[摘要] 在此市场语境下，2010年的昆明地产市场正在悄然发生变化，不重产品重噱头、不谈设计谈概念的那种浮躁正在退出历史舞台，重新回归制造业、回归产品本质的房地产正在蜕变
市场——猜想
“采访手记
2010年八月，由于其特殊性，在个案昆明地产市场成为了个关键的时间节点。承上启下。
基于此点，昆明地产业界纷纷在年中对房价、产品、政策等市场热点一一做出了他们的猜想。
或许，有些疑问永远都没有答案。不过，即使没有找到答案，能在市场变化和发展的过程中关注到其中的重要节点，也能大致摸清其脉络——”
成交：销售延迟在吊谁的胃口
2010年，昆明地产市场七月仅一盘面市——位于西市的尚领明珠(论坛新闻)开盘当天，800余套房源，即售出逾七成……对此，多位业内人士均认为，支撑这些数据的，可能更多是恐慌性心理推动下的刚需和投资客。这让他们隐隐感到担忧：当房子的使用价值越来越被忽略，保值增值的金融属性越来越受重视的时候，一个击鼓传花的游戏，到底要玩到什么程度？
“近段时间，中小户型楼盘与高端项目均销售飘红，这即说明目前，昆明地产市场中刚性需求仍占有很大比重。”百大地产销售负责人向记者表示，“不过就目前昆明地产市场来看，楼盘的销售价格涨速很快，主城区已经难觅6000元/平方米以下的房源了。刚性需求最看重的中小户型，往往卖出很高的单价，这已经不是刚性需求者能够承受的。”
对此，一位开发精装小户型项目的开发商告诉记者，目前昆明地产市场在售的性价比较高的中小户型项目已经越来越少。“今年土地价格的大幅提升，让中小开发商已经很难拿到合适的土地，这对市场的影响非常深远，因为这些开发商所做的项目，大多数是性价比较高的中小户型，这些是刚性需求者最看重的房源。但现在，越是中小户型，越是被提价销售，而那些小步快跑的中小开发商已经逐渐淡出市场，这样的房源很少见了。”
购房者VS开发商定价权真正回归市场
房地产作为一种大众消费品，和牙膏、汽车、电视机等商品一样，其价格是由市场供需决定的。供小于求时，开发商掌握了的市场定价权；供大于求时，购房者掌握市场定价权。遗憾的是，房地产市场进入快速发展期以来，由于土地的稀缺性、庞大的刚性需求量，以及资产属性无限放大吸引了大量投机性需求。导致供需表现长期失衡，购房者在定价权方面长期失语。
“这是一个辩证的过程。比如牙膏和电器，这些成熟的消费品之所以利润不高，且消费者有较主动的定价权，主要是因为行业发展比较成熟，制造商竞争非常激烈，消费者可选择性较大。”一位业内人士即表示，房产市场的定价权仍然没有违背这一规律，只是由于房地产的一些特性，让开发商在过去很长一段时间内占据了主动。
“不过，在今年的市场背景下，随着房地产市场发展越来越成熟，房地产行业回归到制造业属性，其资产属性逐渐淡化，行业利润率和竞争模式就会和大多数制造行业类似。”“应该说未来房地产回归制造业属性之后，购房者掌握定价权的周期会更长一些。”万通地产负责人也表达了同样的观点，其认为，虽然短期内购房者要掌握市场定价权可能性不大或者说周期不长，比如2008年楼市低迷时期，购房者确实掌握了定价权，但这也只是过去10多年房地产发展史中很短的一段时间。但是，从去年开始，昆明地产市场供应产品水平以及理念的日趋提升，也从另一方面，说明购房者的需求已在一定程度上影响了开发商的产品层面甚至销售层面的决策。
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