[摘要] 2014下半年房价走势如何？楼市还有十年黄金期、楼市马上要崩盘争锋相对的说法，近日国家资讯中心首席经济师范剑平在国务院新闻办公室的会议上表示，未来中国房地产走势最大特点是“分化”。那么，在楼市分化的局面中，到底是会迎势上涨？还是会跌入波谷呢？在未来发展中，昆明楼市又将何去何从？
2014下半年房价走势如何？楼市还有十年黄金期、楼市马上要崩盘争锋相对的说法，近日国家资讯中心首席经济师范剑平在国务院新闻办公室的会议上表示，未来中国房地产走势特点是“分化”。那么，在楼市分化的局面中，到底是会迎势上涨？还是会跌入波谷呢？在未来发展中，昆明楼市又将何去何从？下面请跟随小编一起回顾一周楼市重大事件，把我一周楼市走向。
事件一：昆商业体量库存大消化难年中冲刺之势再起
1、 昆商业体量需5到8年消化 强化竞争力是致胜关键
6月27日，由世邦魏理仕（CBRE）主办，都市时报协办的“巅峰与协作-世邦魏理仕2014昆明超高层商业地产高峰论坛”将在昆明翠湖宾馆举行。世邦魏理仕希望能在这次的高峰论坛上以世邦魏理仕丰富的国际经验结合昆明目前商业地产所面临的现况，为昆明政府以及开发商带来许多对于经营商业地产的新理念以及新的运营模式，增加目前当地商业地产的竞争力。
世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文先生告诉记者：“随著昆明经济的快速发展，昆明的商业体量近年来出现了快速的增长。截止2013年底，昆明优质写字楼存量已达到185万平方米，预计未来两年尚有超过200万平方米的新增供应将入市。零售商业部分，昆明的存量至2013年底已 过了200万平方米，并且未来三年仍将有超过400万平方米的商业面积将释出。昆明的商业地产正在经历高速发展期，预计这些体量需要5~8年才能被市场所消化，因此在这样的大环境之下，开发商或是运营商要如何强化自身项目的竞争力将是致胜关键。”
而当记者问起昆明的商业地产存在着哪些机遇和挑战，胡港文说：“昆明的商业地产面临的挑战是外资以及国内大型运营商入驻滞后、产品同质化严重、商业人才缺乏、硬件水平普遍较低、零售业态不够丰富等问题。在这些困境之中，除了硬件水平可以快速的提升以外，其他都是与开发商的经营理念有很大的关联。昆明是著名的文化旅游城市又位居中国面向东盟自由贸易区的主要前沿城市，具备丰沛的旅游资源以及极佳的交通战略位置。现阶段区域高速铁路以及泛亚铁路的兴建，将使得昆明未来的交通可及性大幅提高，对于进一步发展旅游、商贸以及物流等产业都有正向积极的作用，而这些产业都需要高度的与国际或是其他一线城市接轨，因此运营模式的调整以及引入先进的运营理念是昆明商业地产能进一步转型发展的要素。”点击查看全文
2、5月上市标杆房企"夏日过冬"昆年中冲刺之势再起
一向逆势上涨的上市房企，在今年没有能够实现“扭过大局”。继今年1季度业绩，下滑表现明显后，二季度月，即红5月，未能够出现改观。据数据显示，30个上市房企发布前5个月的销售业绩，17家同比出现下滑，年度任务完成比例含金量明显不足，并且销售均价一路下滑；在业绩下滑作梗的前提下，拿地节奏也一度放缓。据业内预测，随着年中大关的到来，“以价换量”或将成为下半年的主要节奏。
而在昆上市房企，亦同样动作敏捷，年中冲刺之势再起。5月，包括万科、保利、中海、龙湖、城投等上市房企，均加大推广力度，冲刺年中的架势明显。
业绩
部分家上市房企5月销售额同比下降
红五月未见“红”，多数房企今年1月-5月的销售业绩在下滑。据中原地产监测，截至6月11日，30个上市房企发布前5个月的销售业绩，30家房企4月份单月签约968.8亿元，“红五月”单月签约1016.7亿元，环比仅微涨5%。从整体上来看，即使是标杆房企，销售业绩也并不乐观，除了保利等房企进行“促销”，进而销售额有所上涨之外，其他企业均延续前4个月的下滑局面。点击查看全文
3、昆明主城卖地收入不足去年同期三成
