[摘要] 各地的官方和机构数据显示，一季度，长沙市新建商品房备案均价为每平方米4803元，上涨17.78%，增速提高3.67个百分点；东莞新建商品房均价达每平方米8240元，同比大幅上涨13.7%；中山住宅均价为每平方米5043元，同比涨幅达17.9%。
各地的官方和机构数据显示，一季度，长沙市新建商品房备案均价为每平方米4803元，上涨17.78%，增速提高3.67个百分点；东莞新建商品房均价达每平方米8240元，同比大幅上涨13.7%；中山住宅均价为每平方米5043元，同比涨幅达17.9%，这些城市的房价涨幅已经大幅超过本地房价调控警戒线，后三季度房价必须保持小幅或者零增长，才能保证全年房价控制目标的实现。
世联地产市场研究部总监王海斌在接受《财经日报》采访时表示，一线城市和东部发达城市购房者信心偏低，而二、三线城市和中西部地区购房者仍相对偏乐观，未来成交量回升的可能性较大，“如果市场反弹力度较大或者潜在的反弹意图明显，未来不排除有更多地区出台楼市限价政策。”多地楼市限价呼之欲出4月20日，广州从化市国土房管局副局长邹金明在从化房地产市场发展机遇与趋势研讨会上表示，目前从化房价的涨幅已经达到9%，从化将合理、合情、合规地进行限价，下一步准备出台具体操作通知。
在此之前的4月8日，广州增城市房管局已召集开发商开会，通报了增城楼盘限价5%的通知，该限价政策试行期暂定为三个月。而增城官方给出的楼市基准价格为每平方米7033元，这意味着增城楼盘售价不得超过每平方米7385元。
邹金明在上述研讨会上表示，并不认为增城限价不合理，但限价要合理，要与开发商沟通。“以前大家认为从化房价并不贵，想不到去年一下子从化的房价升了，整个从化的楼盘都涨得很厉害，听说好多楼盘开出每平方米2万元，我听到也紧张了。”地方主动提出限价政策，在很大程度上实属无奈。当地媒体援引增城市国土房管局有关负责人的表态称，由于季度增城一手房网签成交均价较去年均价上涨高达24%，为了实现年度的房价控制目标，第二季度暂时将房价调控目标调整为房价涨幅低于5%，而第三、四季度是否再调整房价控制目标将依据市场反应而定。
不仅仅是增城和从化两市。已公布的统计数据显示，相当一部分城市的一季度房价涨幅都已经超过10%，已接近这些城市提出的GDP增速或人均可支配收入增速。王海斌说，这就意味着，如果房价控制目标能够得到有效贯彻执行的话，这些城市在2011年的后三个季度必须保持房价零增长。
深圳从5月1日起实施分片区限价政策的传闻，已经被多家开发商证实。深圳市规划和国土资源委在4月14日发布新闻资料表示，近日该委各管理局已经召开所在辖区房地产企业座谈会，公布了2010年各片区商品住房项目成交均价。
曾经参加过上述座谈会的深圳某大型上市房地产企业高管向本报透露，深圳各行政区分别有各自的片区限价幅度，但各区总的原则是房价不能超过去年本片区同类型项目价格的5%，所有项目都实行“明码标价、一套一标”。
除上述城市之外，兰州也传出将出台限价政策的消息。当地媒体报道称，根据兰州市即将出台的限价政策，房价的城关区内新建商品房每平方米将会被控制在万元以内，超过限价将无法办理房产交易手续。目前该政策已上报省政府，待批准后即可实施。
被疑人为做低房价楼市限价政策的直接后果是，高价房和价格涨幅过高的楼盘面临市场准入难题。上述某深圳上市房企高管坦言，现在有些开发商很难拿到预售许可证，因为预售价格是进入统计系统的，如果价格定得高于政府限定的价格，政府就不会批预售证。
该人士向本报表示：“我们感到很无奈，只能准备充足的资金熬到现售。现在开发商的精装修房子比例越来越高，这价格肯定比以前的毛坯房价格高，如果政府要达到调控的目标，那市场上的别墅、高端楼盘、精装房的供应会急剧减少。”高价房和价格涨幅过高的楼盘比例减少，或许是地方政府期待的结果。因为豪宅等高端项目被认为剔除统计范畴，对降低整体房价立竿见影。
明天信华投资副总经理陈云峰此前在接受本报采访时表示，北京市政府之所以敢预期房价控制目标“稳中有降”是因为政府采取了非常严厉的调控手段，比如在开盘定价环节，如果房价定得过高，相关部门不予批准预售证。
以深圳为例，豪宅等高端项目对市场均价的影响堪称巨大。根据中原地产的统计，从各区来看，2010年深圳盐田房价升幅，达到68.31%，其中年内东部华侨城[消息价格户型点评]天麓[消息价格户型点评]和天涛轩两个别墅项目成交占全区总量约为34%，对该区整体房价上涨拉动明显。
多位业内人士的看法是，这仅仅是一种数字游戏，而不是房价真正的下跌，地方政府此举存在通过技术手段人为“做低房价”之嫌，这包括将保障房、郊区房纳入统计范畴，将豪宅等高端项目剔除统计范围或者延迟批准其上市时间，以及直接划定每个楼盘的房价涨幅等等技术手段。
毫无疑问，技术调控带来的结果无法和市场真实情况相吻合。根据地方政府发布的数据，3月份，深圳新房成交均价环比下降5.99%，同比下跌5.04%；北京成交均价环比2月下降了26.7%，同比下降了10.9%；广州签约均价环比下降8.2%。但国家统计局公布了《3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，上述三个城市新建住宅价格指数却是同比或环比增长。
