[摘要] “山穷水复疑无路，柳暗花明又一村”。2008年到2009年的房地产市场，从骤冷到暴热，再次验证了中国房地产是一个“政策市”的实质。
■ 都市时报首席记者 杨丽芬
“山穷水复疑无路，柳暗花明又一村”。2008年到2009年的房地产市场，从骤冷到暴热，再次验证了中国房地产是一个“政策市”的实质。
然而，企业发展和城市发展都是一个长期的过程，在2008年至2009年，我们更应该关注的是那些对行业发展和城市变化影响深远的事件：比如商业地产和旅游地产成了众多住宅开发商战略转型的重点进军领域；昆明主城336个城中村改造大幕拉开，改变房地产开发格局；比如国务院批准昆明轨道交通建设规划，让昆明迈入地铁时代；比如二环快速交通体系通车，确立了时间距离决定楼盘价值的新价值衡量标准……
2008年 大规模城中村改造改变楼市格局
昆明楼市地震 满城尽是综合体
2008年的房地产市场寒风扑面，继万科董事长王石在公开场合表示“我承认楼市拐点确实已经出现”之后，SOHO中国董事长潘石屹连续在各种公众场合发表言论，认为房地产市场即将发生百日巨变，房地产行业最基本的特征是钱少地多，大量企业将进行整合。
一石激起千层浪，引来各方争论不断，但楼市销售乏力却已是不争的事实。在这样的情况下，“降价”成了2008年楼市最敏感的词汇。先是万科在引发降价潮，到了5月份，俊发地产公开宣布金色俊园每平方米降价900元，降幅接近15%，引发昆明楼市地震。
对于很多开发商来说，2008年也值得庆幸。9月份的雷曼兄弟破产引发世界性金融危机，促成中央连续出台多项经济刺激政策。从9月到12月，央行百日内连续5次降息，从中央到地方专门针对楼市的，还有各项交易税费减免、房贷首付门槛降低等政策。之前让开发商感觉到难以喘息的资金困境得到改善，房地产行业成了这一轮政策调整的受益者。
撇开市场冷热不谈，2008年最重大的房地产事件莫过于大规模的城中村改造揭幕。2月份，昆明市政府宣布，5年内完成主城区336个城中村改造，总建筑面积达3800多万平米，相当于昆明主城区7-8年的商品房建筑面积。此后，城中村项目撑起楼市大半壁江山,城中村改造成了昆明楼市最热门的话题。
城中村改造一方面有效盘活了主城区土地，一二环内的房地产开发重新进入业界视野；另一方面，城中村改造改变了房地产格局，由于相关土地成本比较高，开发商不得不拿出相当一部分体量进行商业地产开发，最终导致了现在的满城都是综合体，“无商业，不地产”。
在2008年，东南北二环解堵“手术”动工，地铁试验段工程在彩云路与珥季路交叉路口开工，多个楼盘因之受益。交通条件改善对楼盘开发和品质都有导向性的作用，地铁建设甚至会改变城市的发展方向，这些事件对昆明的房地产行业都产生深远影响。
11月，昆明市政府统建的批经济适用房子君村开盘，“有资格的买不起，买得起的没资格”，引发业界广泛争议，暴露出作为保障房性质之一的经济适用房处境尴尬和矛盾，随之经济适用房建设逐渐淡出人们的视线。
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