昨日恰逢第24个“土地日”，随着首次涉足昆明二级土地市场开发的昆明市鑫海汇投资发展有限公司，携中航及首次入昆的金科等两家地产巨头，以14.21亿元的底价，拿下小板桥街道办事处和官渡街道办事处的632.4亩国有建设用地后，此前备受期待的2014年上半年昆明主城供地大戏宣告落幕。
与去年同期相比，今年上半年昆明主城土地市场可谓量价齐跌，供地量直降76.7%，土地出让收入不足去年三成。据业内人士推测，在供过于求的楼市面前，推地节奏将继续放缓，今年供地量或不及去年。
鑫海汇携中航、金科在昆拿地
下午3时，位于小板桥街道办事处和官渡街道办事处的7宗共计421598.85平方米、约合632.4亩国有建设用地，在昆明市土地和矿业权交易中心挂牌出让，最终被以昆明市鑫海汇投资发展有限公司领衔的云南金科鑫海汇置业有限公司、昆明航汇投资有限公司等3家公司，以底价14.21亿元拿下。
其中，位于小板桥街道办事处的3宗，规划用途涉及商业、商务、居住用地及文化设施的82890.63平方米（约合124.3亩）土地，被由云南金科鑫海汇置业有限公司以23249.71万元拿下，折合约187万元/亩；而同样位于该区域的1宗92805.1平方米（约合139.2亩）居住用地（首期将建约面积为50万平方米的回迁房），“花落”昆明市鑫海汇投资发展有限公司，成交价26310.69万元，折合约153万元/亩；另外3宗位于官渡街道办事处的245903.12平米（约合368.9亩），被昆明航汇投资有限公司以92581.35万元斩获，折合约251万元/亩。点击查看全文
事件二：近年呈贡发展成为昆明八大主城区的后起之秀
1、昆房地产审批权下放呈贡 "以购代建"提速公租房
“支持呈贡新区房地产市场发展，将市级建筑工程审批、房地产项目销售审批、房产登记及相关工作下放呈贡新区。”昆明市委常委会专题审议《昆明市人民政府关于加快产业转型升级促进经济平稳较快发展的意见（送审稿）》时，记者曾了解到这一信息，而在该意见的最终印发版中，明确了这一政策。对此，云南财经大学MBA教育学院不动产投融资研究中心主任周大研认为，将相关权限下放给呈贡区，或许是对限购令的一种灵活调整。
呈贡拥有房产调控更多自主权
此前，昆明市委常委会曾专题审议该意见（送审稿），当时就曾透露过要支持呈贡新区房地产市场发展，将市级建筑工程审批、房地产项目销售审批、房产登记及相关工作下放呈贡新区。这让许多相关企业单位都非常关注。最后这一政策在该《意见》的最终定稿中得以明确。
新政会不会引发呈贡的房价上涨？周大研认为，这或许是将地产调控的权利交给了呈贡区，和房价上涨仍是两回事。实际上很多和呈贡处于一样位置的城市片区一开始就没有实行限购政策，呈贡和昆明其他地区一同执行3年限购政策后，已经影响了商品房销售，就算取消限购，也不意味房价一定会上涨。点击查看全文
2、主城16盘主打学区牌 2020年呈贡将建30所学校
上期我们就置业和学校资源之间的关系，请专家帮我们做了详细的分析。置业的好坏，对以后孩子上学容易或者难，起了关键性的影响。同时专家也建议，准备结婚的小年轻，除了考虑房价等关键因素之外，将学区资源也能提前考虑，以免日后为孩子上学的事情操心。
本期，我们通过网络调查，让市民选出了自己心目中的几个小学、中学和高中。并通过市民的投票，将周边的学位房一一搜索。以便为市民做参考。当然在调查中，我们也发现，现在越来越多的市民对感兴趣。他们认为，小区内有学校，尤其是小学或者是初中，家长更容易监管自己小孩的时间安排，对孩子上下学的安全问题也比较放心。点击查看全文
事件三：昆明楼市不太平 各种纠纷不间断
1、昆明一家5口不同意拆迁遭突袭 售楼部门口被打晕
20日下午，自称在接到拆迁公司通知后，李永祥来到昆明市昆医广场谈赔偿事宜，却意外被不明身份的男子持钢管击伤。不仅如此，另外一群手持钢管的男子也出现在李家住处，并殴打其另外3名亲属。记者了解到，西山警方在案发后抓获多名嫌疑人，目前已有7人被刑事拘留，其中有拆迁公司员工。
