[摘要] 在此市场语境下，2010年的昆明地产市场正在悄然发生变化，不重产品重噱头、不谈设计谈概念的那种浮躁正在退出历史舞台，重新回归制造业、回归产品本质的房地产正在蜕变
6、7月朋友见面，有两句最频繁的开场白：句话问“昨天谁赢了，梅西进球没”，第二句话就是“哪里可以买得到新房了？什么时候买房合适”。2010年上半年的昆明楼市和世界杯很相似，年初即宣告“近期开盘”的各大地产项目，在购房者殷殷期待中，并未如约而至……新盘开售量与往年同期相比骤降的昆明楼市，2010年也经历了郁闷的上半场。
在此市场语境下，2010年的昆明地产市场正在悄然发生变化，不重产品重噱头、不谈设计谈概念的那种浮躁正在退出历史舞台，重新回归制造业、回归产品本质的房地产正在蜕变。
市场——现状
“开弓没有回头箭”
“虽说经历了2009年和今年的楼市小阳春，开发商口袋充盈，暂时不用为钱发愁，但压抑了几个月后，对于今年开工量比较大或者参与城中村改造项目的企业来说，谁都没有底气说自己不缺钱。”万鸿代理公司负责人表示，在政策已然明朗、短期内不会出现松动的条件下，目前开发商考虑的更多是如何突破销售、资金压力等困境，将楼盘尽快推售面市，争取的现金流。一则落袋为实，二则有利于企业运作。为此，在售楼盘不得不加快跑量，待售楼盘则不得不加赶工期，尽早赶在秋季推盘销售。
“开弓没有回头箭！”一位不愿具名的城中村项目开发商即明确表示，最近几个月来，由于政策面原因，昆明起码有几十个楼盘推迟了开盘时间。但是，这些楼盘在项目规划、户型设计、园林景观等方面已基本完成。开发商的观望是有时间段的，当前困境下备受考验的是开发商对于项目的把控性及快速反应能力，在提高企业运作能力，加快工期进度以期在满足相关政策要求的前提下，有利于尽快将产品顺利推向市场。“提高自己的企业品牌与整体实力，在新一轮的开发周期内更具竞争力。所以对这部分开发商来说，可谓“箭在弦上，不得不发”。
“年内尽快出货才能站稳脚跟”
新政实施百日后的昆明楼市，7月，仅有一个新盘开售面市——越来越多开发商乍看上去还在“稳坐钓鱼台”，实际上已忙得不可开交。
“在还有动力的时候冲刺，先跑到终点才算胜利。”业界资深人士披露，当前很多开发商为了完成集团下达的销售计划，或者赶在秋交会前销售，正在赶工期。
“真的撑不起了，不管行情怎么样，再过一个月，我们项目都要强推！”昆明某外来开发商明确表示，新政遏制高房价的决心十分明显，再加上昆明市场对于项目销售批复要求的调整，目前他们在赶工程。虽然乍看上去开发商们都有“刀枪入库、马放南山”之势，但暗地里都在为即将到来的“金九银十”而忙碌。
另一方面，对于那些已按步骤可顺利如期拿到相关许可的地产项目，其推广策略也在发生变化——“我们的项目会先推商业部分。”留意近期即将正式面市的地产项目，其大部分口径均为，住宅部分往后顺延，先将其商业部分推向市场。缘何2010年新推项目，会在年中纷纷调整其营销策略，一位策划代理公司负责人即告诉记者，“当前形势下无论采取何种方式，‘快跑’已然成为开发商的共识。”销售商业部分，，可在短期内争取到更多的资金；第二，新政对于住宅产品的限制，也让商业部分赢得了更多市场关注。“在政策不可能松动的条件下，调整产品推广策略，先推商业以期缩短销售周期、推高住宅产品销售价格，亦从另一个侧面反映出一家开发商的实力。”因为加快进度既考验着团队的协调运作能力以及市场应变能力，又考验着开发商的资金实力、开发水准。年内尽快出货，确系明智之举。
好市无品？让楼市回归产品竞争
房子是资产，还是消费品？其实就其属性特征而言，两者兼具，因为我们决不能回避房子在保值增值过程中带给人们的安全感。但是如果资产属性过剩，生产企业———开发商们可能将因此失去了产品升级、技术革新的动力，而将注意力更多关注到溢价环节、利润环节以及针对投机者的销售环节，我们对于未来生活方式的种种梦想，可能将变成幻想……
因此，2010年的市场形势，恰恰给出了一个的时机，这个时机，已经在个案昆明出现了端倪——开发商和购房者均在改变对于房地产的根本看法：当对产品的注意力回归到生产制造的环节，生产方式的进步带来的更为先进的产品，带来的不动产增值和保值将更为稳定和令人放心。
