[摘要] “建设路、121大街这片一直都没得出售的房源，你随便租个铺面，转让费都是十几万。你要租倒是可以看看，我这边有几套小面积的。”准备在文林街附近买铺做生意的李女士最近频频寻找中介，却遭遇了一铺难求的现实。
■ 都市时报记者 马桂梅
“建设路、121大街这片一直都没得出售的房源，你随便租个铺面，转让费都是十几万。你要租倒是可以看看，我这边有几套小面积的。”准备在文林街附近买铺做生意的李女士最近频频寻找中介，却遭遇了一铺难求的现实。
本图表是针对当前昆明学区商业运营状况，本报记者对100个商户、投资客和消费者等不同人群调查得出的结果
昆明八大学区分布
近年来，倍受关注的“学区商业”模式，凭借其更低的进入门槛、更短的回报周期、更为灵活的经营手段，赢得了投资者与商家的青睐。但是，昆明较为成熟的学区商铺物业基本上都是一铺难求，租金翻涨，像李女士这样求富无门的投资者比比皆是。作为商业地产中的一只“潜力股”，学区铺正以“一日千里”的气势，成为昆明商业地产新的价值增长点。
教育产业助力地产开发
昆明8大学区板块衍生三类学区商圈
，是一个大家都不会陌生的概念，每年随着开学季的临近，配备了教育、教学资源的项目都会高举概念大旗，不少家有儿女的准业主们，也心甘情愿背着比同类物业价格要高出10%以上的价格，去买。同时，学区资源配比不合理、不均衡的现象，也为概念添砖加瓦。
热炒之时，不少聪明的商家和投资客，更将热钱转向了商业领域，学区铺、学区公寓等商业投资价值的爆发式增长由此而来。
什么样的商业形态，才能称作学区商业？它有哪些具体业态？带着这些问题，记者采访了有十余年从业经验的商业地产资深人士单经理。
依托学校聚集的地区环境，以学生客流为主营点的商业运营模式的学区铺，与普通商业模式相比，投资门槛低、回报周期短、经营手段灵活，是不少商家和投资者关注点，在昆明，一些热点学区的铺面、公寓一直都很抢手。
单经理认为，学区商业受追捧的原因在于，，学校集中的地区，聚集了规模可观的教师和学生，它带来了庞大的商业需求，其中，还有与教育相关的培训、辅导等产业链，其背后的商机也很大；第二，当地原有的商业规模无法满足如此大规模的消费需求；第三，学生的消费能力今非昔比，随着城市整体生活水平的提高，这个群体的消费能力已不容低估。
本报此前调查的昆明8大学区板块中（文林街建设路板块，正义路人民中路板块，高新区板块，白塔路东风东路板块，西昌路环城南路板块，北京路延长线板块，彩云北路广福路板块，呈贡大学城），学区铺、学区公寓等商业业态发展水平，又因片区学校、教育资源等原因呈现参差不齐的状态。由此，业界又将学区商业分为以各等次学校扎堆、单纯的名校引进，以及项目自身配建学校为主的三大类型。记者不完全统计，昆明目前有学区商业概念的项目虽然高达数十个，但真正成规模的商业项目还很少，其中，像名校扎堆中小学云集的学府路片区，学府·协信天地这样纯商业形态的学区商业综合体，昆明还是个。
一铺难求 租金涨幅快
昆明知名学区板块商业价值疯长
一份针对学区商业的调查报告显示，学区商铺的租金水平正在逐年看涨。比较突出的，如文林街建设路板块商铺二手房售价约4-8万元/平米，租金约200-700元/平米/月（部分商铺转让费还需几万至十几万不等），每年租金涨幅高达10%-15%；呈贡大学城商铺租金160-500元/平米/月，近三年来，每年租金涨幅基本在5%-8%。
“我这个铺面14平米，3500元/月的租金，已经租了4年多，这几年，租金每年都在以10%的幅度上涨。”在云大门外200米处的园西路，开水吧的王先生告诉记者。
在呈贡板块区，学区商铺抢租成普遍现象，“马上就要开学喽，我要是开学之后租，房东还要涨价。不赶紧拿下，可能就被别人租了。”正在呈贡大学城寻铺面做生意的李莉透露。经纪人陈先生则说：“像呈贡大学城的聚贤街，周边学校密集，商铺生意都比较火爆，尤其面临开学，租金都涨个5%左右，都是很普遍的。”
在北京路延长线板块，昆十中求实分校、昆八中龙泉分校、昆师专附小、昆烟小学、师大附小金江小区分校、中华小学书香门第分校等中小学分布密集，学校周边商业多以中小型铺面为主，经营多以学生为主的餐饮、文具店、精品店和辅导培训等业态为主。“平时下午2点到5点这个时间段生意，周末还有带娃娃来做辅导的家长，客流量也不小。”在昆八中旁开文具店的杨老板透露。
在121大街云大附中半径500米范围内，新亚地产经纪人小章也对学区商铺的火爆也做了一番描述，“云大附中旁边的铺面，租金涨幅都比这个片区普通商铺要高5%-15%左右，针对学生的买卖，都比较火爆。有些铺子一挂出来，一下子就会接到十几二十个电话。”
成熟学区矛盾日益凸显
引发商业重新定位思考
“像师范大学这边的底商，位置好点的铺面，转让费基本都要8、9万块钱。”在呈贡大学城经营服装店的陈女士透露。
