[摘要] 银监会近日提出建议，要求各家商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州的第三套房贷，对于其他地区，银监会要求，第三套房的首付要提高至六成、利率上浮50%。同时，银监会还指出，各家商业银行应上收第三套房审批权限到总行，各分行要定期提供第三套房贷的统计报告，并要求对第三套房贷要严格执行政策，不能打擦边球。
银监会近日提出建议，要求各家商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州的第三套房贷，对于其他地区，银监会要求，第三套房的首付要提高至六成、利率上浮50%。同时，银监会还指出，各家商业银行应上收第三套房审批权限到总行，各分行要定期提供第三套房贷的统计报告，并要求对第三套房贷要严格执行政策，不能打擦边球。
更值得注意的是，银监会已要求银行做新一轮的压力测试，内容包括住房价格下跌60%的极端情形如何应对。据知情人士消息称，监管层在上个月作出了这一要求。监管当局要求，在一些前期房价过度上涨的城市，银行要将房价下跌50%-60%的最恶劣情况放在压力测试当中。当时监管层的这一要求并没有向公众公开。
就此，本报记者咨询了云南省银监局，相关负责人告诉记者暂时还没接到相关文件，云南怎么样实施细则只能等文件到了再看。业内人士也指出：“云南这边对于这一块的反应一般都会稍慢一点，对于第三套房贷的问题，我相信暂时还不会叫停，加上云南的房价除了昆明、大理、个旧、腾冲等地价位稍高外，其他地区的房价还相对合理，所以各银行对于房价下跌其实也不太担心，更别说60%的巨幅下跌。”
业内人士：只是个信号
“昆明的房价下跌60%是根本不可能的，我市不属于在前期房价过度上涨的城市，银行要将房价下跌50%-60%的最恶劣情况放在压力测试当中的可能性也并不是很大。”一业内人士表示，银监会要求银行进行新一轮的压力测试的主要原因可能就是警醒银行要注意房贷的可容忍度，控制银行的房贷发展。
“各地都不可能出现房价下跌60%的情况，而昆明的房价肯定更不可能，相关的部门也不可能让这种情况出现，房价下跌60%的压力测试可能只是一个信号。”某商业银行高层表示，楼市影响着中国经济的很多方面，所以，在正常情况下，楼市是不会出现下跌60%的可能，若真的出现60%的下跌，那对中国经济的打击是很大的，甚至出现房地产业崩溃的可能。中国银监会要求银行做新一轮压力测试，内容包括住房价格下跌60%的极端情形可能只是对房价进行进一步的调控，也可能只是银监会表态将会持续房贷的高压政策而已，只有信号威慑作用，并不是实际“出手”。
房价下降60%，银行的不良率或增加一倍
压力测试是将房地产的价格和银行的利率分为轻度、中度和重度三种情况。“银监会7月底公布的前一轮压力测试汇总结果显示，在房价下降30%、利率上升108个基点的重度前提下，样本银行房地产不良贷款率会上升2.2个百分点，税前利润下降20%，46家农村商业银行不良率将上升3.5个百分点、贷款损失率增加30%。”昆明市一国有银行信贷部负责人表示，整体上看，云南房地产的泡沫比较小，房价出现大幅下降的可能性并不是很大，但是若一旦跌幅突破30%，那么对银行的不良率将会大幅增加。“在上半年的压力测试中，由于有关部门要得比较急，我们是在最短的时间内进行的测算，而由于楼盘的不同等原因可能并不是那么的准确，但是也在一定程度上反映了一些情况。”上述人士说。
在第三套房上，该人士表示，银行内部的文件在第三套房上的政策就是原则上不受理，若受理，那么首付就是70%，利率为基准利率的1.2倍，在首付上已经高于了银监会要求。
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中小型开发商筹款难
“由于中小开发商对银行信贷资金和市场环境依赖较大，银信合作叫停又使其外部融资难度增加，不少银行已经将这些开发商贷款评级调为‘关注’，发放贷款也更为谨慎。”一商业银行信贷部负责人表示，今年上半年，银行投放的逾4000亿元房地产开发贷款，为大型开发商在本轮调控中“保驾护航”。不过，中小型开发商的日子却不太好过，融资难度不断增大。
“现在，对于我们这样的二线城市，大型优质开发商仍有信贷余额。银行关注类贷款的上调可能与调整一些中小型开发商贷款评级有关。”一家股份制银行风险管理部负责人昨日对本报记者表示，小型开发商本身资金就比较紧张，从银行获得信贷的能力比较弱，并且过度依赖预售。现在房屋销量不好，综合来看就会受到影响。
上述风险管理部负责人对本报表示，该行此前对房贷进行压力测试，对开发商信贷客户按照资金使用、再融资能力的标准进行了排序，那些规模比较小、开发项目区位相对比较远，以及对市场依赖性较大的开发商在融资上会面临较大压力。
不仅如此，银信合作在7月初突然“叫停”，对中小开发商融资而言更是雪上加霜。一业内人士称，信托公司现在不得不重新依赖以老客户群为主的集合信托产品，发放产品规模仅有2亿~3亿元，这将对开发商融资造成影响——更多的中型开发商将很难从外部融资。
“以前，信托公司可通过银信合作产品募集储户资金，从而筹得大笔资金发放给开发商，每个单一信托产品发放规模可超过10亿元，这通常是开发商遇到融资难题时重要的资金来源，但是现在也几乎做不了了。”昆明市一商业银行CFP理财师表示。目前信托贷款利率已上升至对中型开发商15%~20%，对大型开发商10%~15%。在这种环境下，开发商规模显得至关重要。
银行房地产贷款相当谨慎
本报记者采访数家银行人士都表示，虽然对房地产开发贷款比过去更为谨慎，但对于资质良好的开发商和优质的开发项目仍着重给予信贷支持。“不论监管部门如何从紧，限制3套房、做严格的压力测试，银行毕竟是企业，只要对方资产优质，一样要贷出去，抓风险同时也不能丢。”
某商业银行昆明分行副行长对本报记者表示，该行的房产商客户主要为外来企业，本地的几乎没有，所以客户的资金池比较大，对银行的贷款需求约占项目总资金的20%~30%，因此并未看到资金紧张的情况。
不过，这位副行长也坦言，该行对房地产信贷的支持比以往谨慎，在利率定价和保证金上也有所提高，对房地产商的资金流情况更为关注。
对于未来是否会有更多的开发商出现资金问题，上述风险管理部负责人表示，这取决于国土资源部对土地囤积的查处力度、保障性住房的供给情况，以及银行信贷政策等。
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