[摘要] 2011年岁末，我(云南大学教授 熊思远)曾对昆明楼市进行盘点，一个基本的判断是，伴随着中央政府加大对楼市价格的行政性干预的加强，昆明的商品房价格也和全国其他中心城市一样也开始出现了松动。例如，去年年末昆明的“欢乐城”就传出“每平米直降3100元”！业内人士说，“欢乐城”打响了昆明楼市降价的第一炮。
近期住建部及央行先后释放出满足首套房贷需求的信号，且央行3个月内连续两次下调存款准备金率到20.5%。这一系列动作表明，中央政府已开始在既定的框架内对调控政策进行微调。可以看出，2012 年楼市调控将有望从全面打击改为重点打击，其中对刚性需求的释放较为明显，这将有利于促进房地产市场的健康、稳定、可持续发展。
近日上海房管局公开表态称，外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质，即可以购买第二套房，这是基于2011 年底，住建部曾表态：政府要消除非户籍人员购买当地商品房的制度性障碍。在此背景下，上海政策的松动，一方面帮助符合条件的外地人打破户籍限制进入市场，带动成交；另一方面，使之前“绑架户籍”的限购回归公平。可以预见在上海“旧政新说”的带动下，或将有其他城市效仿跟进，但如何跟进而不被叫停仍存在很多技巧性因素。
在过去一年多时间内，由于成交量大幅缩减，部分二、三线城市的新房存量已攀升至高位，存量消化时间也将大幅拉升，2011年昆明可推出市场销售的房源同比缩减28%，去化量同比下降10%，2012年由于购房者和开发商的观望心态强烈，从而进一步加剧了新房库存量，在高库存压力下，尽快消化未售出的新房存量是目前开发商的当务之急。
而经验证明，在市场遇冷、买卖双方出现僵持之际，价格下调较早、降幅较大的项目，往往能获得不错的销售率，一至二环某楼盘在价格下调后一个月内销售近800多套房源。而其他区域价格依然坚挺的楼盘去化速度较慢，销售不畅也导致部分开发商不得不延缓推盘速度。中原监测数据显示，2012 年1 月，包括杭州、成都等二线城市的新房供应面积同比降幅均在六成以上。但在政策依然从严的趋势下，推迟供应未必是开发商的长久之计，预计未来，尽快消化存量将是拥有大量库存的开发商的首要任务，而尽早和充分地将价格调整至购房者心理预期内，将是开发商纾缓资金难题的一大良方。
近期昆明一级土地市场供应相对较少，上周，土地供应，二级市场方面，成交备案952套，环比前一周减少15.30%；备案面积93696平米，环比减少9.94%；从上周备案数据可以看出，昆明除个别楼盘出现价格下调，其他楼盘均未出现下调，购房者与开发商均处于观望状态，导致昆明成交量持续下降，备案量减少，备案结构以春城慧谷小区一期(A2地块)、金尚俊园、车行天下汽车城为主。
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