[摘要] 2011年岁末，我(云南大学教授 熊思远)曾对昆明楼市进行盘点，一个基本的判断是，伴随着中央政府加大对楼市价格的行政性干预的加强，昆明的商品房价格也和全国其他中心城市一样也开始出现了松动。例如，去年年末昆明的“欢乐城”就传出“每平米直降3100元”！业内人士说，“欢乐城”打响了昆明楼市降价的第一炮。
2011年岁末，我(云南大学教授 熊思远)曾对昆明楼市进行盘点，一个基本的判断是，伴随着中央政府加大对楼市价格的行政性干预的加强，昆明的商品房价格也和其他中心城市一样也开始出现了松动。例如，去年年末昆明的“欢乐城”就传出“每平米直降3100元”！业内人士说，“欢乐城”打响了昆明楼市降价的炮。
进入2012年，中国商品房价格回落已成为主基调。中房指数系统“百城价格指数”近日发布的报告就称，2012年1月，100个城市住宅平均价格为8793元/平方米，连续第五个月环比下跌，环比跌幅为0.18%。从同比来看，北京、上海、广州等十大城市1月商品房平均价格下跌0.62%，这是自2010年6月以来首次出现同比下跌。具体来看，十大城市1月平均住宅价格出现同比下跌的城市有6个，较去年12月增加1个。其中，上海跌幅，为0.18%；杭州、天津、南京和成都跌幅介于1%-3%之间；重庆(主城区)跌幅，为4.06%。
昆明也不例外：年初，位于北市区一环边上的金尚俊园以均价7600元/平方米开盘，当日推出的284套房源全部售罄。近日又传出二环周边江东“喜瑞都”项目将以精装修均价6600元/平方米入市的消息。不仅如此，更有一些楼盘还传出准备以5000元/平方米左右的“团购”价格出手卖房。显然，昆明楼市价格的松动，已经是不争的事实。面对这些预计7字头、6字头、5字头的开盘房价，人们不禁要问，昆明的房价真的快要“见底”了吗？！
其实，关于中国楼市房价“见底”的猜测已经不是一次两次了。2008年前后美国金融危机期间就有学者提出过中国楼市房价“见底”的预测，但随之而来的中国出手拉动经济的几万亿投资，一下子又将房价提高了上去，并倒逼中央出台了这一轮近两年的史上最严厉的楼市调控措施，而且年内尚不见收手的迹象。例如，2月6日至10日，国务院总理温家宝在中南海主持召开座谈会，听取社会各界人士对《政府工作报告（征求意见稿）》的意见和建议时仍坚持说，政府调控房地产不能松，并且13亿人口的中国不一定人人都拥有自己的房，但人人都要有住处。在这样的背景下，一些仓促“松绑”楼市的地方政府，例如广东佛山的所谓“楼市新政”朝令夕改（2011年10月11日），安徽芜湖的“松绑政策”三天叫停（2012年1月9日发布、12日宣布暂停）；又有一些研究机构称“今年下半年房价全面筑底”等等。
不过，《人民日报》却发文称：“房价跌回两年前难现升势年中见底论太乐观”（2012年2月8日）。《人民日报》的另一篇文章对于今年的房价还做了这样的判断：“普跌态势已经形成 大幅下跌不太可能”。这就和我去年的判断是一样的了。
在我(云南大学教授 熊思远)看来，昆明楼市价格下降是大势所趋，但企盼昆明楼市降价50％或者更多也不现实。原因有三：其一，中央对房地产的宏观调控意在挤掉其中的泡沫，并非要让楼市崩盘，房价的“理性回归”是中央经济工作会议传达的对于房地产调控的准确解读；其二，昆明处于中国经济带的相对边沿地区，在应对中央的政策调控方面常常表现出一种“慢半拍”的窘境，楼市也不例外，外地的楼盘价格已经冲到天上，例如北京、上海的楼盘价格动辄3、4万，昆明的楼盘价格也就冲到1万多几乎就“见顶”了，等着还想往上走，就遇上了国家的“限购令”；三是随着昆明打造区域性国际城市，滇池治理初见成效，轨道交通几近建成，四季如春宜居环境……所以，“该出手时就出手”——当然，我这里指的是年轻人的“刚性需求”。在可预期的楼市宏观调控政策下（至少到2013年3月），眼下“炒房”的冲动搁一搁，三思而后行。君不见，金融大鳄李嘉诚麾下的房地产商不久前对内地某一楼盘的所谓“抄底”运作也后悔不跌吗？
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近期住建部及央行先后释放出满足首套房贷需求的信号，且央行3个月内连续两次下调存款准备金率到20.5%。这一系列动作表明，中央政府已开始在既定的框架内对调控政策进行微调。可以看出，2012 年楼市调控将有望从全面打击改为重点打击，其中对刚性需求的释放较为明显，这将有利于促进房地产市场的健康、稳定、可持续发展。
近日上海房管局公开表态称，外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质，即可以购买第二套房，这是基于2011 年底，住建部曾表态：政府要消除非户籍人员购买当地商品房的制度性障碍。在此背景下，上海政策的松动，一方面帮助符合条件的外地人打破户籍限制进入市场，带动成交；另一方面，使之前“绑架户籍”的限购回归公平。可以预见在上海“旧政新说”的带动下，或将有其他城市效仿跟进，但如何跟进而不被叫停仍存在很多技巧性因素。
在过去一年多时间内，由于成交量大幅缩减，部分二、三线城市的新房存量已攀升至高位，存量消化时间也将大幅拉升，2011年昆明可推出市场销售的房源同比缩减28%，去化量同比下降10%，2012年由于购房者和开发商的观望心态强烈，从而进一步加剧了新房库存量，在高库存压力下，尽快消化未售出的新房存量是目前开发商的当务之急。
而经验证明，在市场遇冷、买卖双方出现僵持之际，价格下调较早、降幅较大的项目，往往能获得不错的销售率，一至二环某楼盘在价格下调后一个月内销售近800多套房源。而其他区域价格依然坚挺的楼盘去化速度较慢，销售不畅也导致部分开发商不得不延缓推盘速度。中原监测数据显示，2012 年1 月，包括杭州、成都等二线城市的新房供应面积同比降幅均在六成以上。但在政策依然从严的趋势下，推迟供应未必是开发商的长久之计，预计未来，尽快消化存量将是拥有大量库存的开发商的首要任务，而尽早和充分地将价格调整至购房者心理预期内，将是开发商纾缓资金难题的一大良方。
近期昆明一级土地市场供应相对较少，上周，土地供应，二级市场方面，成交备案952套，环比前一周减少15.30%；备案面积93696平米，环比减少9.94%；从上周备案数据可以看出，昆明除个别楼盘出现价格下调，其他楼盘均未出现下调，购房者与开发商均处于观望状态，导致昆明成交量持续下降，备案量减少，备案结构以春城慧谷小区一期(A2地块)、金尚俊园、车行天下汽车城为主。
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