有分析认为，地方房管局的网签数据只是平均价，容易受成交量结构性变化影响，不能真实反映楼价的变化。而国家统计局数据显然是针对不同面积不同价位的住宅网签数据进行了加权处理，受成交量结构性变化影响会小一些。
王海斌认为，如果要让房价降下来，就必须让土地价格、政府征收的税费以及开发商的利润等都适当降下来，但目前这几个条件都不具备，单单使劲压制房价难度可想而知。而在目前楼市全面调控的大势下，各种达成调控目标的政策措施均有可能被推出，楼市限价政策或在多个地方纷纷出台。
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华生：历次楼市调控失效的原因
随着本世纪初房价的快速上升，至少从2003年起，政府曾多次推出了对楼市的调控措施，房价恰恰在调控声中又上升了许多倍。由于工资、特别是作为城市化标志的进城农民工的工资增长远远落后，一线和热点城市的房价收入比被推向全球高峰。为什么过去的调控目标一再落空，显然是这一轮调控首先要吸取的教训和总结的课题。
其次，历次调控都依赖地方政府的贯彻和执行力。我们前面指出，土地政策与任期制的组合，未必使地方政府人为减少土地供给以维持高地价。但是，由于无论是卖地还是地方投融资平台的抵押贷款，都依赖土地价格的稳定或上涨。因此，地方政府对土地收入加重的依赖，使他们必然乐见房价从而地价的稳定上升，这样才能够为地方政府提供更多的收入来源。而围绕着为户籍人口打造城市名片的努力，每一任官员大兴土木、大搞基建、美化城市的工程都有意无意地助推房价、地价的上升。所以，和商业银行类似，地方政府也会在大势所趋时配合中央遏制房价脱轨的飞涨，这也可以多少避免自己的麻烦和风险。但是，打压房价从而地价下跌永远不符合地方政府的利益。这样，在房价飙升时，地方政府当然不会有主动大幅调升土地供给或打压需求的动力。而一旦宏观经济风向变化，或新一轮的房地产高潮再起，地方政府自然会随波逐流，在据说是房价必涨的“市场力量”面前顺水推舟。
其三，楼市政策左右摇摆，受制于宏观经济波动的需要。这些年来，楼市政策一直在调控和抑制房价过快上涨与促进房地产业平稳健康发展之间变动。经济热了，房价涨多了，就讲调控，强调从严查税减贷；经济冷了，要拉动增长，又增贷减税缓税，救助地产商，促进房地产业发展。这样几个回合下来，开发商也好、投资投机客也罢，乃至普遍购房者都觉得看到了政府的软肋：就是房地产业拉动几十个相关部门的需求，政府要保增长就离不开房地产业的发展；而房地产业又关乎银行贷款的质量和金融安全，政府要保稳定也不能不救房地产。所谓房地产业绑架了国民经济之说即由此而起。这样房价涨得起来，跌不下去，小跌大涨，乃至只涨不跌逐步成为市场主流认识。这样，新世纪以来10年，当事实最终证明楼市的稳定可以是波动股市的10倍、20倍时，各行业的企业都进军房地产，各路社会资金全涌入囤房囤地，以至国家想振兴的产业难以启动，总被调控的房地产反而蒸蒸日上，人气鼎沸，就一点也不奇怪了。
最后，城市化进程中楼市的发展战略定位不明确，这样调控自然很难有一个明确的指向。如城市化发展中土地的垄断分配问题，似乎只要政府能先切一大块，剩余部分谁抢到算谁的。甚至是为了自己能得大头，也要保证利益分享的开发商、炒房者不吃亏。
因此我们看到，如土地增值税本来是针对房地产行业普遍占地囤地的利器，但却丢丢用用，成了一种完全随意性的工具。对房地产市场因暴利效应而日益膨胀的投机投资需求，也一直没有出台有力的措施加以遏制。而提高房屋交易税的做法在供求失衡时几乎全部被转嫁给了购房者。
相反，对于不能或很难转嫁的个人所得税，却被奇怪地允许变通为按照交易额的1％——3％，实际都按1％征收。同时，为投机投资敞开大门的虚假阴阳合同在盛行，如入无人之境。物业税即住房保有税提出多年，在既得利益集团的杯葛下，至今还是方向多变、扑朔迷离。
再如，我国住房是走单纯市场化道路还是要坚持商品房和保障房的双轨制一直方向不明。这样增加保障房供给的政策，由于不能和没有切实解决资金来源和动力机制问题，往往变成一种点缀或流于纸上谈兵。今年在房价顶风而上的暴涨情况下，似乎是为了回应开发商土地供应不足的指责，计划住宅用地供应猛增几倍至18万公顷，按目前1.5的容积率可建27亿平方米的住宅，按目前人均28平方米的水平，一年供地即可解决近1亿人的住房，总计不过1.5亿的外来人口，不用两年即可全部解决，现存农民工住房问题也将不复存在，这显然绝无可能。
对于这样没有可靠经济手段支撑的建房大跃进计划，市场自然不相信。所以开发商不约而同宁可量跌而守价，希望市场能倒逼政府为保增长保稳定而率先弃子让步。如果真是这样，那么房价今后确有可能如其所愿出现报复性反弹，酝酿破灭前的更大泡沫。
由此可见，楼市的调控要真正达到目标，取信于民，扭转市场预期，必须超出简单保增长或维稳思维，摆脱短期调控的得失，明确国家在整个城市化进程中楼市的基本战略定位和整体制度框架，高屋建瓴，将我国楼市发展真正纳入长期稳定发展的健康轨道。
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