[摘要] 刚结束不久的中央经济工作会议上，提出要加快推进住房保障体系建设，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。会议还强调，要强化政府职能，调动社会各方面的力量，加大保障性安居工程建设力度。
但是，远景虽美好，却需现实保证。工商联房地产商会会长聂梅生曾公开指出，2009年9月份之前，保障性住房的投入才完成了全年的40%，总投资不过1000多亿元。
据住建部统计，1-9月份保障性安居工程完成投资4700亿元，占全年计划的60%。以此计算的话，全年580万套保障性安居工程计划投资应超过7800亿元。以上面标准粗略估计的话，1000万套保障性安居工程至少需要1.34万亿的投资。
中国房地产协会副会长顾云昌曾表示，目前保障房建设资金主要来自三方面：政府土地出让净的10%、公积金收入以及地方政府的财政收入。以2009年各地土地出让总价款15910.2亿元计算的话，地方政府即使真的能够拿出10%的土地出让来建设安居工程，也不过贡献1600亿左右。更何况，有很多地方政府在这一块是欠缴的。有业内人士曾指出，地方政府对于拿土地出让金来建保障房一事，“意愿是不强的”——“如果你去翻一下地方政府的旧账，他们其实都欠了很多债”。
1000万套保障房需政府“给力”12月13日，华创证券地产分析师杨现领接受《证券日报》采访时指出，1000万套保障房的推出需两方面的保证：一是资金来源；二是土地供应。
在资金来源上，杨现领认为中央财政拨款以及地方政府的土地出让金收入将贡献近3000亿左右。除去上述由政府解决的资金外，还有近万亿资金缺口需解决。在他看来，商业银行贷款无疑是最重要的一项资金来源，在低风险和政策鼓励的双重作用下，“商业银行可能会大规模的参与保障房的建设”。另外，还可以利用信托资金、地方政府发行债权融资等方式来解决保障房的资金问题。
另一方面，保障房、尤其是一线城市的保障房建设还面临着土地供给有限的“硬约束”。以保障房每套50-70㎡计算的话，1000万套保障房就意味着5-7亿平米，接近2010年全年住宅交易量。而上述土地需求，如果不想对商品房用地形成“挤出效应”的话，就要进一步增加土地市场总量的供应——但在土地供给有限的前提下，“目前地方政府没有太大动力进行保障房建设的原因在于，一方面他要出钱；另一方面他还要出地”，杨现领如是说，“目前保障房建设的困难还是很多的”。
同日，方大证券地产分析师周伟在接受《证券日报》记者采访时也表示，地方政府对政策的执行力度是保障房能否成功推出的重要保证。
在周伟看来，有两点将督促地方政府切实执行对保障房的投入：一是中央政府加强对地方政府的问责机制；二是2011年的投资增长还有赖于房地产投资的贡献。而楼市调控中、商品房开发受到抑制的前提下，投资的增长可能就要寄希望于保障房的建设投资。
同时，周伟认为此次住建部所公布的保障房计划推出1000万套，还是超出市场预期的，也从另一方面显示了政府的决心。
保障房推出将促房地产调控方式改变业内对于保障房和商品房的双轨性基本已达成共识：两类住房针对两类需求人群，市场划分的不同意味着两套体系可以拥有不同的价格决定机制。
方大证券地产分析师周伟认为，一旦商品房和保障房两套体系建立，那么对于商品房市场，政府应该越少干预越好。两类住房针对的是不同的需求群体，如果保障房能够解决中低端收入者的住房问题，那么商品房价就可以主要由供需决定。
而华创证券地产分析师杨现领也指出，此次中央经济工作会议中，明确指出要“强化”政府责任——这是与往年不同的，某种程度上表示了政府对保障房建设的力度与决心。而另一方面，“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”这一提法也表明政府对于保障房和商品房的认识也在提高——“保障轨”和“市场轨”，两条轨道市场的建设将成为政策重点。
值得投资者注意的是，在对保障房政策持乐观态度的同时，杨现领还进一步指出，这一政策还具有持续性。从十二五规划来看，保障房的建设和退出可能持续5年左右的时间。直至保障房的建设能够覆盖到大部分的中低收入者，目前实行的政策调控或将退出。另外，杨现领还提及，“房地产开发商最容易赚钱的日子已经过去了”。
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