[摘要] 日前，旭辉集团（00884.HK，下称“旭辉”）公告称，境外私募投资基金RRJ Capital（下称“RRJ”）投资5000万美元入股旭辉，以1.52港元/股（较10月16日收市价溢价4.54%）认购旭辉新发行的约2.57亿股新股。RRJ曾以债权人身份试水投资旭辉，认购旭辉于今年9月发行的1亿美元5年期优先票据。
境外私募股权公司正在加速重返中国房地产市场。
日前，旭辉集团（00884.HK，下称“旭辉”）公告称，境外私募投资基金RRJCapital（下称“RRJ”）投资5000万美元入股旭辉，以1.52港元/股（较10月16日收市价溢价4.54%）认购旭辉新发行的约2.57亿股新股。RRJ曾以债权人身份试水投资旭辉，认购旭辉于今年9月发行的1亿美元5年期优先票据。
“相对于融资功能，此次定向增发更主要是为了改善公司的股东结构。”旭辉董事长林中对《财经日报》记者表示，溢价入股说明RRJ长线看好公司的未来。“根据旭辉股本计算，5000万美元的投资，将令RRJ占有旭辉扩股后4.3%的股权。这表明旭辉的机构股东结构得到进一步强化，"合伙人"中有了知名私募的身影。”
引入私募改善股东结构
公开资料显示，RRJ是一家专注于亚洲市场、重点关注中国与东南亚的投资公司，管理的两只基金规模为59亿美元。该基金创始人王忠信曾是国际知名投资机构厚朴基金的创始合伙人之一，曾供职高盛集团长达15年之久。RRJ的另一位创始人王忠文曾于淡马锡控股公司任职10年并担任首席投资官及首席策划官等多个职位。
“知名私募基金通常较重声誉管理，选择投资标的时会比其他私募基金更加严格，在深入考察标的企业的商业模式、管理团队等核心要素后才会作出投资决策。”一位资深私募人士告诉记者，“RRJ起初是以债权人的身份试水与旭辉合作，如今则是以股东身份强化了此前的投资判断，可见其看中的是旭辉未来的发展潜力。”
林中表示，从资金来源渠道分析，目前旭辉的境外融资比重约为40%。“旭辉每年要把整体融资成本降低1至2个百分点，这是一个循序渐进的过程，但我们已经有了一整套全面降低融资成本的战略。”
自去年登陆港交所后，旭辉已经多次进行融资，包括两次发行合计约5亿美元的债券，获得一次1.56亿美元的三年期银团贷款。公告显示，此次旭辉将RRJ投资所得的5000万美元用于收购新项目、土地或用作一般营运资金。今年上半年，旭辉拿下12块土地，总价达到86亿元，截至今年9月底，旭辉已实现销售额121.5亿元，排名第37位。
“左手融资，右手买地。”业内人士分析称，对于上市房企来说，A股市场基本失去融资功能，在港上市房企正凭借着在融资上的优势，通过增加借贷以收购更多土地、扩大业务规模。
今年6月，美元国债利率回升一度让内地房企担心海外融资的“窗口期”就此远去，但近一个多月以来，旭辉、方兴地产（00817.HK）、绿城中国（03900.HK）、碧桂园（02007.HK）、五洲国际（01369.HK）、当代置业（01107.HK）等在港上市房企又掀起了新一轮发债潮。
林中告诉记者，一般上半年特别是季度会是一个比较好的发债窗口，另外三到四季度也是一个不错的时点。“这是一个规律，也和全世界的资金流有关系。一般9到11月份是好时机，12月份因为国外要休假，又会转入淡季。”
境外私募重返中国楼市
2011年以来的“史上最严厉调控”，曾经使得境外私募股权公司对投资内地楼市望而却步。今年以来，随着中国楼市持续回暖，境外私募投资公司正加速回归中国市场。
今年8月，黑石集团旗下一只专注于亚洲投资的房地产基金斥资3.22亿美元收购内地房地产开发商泰升集团（00687.HK）；7月，美国私募股权公司Century Bridge投资4440万美元，与沿海家园（01124.HK）组建了一个合资企业；凯雷集团也于今年5月在苏州（楼盘）和杭州（楼盘）分别买入两座购物中心股权。
据外媒报道，截至今年8月，外国房地产基金管理人已经为专注中国住宅房地产投资的封闭式基金募集了16亿美元资金，与此相比，2012年的融资规模为8亿美元，2011年仅有4亿美元。
高力国际一位内部人士对记者称：“这一年来，我们明显感觉到外资对内地市场房地产的关注度不断地提高，兴趣大增，成交量也在提升。与过去形成鲜明对比的是，过去很长一段时间，根本不出来看项目。”
除了境外的私募股权公司对内地楼市虎视眈眈，境内的地产基金也在加速崛起。清科研究中心发布的数据显示，2013年三季度中国私募股权投资市场共新募集完成42只私募股权投资基金，募集金额共计41.46亿美元，房地产基金不仅在募集数量上紧追成长基金，募集金额更是首次超过成长基金。
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