记者从某中介房源处了解到，文林街一个25平米左右的餐饮铺面，转让费就高达12万。除了飞涨的租金，高额的转让费更是让不少投资客大为头疼，在昆明主城热点学区板块，这样的情况已成常事。
“下午6、7点开始，这几条街就不要开车进去了，人贴着人根本走不通。”在建设电影院旁守车的车管员老李告诫。
文林街车水马龙的商业氛围中，风味小吃、时尚服装、精品店、KTV等各种潮铺“人满为患”，酒吧飘出的旋律、店员的叫卖、老外半生不熟的汉语……昆明大批潮流个性的年轻一族汇聚于此，商业价值体现无遗。
但是，学区商业繁荣的背后，多重矛盾也在日益凸显。“当前昆明的学区商铺，不过是早些年开发的住宅底商，基本没什么统一的规划，业态杂乱。就算是新开发的项目，它的商铺也是盒子式的结构，临街的铺面很少，价值很难体现。”面对昆明学区商业的当前形势，昆明某地产公司策划经理张先生分析。
也正因为成熟学区板块的问题和矛盾，让人们对新兴学区板块，以及新建的学区项目更充满了期待。在巨大的商业利益面前，如何做到商业价值和社会效益兼顾，是摆在城市规划和打出学区商业概念项目面前的一个问题。
业界研判
富滇银行金融专家屠强：
“文脉效应”让商业炙手可热
从某种意义上讲，就是教育在房地产市场的衍生品。同样，这也是现行教育体制下的一个独特现象。随着社会竞争的日益激烈，家长为使孩子不输在教育起跑线上，不惜花费重金购置教育质量好的产，特别是有较好的中、小学学位的房产。由于受入学名额限制等因素的影响，资源热成为一种普遍现象，学区物业价格也相对周边一般通品质楼盘高出许多。顺应市场行情，不少房地产开发商也以此为宣传噱头，大体量地推出、学区铺。
学区商铺，按地域可分为大学城商铺和主城学区商铺。从昆明的房地产早期开发阶段看，学府路片区并不是主流，但随着中小学及相关教育产业链的密集出现，强大的经济效应吸引了越来越多的地产开发商。
我认为，学区配套更体现了一个项目的品质。学校配套和教育配套也是以后房地产发展的一种必然。学生们最感兴趣的商铺类型是餐饮、购物、超市和文具用品店，邮局、电信、移动M-ZONE营业厅，男生消费随意性较大，女生则更关注一些特色小店。价格方面基本是中低档消费，他们更看重性价比。
像文林街、建设路、学府路这些片区，历史上它就是昆明的文化园地。人文特质成为该片区居住者和学校共同的追求和环境氛围，地产商在这里发展商业，更是看中了这种“文脉”效应带来的商机。
昆明资深商业地产策划郭经理：
传统学区商业急需升级换代
学区这个概念，严格来说，我觉得昆明主城只有一个学区，就是学府路这个大片区。什么样的区域敢称学区？它不简单是一所学校、某一个校区所定义的侠义概念。真正的学区，一定是具有一定发展历史，一定教育教学资源规模，以及相关教育产业衍生出的多种业态组合而成的区域空间。
学府路片区，以一二一大街和建设路为中心发散，区域内学校云集。云大、理工大、云师大、冶金学校等高校，还有周边的云大附中、师大附中、昆一中、师大附小、龙翔小学等中小学，加上与之相关的教育、培训行业，五华区60多万的固定人口，如此庞大的目标人群需求，对学府片区的学区商业带来了巨大的消费力支持。
学区商业，一般就是学区商铺、学区公寓这样的物业形态。学区铺，它又区别于一般的商铺，而且优势明显。像园西路、文林街、钱局街这样具有独特的文化符号的学区，更形成了先锋文化、小资情调等时尚潮流元素聚集地，但是商品价格都不算高，基本符合年轻人实际情况。就算学区商业有寒暑假的“空档期”，但因为它就在市中心，其城区消费力也足以弥补这一不足。
但是这个片区也存在不少问题，首先是没有一个主题性的消费空间，其次是没有停车位，营业时间短，铺面租金贵且一直面临无铺可租的情况，整个片区需要换代升级，重新体现它的学区商业价值。
样本解读
学府·协信天地
昆明学区
消费主场即将诞生
学府·协信天地项目占据由一二一大街、学府路、建设路三条城市单行道所聚合而成的核心地段，紧贴地铁1、4号线，还有多路公交构建立体交通脉络。半径1公里内，多个高品质社区、大中小学云集，60万常驻人口支撑，成就的财富磁场。项目产品由学区旺铺和全能公寓组成，项目利用坡地优势，使得项目商铺层层临街，
学府·协信天地借鉴上海K11的独特商业模式，以“建设路时尚中心，一站式商业广场”的气势，将表叔茶餐厅、源本清茶、Caffe bene等吃喝娱乐购等品牌多元化组合，完全打破昆明学区商业零散的模式，成就昆明主城学区消费主场。
K11是全球率先把艺术·人文·自然三大核心元素融合的品牌，将艺术欣赏、人文体验、自然环保完美结合和互动，带出无限创意、自由及个性化的生活品牌。上海K11购物艺术中心坐落于淮海路黄金地带，购物体验，服饰配件、美容护肤、生活百货一应俱全，是上海集互动艺术乐园、舞台感的购物体验、最潮的多元文化社区枢纽。
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