[摘要] 2013年，房地产市场延续了去年下半年以来的回暖态势，品牌房地产企业顺势在一季度加大推盘力度，率先抢占市场先机，并凭借广泛的市场布局、丰富的产品结构与强大的品牌优势实现了销售业绩的高速增长，较早奠定了全年的业绩基础。
以万科、保利、中海、恒大等十大品牌房企为代表，进一步分析房地产企业2013年上半年的销售变化态势：1月份，房地产市场延续了2012年以来的暖冬态势，十大品牌房企在传统销售淡季迎来了“开门红”，销售额均值高达82.52亿元，为同期历史水平，较上年增长了214.47%，万科销售金额为190.7亿元，融创、保利两家企业则实现了同比920.34%与580.34%的大幅增长，2月份的销售业绩虽然环比有所回落，但销售金额均值仍同比大幅增长43.84%。3月份，在各地“国五条”细则落实预期和推盘量加大、季节性回升等多重因素的带动下购房需求持续释放，十大品牌房企加大了推盘力度，销售业绩亦实现了同比大幅增长，销售额增长速度继续保持在40%以上；4月份以来，随着调控细则的进一步落实，房地产市场进入常态发展，业绩增长速度进一步回落，2 季度十大品牌房企销售金额的同比增长速度基本保持在20%以下。
从十大品牌房企产品结构和销售均价来看：随着房地产市场的持续回暖、企业去库存压力的不断减小，品牌房企在主攻刚需市场的同时，开始加推高端项目，中高端项目的热销有效促进了其在上半年的销售表现。此外，品牌房企还在上半年采取了“提价策略”，与上年同期的“以价换量”形成鲜明对比；1-5月份，十大代表企业中仅保利、中海两家企业的销售均价出现结构型下调，其余8家企业的均价涨幅均在5%以上，其中万科、龙湖、世茂三家房地产企业的销售均价亦较上年同期增长了10%以上。
从十大品牌房企2013年上半年的销售额增长速度来看，融创增速最快，达124.40%，成长能力领跑规模以上企业，而碧桂园2013年上半年的销售额也较上年同期增长了一倍左右；此外，华润与世茂上半年的销售金额则较上年增长了50%左右；而万科、保利、绿城、龙湖等企业的销售业绩均保持在30%以上；仅一直保持稳健发展策略的中海地产销售额增长速度在20%左右。相对2012年的全年销售业绩来看，除恒大目前的销售金额不足上年的 40%以外，其余九家品牌房企的销售金额均已达到去年年度销售业绩的50%左右。按照目前销售态势来看，十大品牌房企要实现全年销售业绩的稳定增长压力不大。
品牌房企秉持“量入为出”拿地策略，投资节奏稳重有进
2013年上半年，房地产企业资金状况有所缓解，1-5月份，房地产开发企业到位资金45115亿元，同比增长32.0%。其中，国内贷款8051亿元，增长27.9%；利用外资、自筹资金分别同比增18.2%和14.3%；定金及预收款则同比增长57.9%。可见，随着销售回款与国内贷款的相对充裕，房地产企业资金状况较为理想，从而引发了房地产市场的投资热情，2013年1-5月份房地产开发投资26798亿元，同比增长 20.6%。品牌房企在调控依旧未见明显放松的背景下，依旧延续了“量入为出”、“稳中有进”的拿地策路：
从十大品牌代表企业的新增土地规划建筑面积总量来看，品牌企业在土地市场延续2012年下半年的积极态度，拿地面积和拿地金额均大幅增长。2013年1-6月份，共新增土地储备4012万平方米，同比增长29.7%；逐月来看，由于2012年1月仅恒大一家企业拿下15宗地块，共计840万平方米（其中保定温泉旅游一宗地面积就超过340万平方米），因而较高的基数导致2013年1月份十家企业同比下降30.0%。尽管自2012年底销售情况明显好转，但受季节性因素及“国五条”调控政策对预期的影响，品牌房企一季度的总体拿地规模呈现缓速回升，同比增加7.1%；但四月份起逐步进入小高峰，二季度拿地规划面积总量则同比增长58.1%，拿地规摸显著增加。
从品牌房企2013年年初的计划拿地金额看，各企业拿地预期则较为谨慎。其中，中海地产计划拿地金额为240亿元，虽略高于前四年均值，但低于2012年实际拿地额；保利计划拿地金额为300亿元，明显低于去年实际水平及四年来均值；世茂、雅居乐今年拿地计划有明显增加，主要原因在于去年拿地较少，需要补充土地储备，但仍低于近四年平均水平。从十家品牌企业土地购置金额的实际情况来看，品牌房企采取了“量入为出”的拿地策路，随着销售回流现金的状况来调整土地投资节奏。2012年上半年，十家品牌企业土地购置金额占销售额比重为13.9%，下半年土地购置金额占销售额比重则上升至47.0%，在2012年12月达到高点。而2013年一季度受国五条调控预期的影响，品牌房企土地投资热情有所回落，但随着销售的持续好转，品牌房企4月份开始加大投资力度，在土地市场表现活跃，迎来投资的小高峰，2013上半年品牌房企土地购置金额与销售额比值达到了31.3%。
新增土地以一二线城市为主，联合拿地增强资金实力
图：2011年1季度-2013年二季度十大品牌房企新增土地储备的城市分布情况
随着一二线城市的率先回暖并表现出更为旺盛的投资需求，一线城市和热点二线城市成为房地产企业争夺的焦点。从十大品牌企业新增土地的城市布局来看，2012年下半年以来，十大品牌企业在一二线城市的拿地规模占比稳步提升，2013年一季度达到69.4%，二季度则进一步增加至78.7%。同时，品牌企业更加关注重点城市中心区域的优质地块，由于竞争激烈，土地价格不断被抬高，多个城市近期都出现了总价地王。一些中小房企为了更快跻身性企业行列，更是不惜成本进驻一线城市，并积极寻找合作伙伴后联合购地，以降低资金压力。
2013年上半年品牌房企联合拿地案例
事实上，一方面是国际热钱撤退，导致境外融资成本和难度增加，而另一方面则是房企将面临着国内“钱荒”，央行开始整顿影子银行的紧缩环境。受美国计划退出QE3影响，国际资本开始抛售债券，房企融资的成本和额度都开始受到影响，在香港发行的企业债券利率已经从此前的6%飙升到10%以上。同时，内地近期出现的“钱荒”，也将使房企在境内的贷款难度加大，尤其是资金主要依赖信托、基金等方式的中小房企，资金链将趋紧，如果这种情况持续较长时间，将逐步传导到土地市场，进一步影响到企业的投资策略。
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