[摘要] 目前楼市面临的最主要的问题还是房价上涨过快，致使房价与老百姓收入比差越来越大。增加中、小户型供应量，能否实现控制房价，达到救楼市燃眉之急的目的呢？
在中央出台的楼市政策中，对于住房供应结构的调整逐渐成为业内讨论的焦点。一方面要“加快中、小户型普通商品住房建设”，一方面对经济适用房、廉租房及中小户型比率做出明确约定。让人不得不感慨，是不是“90/70”政策又有卷土重来之势头？不过，目前楼市面临的最主要的问题还是房价上涨过快，致使房价与老百姓收入比差越来越大。增加中、小户型供应量，能否实现控制房价，达到救楼市燃眉之急的目的呢？
去年12月份至今，从收紧二套房贷、调整二手房营业税免征期到提高开发商拿地门槛及商业银行存款准备金率等，各级政府对于房地产市场连环出拳，欲抑制从09年3月以来出现的房价上涨过快的势头。1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（下称“国11条”）；1月22日，在云南省“两会”相关报告中，加快中、小户型普通商品住房建设再度被重点提及。另外，1月21日，国土资源部发布了《关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》，明确了经适房、廉租房、中小户型普通住宅比率不得低于70%。有业内人士表示，三四年前国家为了对房地产市场的供应结构进行调整和规范，就已经出台了“90/70政策”，但执行力度及实际效果并没有达到预期。所以此次增加中、小户型商品房建设，能否真正实现控制房价的愿望还很难预计。
回顾
调控供应结构 90/70政策效果不明
其实对于房地产市场供应结构进行调整和规范，早在3年前就已经出台了细化政策。2006年的中国房地产市场，正处在房价飞涨的卖方市场阶段，大量热钱进入楼市，投资性购房比例不断上升。在一些城市一度出现连夜排队抢购商品房的现象，社会对房价的高涨怨声载道。在这种背景下，为控制房价、调整和规范房地产市场供应结构，2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（俗称“国十五条”）。《意见》提出，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
市场调整 政策执行扭曲
在90/70政策诞生初期，2006年年中房地产市场的确出现了一段平静期，出现了较多的观望者，开发商对正准备开发的房地产规划按国家规定进行修改。很多已设计好的图纸根据政策不得不进行必要的调整。这是90/70政策在初期比较显著的效果。但随后，由于对90/70政策存在按项目、区域、城市等不同执行方式的差异，90/70政策最终落地的效果并不明显。据统计显示，2007年40个重点城市中，新建90平米以下商品的批准预售面积、月末累积可售面积和登记销售面积比均占不到三成。虽然2008年这一情况得到了缓解，但到了2009年，国家推出的一系列税收、利率优惠政策使得大量改善型和投资型需求入市，市场对于大户型的需求开始上升，从而也引发了取消“90/70”政策的呼声。
对策博弈政策 控制房价成空谈
90/70政策颁布后，一方面市场对于大户型及别墅产品的供应预期减少，导致大户型及别墅产品价格上涨。另一方面，中、小户型本身存在的总价低、单价高等特点，也使得中、小户型的价格并没有降下来。因为市场上中、小户型供应量的上升，激发了过渡型及投资型需求，房价节节攀高。另外，为了规避政策，开发商在产品上也不断创新：如双拼户型；通过入户花园、空中花园、阳台、地下室、跃层、假复式等等偷面积的手法，这些“对策”一方面使得户型的功能结构变得千奇百怪、实用性降低，同时也由于建筑成本的提升，促使了房价的上浮。市场成交价格的态势，多少有点违背政策出台的初衷。
现状
房价上涨过快 中小户型入市救急
2008年，是中国楼市的变局之年。在经历了2006、2007年的疯狂涨势之后，整个2008年，楼市都沉寂在量价双跌的悲观情绪之中。在这种背景下，中央及地方政府相继出台了一系列“救市”政策，在2009年取得了良好的效果。2009年，受过渡型需求及改善型需求两大刚性需求的带动，房地产市场迅速回升，全年新建商品住房成交面积大幅度增加，成交价格也随之高涨。根据国家统计局公布的2009年房地产市场数据，无论是近9.4亿平方米的成交量还是估算约4695元/平方米的均价水平，都创出了历史新高。但同时，部分城市也出现了房价上涨过快等问题，部分一线城市及省会城市的房价已经超过了之前的2007年，购房者观望情绪逐渐转浓，成交量也出现大幅下滑。在这种背景下，国家相继出台楼市调控政策。而调整住房供应结构，就是这些调控政策中的重要组成部分。