比如，我们可能应该重新认识容积率的意义，在未来，生存强度和土地利用的PK，最终将由开发商如何合理地看待人性化而决定；比如，会所的营销符号被消灭，人们可以真正在对其的使用过程中，在社区的交流中寻找到愉悦；又比如，社区园林真正成为人们在水泥森林之间的最后乐土，而不是让居民们眼看着池子里的水臭掉，水土不服的昂贵树种死掉；再比如，新科技的应用和环保体系，将成为好房子的重要评判标准……
我们梳理个案昆明，列举所谓的市场猜想，更多是对市场的预判，只期望告知读者未来买房的动因以及可能存在的评价体系；我们更希望，在经历了市场的起起伏伏，涉及房地产各个环节的参与者都能够真正做到：尊重人、尊重土地、尊重建筑，以及尊重这个行业。
推荐阅读：
<<<更多地产资讯<<<到论坛聊聊<<<昆明楼盘一览<<<热点专题<<<回到首页
<<<<<<市场——猜想
“采访手记
2010年八月，由于其特殊性，在个案昆明地产市场成为了个关键的时间节点。承上启下。
基于此点，昆明地产业界纷纷在年中对房价、产品、政策等市场热点一一做出了他们的猜想。
或许，有些疑问永远都没有答案。不过，即使没有找到答案，能在市场变化和发展的过程中关注到其中的重要节点，也能大致摸清其脉络——”
成交：销售延迟在吊谁的胃口
2010年，昆明地产市场七月仅一盘面市——位于西市的尚领明珠(论坛新闻)开盘当天，800余套房源，即售出逾七成……对此，多位业内人士均认为，支撑这些数据的，可能更多是恐慌性心理推动下的刚需和投资客。这让他们隐隐感到担忧：当房子的使用价值越来越被忽略，保值增值的金融属性越来越受重视的时候，一个击鼓传花的游戏，到底要玩到什么程度？
“近段时间，中小户型楼盘与高端项目均销售飘红，这即说明目前，昆明地产市场中刚性需求仍占有很大比重。”百大地产销售负责人向记者表示，“不过就目前昆明地产市场来看，楼盘的销售价格涨速很快，主城区已经难觅6000元/平方米以下的房源了。刚性需求最看重的中小户型，往往卖出很高的单价，这已经不是刚性需求者能够承受的。”
对此，一位开发精装小户型项目的开发商告诉记者，目前昆明地产市场在售的性价比较高的中小户型项目已经越来越少。“今年土地价格的大幅提升，让中小开发商已经很难拿到合适的土地，这对市场的影响非常深远，因为这些开发商所做的项目，大多数是性价比较高的中小户型，这些是刚性需求者最看重的房源。但现在，越是中小户型，越是被提价销售，而那些小步快跑的中小开发商已经逐渐淡出市场，这样的房源很少见了。”
购房者VS开发商定价权真正回归市场
房地产作为一种大众消费品，和牙膏、汽车、电视机等商品一样，其价格是由市场供需决定的。供小于求时，开发商掌握了的市场定价权；供大于求时，购房者掌握市场定价权。遗憾的是，房地产市场进入快速发展期以来，由于土地的稀缺性、庞大的刚性需求量，以及资产属性无限放大吸引了大量投机性需求。导致供需表现长期失衡，购房者在定价权方面长期失语。
“这是一个辩证的过程。比如牙膏和电器，这些成熟的消费品之所以利润不高，且消费者有较主动的定价权，主要是因为行业发展比较成熟，制造商竞争非常激烈，消费者可选择性较大。”一位业内人士即表示，房产市场的定价权仍然没有违背这一规律，只是由于房地产的一些特性，让开发商在过去很长一段时间内占据了主动。
“不过，在今年的市场背景下，随着房地产市场发展越来越成熟，房地产行业回归到制造业属性，其资产属性逐渐淡化，行业利润率和竞争模式就会和大多数制造行业类似。”“应该说未来房地产回归制造业属性之后，购房者掌握定价权的周期会更长一些。”万通地产负责人也表达了同样的观点，其认为，虽然短期内购房者要掌握市场定价权可能性不大或者说周期不长，比如2008年楼市低迷时期，购房者确实掌握了定价权，但这也只是过去10多年房地产发展史中很短的一段时间。但是，从去年开始，昆明地产市场供应产品水平以及理念的日趋提升，也从另一方面，说明购房者的需求已在一定程度上影响了开发商的产品层面甚至销售层面的决策。
推荐阅读：
<<<更多地产资讯<<<到论坛聊聊<<<昆明楼盘一览<<<热点专题<<<回到首页
<<<<<<免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
