出Ａ不具有处分房产的权利，则BC二人均可以以公证错误给自己带来损失为由，向公证机构要求赔偿。如此一来，可以说交易行为不仅有了事前的合法性审查，而且因《公证法》确立的公证赔偿制度，可以让当事人在合法性审查机制失灵时，一样能够得到保障。
云南大学法学院副院长、教授、法学博士王启梁认为，房屋交易过程存在着诸多的法律风险和商业风险。作为一项重大民事行为，在信用体系和财产交易信息查询系统尚不够完善的情况下，普通的交易者掌握复杂的交易和登记法律存在较大困难。不同国家和不同地区都会采用一定的法律手段来控制这些不确定的各种法律风险。对于当前的中国来讲，目前公证还是一种被证明为行之有效的交易风险规避的主流手段。因公证是一种预防性的手段，其功能也往往不易被社会大众所直观感受。在昆明二手房交易市场公证介入如何更好地服务民众的交易，还可以进一步探讨。
云南大学法学院教授陈令华分析道，购房对于许多民众来说，是人生中比较重大的投资，也是涉及很多法律规范的一项重大民事行为。面对交易中的欺诈等交易陷阱，对于卖方和买方而言，都是力图规避的。但是，复杂的法律和防不胜防的欺诈，往往让人力所不及。据了解，昆明公证介入二手房交易具有一定的广度和深度，对于防止市场上的各类欺诈行为也发生了一定的作用。在昆明各级法院的判决中，有一些公证处没有审查出来欺诈交易的情形，公证处也承担了对买方的赔偿责任，事实上等同于办理公证后买了一份控制法律风险的保险。
中国农业银行云南省分行营业部刘海涛在接受采访时谈了自己从业多年对公证的看法：从这么多年的实践来看，公证还是很有必要的，首先：二手房买卖公证可以有效的预防法律风险，公证是一道很好的法律风险预防屏障；二手房买卖是个体对个体行为，而目前整个社会的诚信度较差，假人、假证件层出不穷，商业欺诈行为层出不穷，如不进行二手房买卖公证，则很多普通老百姓买卖房屋的风险点无疑会增加，不利于维护交易安全。其次，二手房买卖公证中房地产经纪机构可以引进公证机构作为合作伙伴，合同及交易的规范性加强，可以有效的避免合同瑕疵给二手房交易带来不利影响。最后，二手房买卖公证后，买卖合同的真实性加强，买卖合同的违约率下降，为金融机构发放二手房交易贷款提供一个有效依托，为金融机构审查买卖合同的真实性提供了保障，能有效降低金融机构的二手房贷款风险，就现实情况来说，二手房买卖合同公证书已经成为金融机构审查二手房贷款的必备材料之一。
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如何看待二手房交易中的公证介入
昆明市明信公证处主任段伟在《物权登记中公证书的地位和效力》一文中对公证在物权交易中的功效做了准确的阐述：公证对于交易安全越来越成为公证界及法律界的共识，公证行业已经有能力从事不动产法定公证的审查，而其作为一种有效的非诉讼解决方式，其制度价值越来越多地得到社会的认可，其具有稳定的社会基础。昆明公证人员在几年的努力后也建构了一个让人们值得研究和借鉴的昆明市地产市场秩序，这样的秩序完全尊重了市场经济的规律和法制精神，是公民私权表达的平台。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、《中华人民共和国公证法》第三十六条、人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据。为达到这一要求，公证员在证明过程中须对公证事项相关材料的真实性、合法性进行审查，并以其专业素养客观的记录相关情况，只有在确信公证事项真实、合法，才能为之出具公证书。既然如此，经过专业公证员出具的公证书，它所赋予的法律意义也就不言而喻了。
当谈及公证材料造假问题时，昆明市明信公证处副主任王海宁随手从文件柜里拿出一大堆包括身份证、结婚证、、死亡证等属于房屋交易中所需要的各种证件，这些证件用肉眼很难辨别真伪。看着一堆假证，王副主任苦笑着说：现在造假太猖獗了，什么证都能造，连专业人士都防不胜防。这些假证在我处平均每天至少要收回一起，多则三、五起，如果没有公证的介入，那这些假证要害苦多少人。在昆明市明信公证处的公证大厅里，在问及如何看待二手房的公证介入时，大多数前来进行房屋交易公证的市民表示认可，觉得是购买二手房必要程序，也有少数表示是看到其他人来公证了，以为是购房必须的一个环节，所以也就来了。
公证要审查八方面内容：一是审查房屋是否存在查封、权利受限等情形，确实保障买方的权益；二是为买卖双方提供规范的买卖合同文本；三是审查当事人双方的身份；四是审查房屋权属，以确保不遗漏当事人；五是审查房屋有无存在出租等情形，避免合同日后被撤销；六是提供安全的法律方案或法律建议，解决二手房交易中的疑难问题；七是提供资金监管、房产证提存等公证延伸服务，确保交易双方履行合同；八是审查合同有无故意规避法律之情形。这说明了公证在二手房中的细致工作，构成了二手房交易市场的安全基础。由此也就引伸出在二手房交易中公证所起到的防止欺诈，维护其他共有人的利益，防止不法分子将别人的房屋盗卖，维护产权人利益，保护买方对户籍的知情权，避免陷入落户困扰，买卖双方互不信任，公证解决先登记还是先付房款的困境，公证预先实质审查，提高过户效率，办理公证等于购买了一份法律安全的保险，构建安全交易秩序，减少纠纷和诉讼，执行税务和金融政策，协助税务机关监控避税行为等诸多有益于当事人的积极作用。
云南的朱律师说：在二手房交易中，作为买方存在如何判断卖方身份真实性；所出售房屋是否有抵押、查封、扣押等权利瑕疵；二手房是否为共有财产卖方是否有处分权；如何草拟签订合同等问题。这些都是专业的法律问题，普通的老百姓是难以全都弄明白的。同时卖方在交易中还存在付款、过户等风险，这些风险即使作为律师也不易完全避免。所以公证介入二手房交易对保障买卖双方的权益，增强交易安全，防范风险等方面是有积极意义的。金律师认为：房屋买卖对普通人来说是一项重大的财产交易，并且房屋作为不动产也有其不同于其他动产交易的规则。有法律专业人士介入其积极作用是不言而喻的。不过作为一项提供法律服务的消费，还应遵循自愿的原则，但是如果已形成一定的交易习惯，那么只要收费合理亦未尝不可。
石金艳记者王建萍(云南法制报)
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