“一家5口遭突袭”
记者了解到，伤者李永祥系昆明医科大学后勤部门职工，在校园内有一套50多平方米的房子。去年，西山区棕树营街道昆明医科大学人民西路校区综合改造启动，李永祥等709户房屋面临拆迁。
由于不同意拆迁方案，几十户居民一直在和拆迁公司交涉。20日，李永祥自称在接到拆迁公司通知后，便前往昆医广场和对方商谈。“约我们去谈拆迁赔偿，没想到是‘鸿门宴’，一家5口竟在两个地方被人持钢管打伤！”李永祥说，事情发生在当天下午5时许，他们刚走到售楼部门口，就遭到几名手持钢管男子的袭击，由于一点防备都没有，他和老婆瞬间就被打昏了。点击查看全文
2、昆百余业主买车位无产权证 称已被开发商抵押
前天晚上9点半，北市区远洋风景小区的100多名业主聚集在小区广场上，激烈地讨论着如何维权。原来，他们都是花了10多万元在小区购买车位的，可没想到这些车位早已经被开发商抵押出去了，如今开发商人去楼空，法院在小区内张贴了告示：即将拍卖批46个车位。情急之下，业主们打算集体凑钱请律师维权。
业主：开发商负责人未还清欠款
张女士两年前花13万元在远洋风景小区购买了一个地下停车位，当时是一次性付清全款，开发商济海源房地产公司只开具了一张收据。“我买车位时，对方说以后会补齐产权证，根本没想到会出现现在这种情况。”张女士说，当时开发商相关工作人员信誓旦旦地表示，车位产权证很快就会办下来，自己也就相信了对方的承诺。
然而，1个多星期前，小区内的公示栏内张贴出一张公告，该小区的46个车位近期将由昆明市中级人民法院委托相关公司进行司法拍卖。买了车位的业主们为此感到一头雾水，有业主向法院工作人员咨询后才得知，这个小区的100多个车位早在2008年就已经被开发商分别抵押给了多家银行。如今，开发商负责人欠款未还清就已不知去向，各家银行已向法院提出申请，把抵押的车位进行拍卖，此次进行拍卖的46个车位只涉及其中一家银行。点击查看全文
2、昆明一住户状告住建局 法院网络直播增强司法透明
不满昆明市住建局将包括楼梯间在内的房权证发给邻居，一名业主告上法庭，要求判令昆明市住建局撤销房权证。昨日上午，盘龙区法院开庭审理此案。庭审现场，全程通过新华网云南频道进行了庭审网络直播。法院工作人员认为，这次网络公开庭审，增强了司法的透明性。
据介绍，原告季永与第三人喻娜系邻居，因相邻权纠纷打过官司，原告季永认为，被告昆明市住房和城乡建设局向第三人喻娜发放的昆房权证，错误地将业主共有的楼梯登记在喻娜名下，侵害了其权益，并导致其相邻权民事诉讼败诉。
于是，他起诉到法院，要求判令被告撤销昆明市盘龙区春怡雅苑杨柳苑2单元6层602号房屋的昆房权证，并由被告承担诉讼费用。
庭审现场，被告与原告针对楼梯间所有权展开了举证、质证等程序辩论，双方争议的焦点集中在，昆明市住建局向本案第三人发放的房屋所有权证是否符合法律规定，该房权证登记行为的内容是否侵害了原告的相邻权等问题。点击查看全文
事件四：中小房企生存举步维艰 行业洗牌加速
1、大房企囤钱迎接并购大年 小开发商将抛售项目
大型房企不断降价销售以回笼资金的同时，围绕困境项目与企业的并购潮也悄然启幕。
“最近两三个月，我们明显感觉市场上抛售出来的二手项目越来越多。”旭辉集团相关负责人对《财经日报》记者表示，“这些项目的卖方，多是资金链紧张或是看空后市的小开发商。”
标准普尔日前发布的报告认为，艰难的经营环境将进一步令房地产商两极分化，小型开发商的融资状况将最为艰难。
紧绷的资金链
位于福州长乐的泰禾红誉楼盘日前传出单套降价30万～40万元的消息，相当于每平方米至少降价两三千元。这也引起了数百名老业主的抗议。
业主陈先生告诉本报记者，去年他买的时候是每平方米1.3万元，现在降到每平方米只有一万元。
该楼盘一位销售人员告诉本报，这只是此前针对内部员工所作的一个促销活动，数量也只有几套，现在这个活动已经没有了。
