[摘要] 数据虽然不能说明全部，但总是客观而真实的。而记者在统计年昆明市的商品房成交及预售证发放时着实被“惊呆了”。据昆明市房产信息网及风之铃地产研究中心数据统计，截止12 月24 日，昆明市主城区及呈贡新区共成交商品房119483套，成交面积达到1014.5 万平米。
2013年昆明共发放214 张预售证供应量创13年来
2013年昆明成交商品房119483套创下昆明楼市历史新高
2013 年昆明楼市库存不小
2014 年昆明楼市再接再厉
数据虽然不能说明全部，但总是客观而真实的。而记者在统计年昆明市的商品房成交及预售证发放时着实被“惊呆了”。据昆明市房产信息网及风之铃地产研究中心数据统计，截止12 月24 日，昆明市主城区及呈贡新区共成交商品房119483套，成交面积达到1014.5 万平米。同时，预售证的放量也来势汹汹，共发放了214 张预售证，供应面积达到1743.2 万平米，创下13 年来的历史新高。换个角度说，今年昆明楼市至少还有728.7 万平米的剩余库存，再加之前几年的库存，昆明楼市现如今的库存量十分庞大。区域内和区域外的竞争愈发激烈，而如何在最快的时间内把房子销售出去，则成为了一众开发商面临的困境与难题。
楼盘比去年增加70 余个新增供应面积创13年历史新高今年年初，不少一线开发商强势入滇，不仅为昆明带来了全新理念的产品，也加剧了竞争，无形之中也为昆明楼盘的营销和策划带来了全新的面貌。
据昆明市房产信息网数据统计，截止12 月24 日，2013 年昆明主城区及呈贡新区累计共发放了214 张预售许可证，供应面积达1743.2 万平米，这一就意味着今年供应的楼盘数多达200余个。较去年供应的楼盘数（136 个）相比，增加了70 余个楼盘，供应面积较去年（1021.49 万平米）也增加了721.71万平米。
从2013 年供应量放量的信息统计，全年昆明主城区和呈贡新区的商品房供应量主要集中在昆明主城区的东南板块、官南板块、滇池板块、北市区。
张预售证18212套商品房 11月拿下年内“双料”
出乎意料的是，今年的金九银十未达预期，而十一月份的楼市却一反常态的火热了起来。从昆明市房产信息网数据统计，11 月份共有27 个项目获得了29 张预售许可证，预售面积达到167.5万平米。与此相对应的是，11 月份商品房的成交量也累计达到了18212 套，成交面积143.9 万平米。因此，预售证的发放量及商品房的成交量在11 月份双双创下年内新高。
从获预售证的项目来看，11 月获得预售证的项目主要集中在北市、南市板块。从获预售的物业来看，11月获批物业类型涵盖普通住宅、商业、车库和车位等。同样的，从11月份热销项目来看，主要集中于呈贡新区、官渡区、盘龙区，且不少开盘销售的楼盘去化率均达到65%以上。此外，位于呈贡新区的金盾俊园对11 月份的高成交量起到了功不可没的作用。
该项目为市政府配套项目，其在10月中旬后开始陆续签订购房合同，项目由此维持了高成交量。
西市区抢占价值洼地 南市区对产品结构进行改善
记者在采访中发现，今年预售证发放和商品房成交的热点区域主要集中在西市区和南市区，这两个区域也凭借着各自的特点获得购房者的青睐。昆明易事达总经理李建介绍，昆明共有382 个城中村改造项目，西市区有115 个城中村，76 个城中村规划方案通过市规委会审批，40 个城中村启动回迁安置房建设。其中，位于西市区的经典明苑、经典宽、马街摩尔城、人民路壹号广场、西城时代等皆是城中村改造项目。城中村改造取得了较大的成功，而这些项目均抢占西市区的价值洼地，成为销售赢家。
对于南市区而言，在产品供应量不断增加之后，开发商也随之对产品类型进行了规划与创新，适合刚需人群的中小户型产品明显增加，不少项目更是直接打出了“刚需牌”。同时，从南市区目前在售楼盘来看，一方面，很多楼盘均出现了高比例的住宅商铺的混合物业，提高物业的潜力。另一方面，一批适合高端办公的高端写字楼项目二悄然兴起。对此，云南碧鸡集团销售总经理郑利军表示，“多数楼盘以混合型的物业为主，一方面是丰富产品类型，另一方面则是对未来产品的开发、销售提供分期策略，使之能更好、更快的销售产品。”
庞大的库存压力 开发商明年形势更加严峻
库存，一个不可回避的事实。而中国中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫说，2012 年起，房地产市场进入“住宅库存时代”，成为开发商应对调控最难迈过的“一道坎儿”。同样的，昆明也不例外。就今年的昆明楼市来看，1743.2 万平米的新增供应量，但成交量是1014.5万平米，仅今年的库存就有728.7万平米。回溯前几年的库存，2012 年的供应量是1021.49万平米，而成交面积为720 万平米，库存为301.5 万平米。也就是说，仅2012年和2013 年的库存就约为1030万平米，再加上2012 年以前的库存，数量的确是十分惊人的。
“随着新型城市化进程在范围内的推进，昆明将实现更加稳健地发，由此，很多开发商将加快拿地的进度，大举开发更多的产品。”云南大学经济学院教授郭树华提到，“同时，综合货币政策的一些变化，明年开发商开发和推盘将面临更加严峻的形势。”庞大的库存量，促使房源的供应量也增加，激烈地竞争下，产品选择更多，最终将使购房者获利。“在市场的调控作用下，将对房价起到一定的调节作用，或将小幅度地降低房价。”郭树华如是说道。
面对庞大的库存压力，日益激烈的竞争，开发商则持有不同的态度。
云南同德实业的营销总监唐勇认为，更多的房源入市也是对开发商的实力和产品质量的检验。真正实力卓越的开发商，将会花费更多的心思致力于优质产品的打造。而云南碧鸡集团销售总经理郑利军则认为，大量的库存也促使开发商对营销手法的改变与创新。因此，营销创新也将成为开发商明年要攻克的“难题”。
2013年昆明楼市关键词
跌宕起伏全年无休
这一年来对楼市而言，用跌宕起伏形容是最恰当不过的。
2013年的中国楼市惊涛骇浪抑或暗流涌动，从年初的国五条出台到各地细则的颁布到房产税传闻再到年中闹出的“钱荒”，下半年的以房养老，新型城镇化等一些列的楼市新闻几乎不费吹灰之力就能登上各大媒体头条，注定了2013 年昆明房地产市场必定是不平凡的一年。
新国五条
2013年3 月31日，昆明“国五条”细则正式出台，细则内容：对二手房交易按20%征税问题未提及，要求确保2013年全市新建商品住房不含保障性住房） 价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅。继续执行商品住房限购措施、差别化住房信贷和房地产税收政策。进一步做好普通商品房供应，确保2013年住宅用地供应总量不低于过去5 年平均实际供应量。加大保障性安居工程的供地、规划、建设、管理力度，确保年内开工建设保障性住房4.26万套，基本建成4.5 万套，新增发放廉租住房租赁补贴1.5万户。完善房地产信息系统建设，加强房地产市场监管和监测，坚决遏制投机投资性购房。
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