而中小户型的供应量加大对于控制房价是否有效，答案似乎并不那么肯定。拿昆明来说，2009年昆明四区全年共成交各类商品房78201套，成交面积为704.4万平方米，套均成交面积刚好90平方米。而这一数据在2007、2008年分别为108和101平方米，市场上中、小户型所占的比重，比前几年已经多出不少。相反，昆明的房价却并没有因为中小户型的大量入市而有所下降。昆明市房产信息网统计数据显示，昆明房价从2007年的均价3786元/平方米涨至2009年的5165元/平方米，涨幅为36.4%。两年间，套均面积下降了16.7%，房价却上涨了36.4%。由此可见，住房面积的调控，不一定就是稳定市场的良药。
不过，也有人认为，90/70政策的初衷是遏制快速上涨的房价，降低购房门槛。之所以效果并不明显，是因有些地方在执行中打折扣，或者根本就不执行，从而未能造成中小户型同时大量面市的局面。一旦加大中小户型住房建设在范围内的强制执行力度，势必会产生大量中小户型的同质化产品。而大量同质化的产品必然会加剧销售竞争，对抑制房价快速上涨的作用也就不言自明了。
对此，合富辉煌昆明公司市场研究部总监李纯玉认为，从以往的经验来看，住房面积不应该是楼市调控的主线，对房价的控制作用也十分有限，因为家庭的住房需求也会随着时间的推移发生改变。如果初衷是为遏制房价过快上涨，那么加大限价房、社会保障性住房建设力度，放宽经济适用房、廉租房等申购条件，才能从根本上解决问题。
推荐新闻：
观点PK
中小户型入市能否抑制房价？
正方：加大中小户型市场供应利于平抑房价
云南财经大学经济发展研究中心研究员 王咏雪
加大中、小户型市场建设力度，从而增加中、小户型的市场供应，对于平抑房价是有效果的，对于整个房地产的健康发展也是有利的。就像90/70政策刚出台的时候，对于整个房地产市场的触动还是比较明显的。一方面市场会出现较多户型面积区间相同的房源，购房者的可选择面会更宽；另一方面，大户型及豪宅市场份额的萎缩会促使中小户型市场的竞争变得更加激烈。加上其他一系列的配套政策，也会促使中小户型产品的价格更加平稳。
不过，虽然这个思路是对的，但对于如何加大中、小户型的建设，目前却没有相关的执行政策或操作规范出台。这个政策的关键，就在于执行。像三年前的90/70政策，在政策出台初期还起到了一定的效果。但执行中因为种种原因被打折，继而又在房地产市场的低谷期出现了放宽的情况，导致整个政策在执行过程中扭曲变形；另一方面，由于政策存在漏洞，导致市场上很多开发商纷纷采取各种方法规避，使得政策的实施并未达到预期目的。在此次调控中，尽管初衷是好的，但以一个什么样的标准去执行，去保证政策实施才是关键。
反方：住房面积大小不是房价关键
合富辉煌昆明公司市场研究部总监李纯玉
一刀切式的增加中小户型建设，可能会对目前房价上涨过快的现象有一时的缓冲，但对于房地产市场的健康持续发展却未必有效。调整和规范房地产市场供应结构的初衷是对的，但要从市场需求的角度出发，同时也要针对不同区域、不同城市采取不同的办法。
很简单的一个例子，90/70政策出台后，房价不仅没有平稳，反而是越涨越高。而开发商方面为了规避政策，出现了诸如双拼、入户花园等各种“偷面积”的做法。虽然这些做法使得户型在功能结构实用性方面比以往都有所减弱，但却得到了众多购房者的追捧。购房者只是因为房价偏高承受不了中大户型的商品房，而不是对于面积偏大的居家户型没有需求，因为老百姓对于住房的功能结构的需求是在不断变化的。另外，小户型存在总价低、单价高、购买门槛较低的特点，如果市场上出现大量的中小户型，房价要拉下来是比较难的。如果要从住房供应结构进行调整，也应该同时考虑到购房者对于住房功能结构的需求。单一地增加中小户型供应比例，从面积上进行控制，只能在增加住房供应量的同时降低购房门槛，但对于房价的控制却是很难实现的。
另外，不同地区在商品房价格、居住习惯等各方面均存在差异，政策的调控还应该考虑到地域及消费需求的差异性。
■链接
近期相关调控政策
●2010年1月10日 国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。通知指出，要加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。
●2010年1月22日 国土资源部发布《关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》。《通知》中提出，城市申报住宅用地时，经济适用房、廉租房、中小普通住房用地占比不得低于70%。
●2010年1月22日 云南省政府工作报告中指出，要促进房地产业健康发展；落实国家相关政策措施，加大保障性住房建设力度，完善房地产市场调控，控制房价过快上涨；加快中低价位、中小户型普通商品住房建设，满足居民自住和改善型住房需求。
推荐新闻：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