“我们发现卖掉的房子并不是卖给员工，而是和员工没有任何亲属关系的人员。”陈先生说，老业主们大概抗议了九天，但泰禾红誉的负责人一直不肯露面。总部市场办会同当地物价局、住建局进行协调，承诺本周五给出答复。
这也是目前楼市下行的情况下，开发商资金链趋紧、抓紧出货的一个缩影。
中原地产研究部对23家A 股上市的大型房企财务指标进行分析发现，今年一季度房企资金链确实呈现紧绷之势，23家房企的平均资产负债率达到77%的历史水平。点击查看全文
2、银行冷对三四线房企 中小开发商被迫高息民间借贷
三、四线城市房地产开发商纷纷“出走”找钱，海外融资同比增长两成以上
“目前，只有一级开发商能从银行贷出款来，我们这种小开发商根本没有办法”，北方的某三线城市，跟戴先生面临相同窘境的小型房地产开发商不止一家。
“我们这里好几家开发商集中高息贷款，大多是通过熟人或者亲戚，如果手里有闲钱，可以投到那里，每个月的利息是在4%上下浮动”，家住河北的李女士告诉《证券日报》记者，“但是现在楼市不是特别好，一般关系的不太敢投了。”
记者拨打了某股份制银行温州分行的电话，“我们现在的房地产开发贷都要报到总行批准，但是总行批下来的一般是绿城、华润、万达这样的公司，其他公司的其实没有什么获批的可能性。”点击查看全文
3、中小房企风险加大频现股权转让 行业洗牌加速
市场持续降温，房地产行业的洗牌在加速。《每日经济新闻》记者注意到，在刚刚过去的一周（6月13日~19日），北交所企业国有产权项目成交金额3.76亿元，房地产业又一次位居成交金额前三位。
早在今年3月，机构就曾发出预警。评级机构标准普尔及惠誉指出，中国小型地产公司可能出现债务违约情况，导致银行向大型开发商更为倾斜，加速房地产市场两极化。
有业内表示，市场成交若继续低迷，那么房地产行业洗牌的动作还会加大。
记者梳理发现，本月前三周，北交所企业国有产权项目成交金额中，房地产业每周均稳居成交金额前三位。
数据显示，上周（6月13日~19日），北交所推出多宗投资意向及境外项目。其中，北京某房地产发展有限公司拟投资京、津、冀及济南地区房地产业10000万元以上项目，要求公建类项目建筑规模不低于5万平方米，住宅类不低于10万平方米。点击查看全文
4、开发贷"看人下菜碟"中小房企被迫高息借贷
银行开发贷冷对三四线城市房企
中小开发商被迫高息民间借贷三、四线城市房地产开发商纷纷“出走”找钱，海外融资同比增长两成以上中小开发商被迫高息民间借贷。三、四线城市房地产开发商纷纷“出走”找钱，海外融资同比增长两成以。
“目前，只有一级开发商能从银行贷出款来，我们这种小开发商根本没有办法”，北方的某三线城市，跟戴先生面临相同窘境的小型房地产开发商不止一家。
“我们这里好几家开发商集中高息贷款，大多是通过熟人或者亲戚，如果手里有闲钱，可以投到那里，每个月的利息是在4%上下浮动”，家住河北的李女士告诉《证券日报》记者，“但是现在楼市不是特别好，一般关系的不太敢投了。”
记者拨打了某股份制银行温州分行的电话，“我们现在的房地产开发贷都要报到总行批准，但是总行批下来的一般是绿城、华润、万达这样的公司，其他公司的其实没有什么获批的可能性。”
“我们现在不做开发贷”，另一个三线城市的股份制银行业务人员向记者表示。此前也有媒体报道，业内人士称开发贷确已收紧，房地产项目尤其是三、四线房地产开发项目已经遭到银行贷款的“抛弃”。据广深两地民间融资人士透露，近期三、四线城市房地产开发商纷纷“出走”找钱，海外融资同比增长两成以上。
开发贷“看人下菜碟”
“从去年年底到现在，我没有从银行贷到过一次款”，戴先生说，“不光是我，很多比我规模大一些的开发商也贷不出来钱，除非是那种规模特别大的公司。”正是从去年年底、今年年初开始，银行抛弃三四线城市房地产开发项目的说法也开始流传。点击查看全文
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