[摘要] “山穷水复疑无路，柳暗花明又一村”。2008年到2009年的房地产市场，从骤冷到暴热，再次验证了中国房地产是一个“政策市”的实质。
■ 都市时报首席记者 杨丽芬
“山穷水复疑无路，柳暗花明又一村”。2008年到2009年的房地产市场，从骤冷到暴热，再次验证了中国房地产是一个“政策市”的实质。
然而，企业发展和城市发展都是一个长期的过程，在2008年至2009年，我们更应该关注的是那些对行业发展和城市变化影响深远的事件：比如商业地产和旅游地产成了众多住宅开发商战略转型的重点进军领域；昆明主城336个城中村改造大幕拉开，改变房地产开发格局；比如国务院批准昆明轨道交通建设规划，让昆明迈入地铁时代；比如二环快速交通体系通车，确立了时间距离决定楼盘价值的新价值衡量标准……
2008年 大规模城中村改造改变楼市格局
昆明楼市地震 满城尽是综合体
2008年的房地产市场寒风扑面，继万科董事长王石在公开场合表示“我承认楼市拐点确实已经出现”之后，SOHO中国董事长潘石屹连续在各种公众场合发表言论，认为房地产市场即将发生百日巨变，房地产行业最基本的特征是钱少地多，大量企业将进行整合。
一石激起千层浪，引来各方争论不断，但楼市销售乏力却已是不争的事实。在这样的情况下，“降价”成了2008年楼市最敏感的词汇。先是万科在引发降价潮，到了5月份，俊发地产公开宣布金色俊园每平方米降价900元，降幅接近15%，引发昆明楼市地震。
对于很多开发商来说，2008年也值得庆幸。9月份的雷曼兄弟破产引发世界性金融危机，促成中央连续出台多项经济刺激政策。从9月到12月，央行百日内连续5次降息，从中央到地方专门针对楼市的，还有各项交易税费减免、房贷首付门槛降低等政策。之前让开发商感觉到难以喘息的资金困境得到改善，房地产行业成了这一轮政策调整的受益者。
撇开市场冷热不谈，2008年最重大的房地产事件莫过于大规模的城中村改造揭幕。2月份，昆明市政府宣布，5年内完成主城区336个城中村改造，总建筑面积达3800多万平米，相当于昆明主城区7-8年的商品房建筑面积。此后，城中村项目撑起楼市大半壁江山,城中村改造成了昆明楼市最热门的话题。
城中村改造一方面有效盘活了主城区土地，一二环内的房地产开发重新进入业界视野；另一方面，城中村改造改变了房地产格局，由于相关土地成本比较高，开发商不得不拿出相当一部分体量进行商业地产开发，最终导致了现在的满城都是综合体，“无商业，不地产”。
在2008年，东南北二环解堵“手术”动工，地铁试验段工程在彩云路与珥季路交叉路口开工，多个楼盘因之受益。交通条件改善对楼盘开发和品质都有导向性的作用，地铁建设甚至会改变城市的发展方向，这些事件对昆明的房地产行业都产生深远影响。
11月，昆明市政府统建的批经济适用房子君村开盘，“有资格的买不起，买得起的没资格”，引发业界广泛争议，暴露出作为保障房性质之一的经济适用房处境尴尬和矛盾，随之经济适用房建设逐渐淡出人们的视线。
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2009年 昆明迈入地铁时代
房地产“给点阳光就灿烂”
尽管房地产行业一直都是“给点阳光就灿烂”，但2009年楼市的疯狂程度依然出乎所有人的预料。一方面是成交量大幅攀升，昆明当年的成交量还超过了处于十年来顶峰位置的2007年；另一方面是房价的大幅上涨，北京、上海、深圳三个一线城市的房价平均涨幅都达到50%，昆明房价涨幅逼近40%，二手房市场也呈现出量价齐涨的火爆局面，一时间，“满城尽说房地产”。
这一年，实力大学城商业中心、春城财富中心·新南亚、东盟商贸港等项目将商业地产从主城区拓展至呈贡新城；南亚风情·第壹城、中央金座、广福商业中心等项目助力南市副中心成型；欣都龙城、俊发中心等项目为北市区向名副其实的副中心转型献力；经典壹城、正大紫都城等项目的推进，以及沃尔玛入驻腾辉商业广场，也让寂寂无闻的西市区商业崭露头角。昆明多中心格局名至实归。
这一年，螺蛳湾国际商贸城一期在各界哗变声中开业，随之带来的是中豪螺蛳湾板块的崛起，其大手笔大气势的规划和打造，开发理念和运营模式上的颠覆和创新，也引发业界对大商之道的思考。
昆明商业地产以其汹涌放量和聚合辐射效应，自2009年开始上升到了一个新的平台，众多住宅开发商开始涉足商业地产开发，同时，关于昆明商业是否会产生过剩危机，也成了业界长盛不衰的话题。
云南旅游地产大开发的浪潮也自2009年开始席卷而来，华侨城集团在阳宗海投资40亿，再建一个深圳华侨城，世纪金源以80亿元的重资在腾冲打造旅游地产……依托得天独厚的自然资源，澄江、大理、丽江、腾冲、西双版纳等地的旅游地产项目纷纷脱颖而出，旅游地产成了投资商最热衷的领域。
2009年，“轨道”生活近逼昆明，6月，昆明市正式对外宣布，将力争用五年时间实现昆明轨道交通十字骨干线网建成运营，轨道交通将深刻地改变城市文明和市民的日常生活。一批楼盘，如奥宸橙郡、俊发中心、欣都龙城、龙江雅苑等，由于“轨道交通线上盖的物业”的特质，受市场追捧。
9月，昆明二环快速交通体系通车，以60公里的设计时速跑一圈二环仅需要30左右，确立了昆明楼市发展的新规则：时间决定价值。由此，在城市拓展过程中出现的新片区，被二环融为了一个整体，形成真正意义上的“全域昆明”。
大事记
2008年~2009年
2008年
1月7日 《国务院关于促进节约集约用地的通知》中指出对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。
2月27日 昆明市政府宣布，5年内完成主城区336个城中村改造。
10月15日 东南北二环解堵“手术”动工，投资达60多亿元、涉及7.26公里道路、改造11座立交。
10月22日 财政部发文《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》指出：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
12月17日 国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。
2009年
1月4日 建设银行率先推出存量房贷七折优惠利率政策，在昆各家银行随后跟进。
2月17日 《昆明市人民政府关于螺蛳湾商业片区商业业态升级改造暨螺蛳湾中央商务区（二级CBD）建设的意见》出台。
5月27日 国务院13年来首次下调商品房资本金比例，国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，普通商品住房项目投资的资本金比例从35%调低至20%。
6月8日 国务院批准昆明轨道交通建设规划，昆明迎来了地铁时代。
8月26日 昆明市规划局、市规委办向社会公示建设项目规划审批“二十不”规定。其中，车位1：1、必须利用地下空间、不得设实体围墙等规定对行业影响很大，业界反响强烈。
12月9日 国务院总理温家宝9日主持召开国务院常务会议，决定：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。
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