[摘要] 记者走访了昆明市多家银行网点或致电支行个人客户经理注意到，春节后，国有商业银行并没有太大的变化，股份制银行纷纷开始出现分化，首套房利率一般拿不到折扣，一些银行出现了上浮利率的现象。
记者走访了昆明市多家银行网点或致电支行个人客户经理注意到，春节后，国有商业银行并没有太大的变化，股份制银行纷纷开始出现分化，首套房利率一般拿不到折扣，一些银行出现了上浮利率的现象。
此前规定
1、提供完整准确房屋原值凭证，按差额的20%税率征收；2、未提供的由当地税务机关实行核定征税，按交易总价款的1%计征；3、个人转让自用5年以上且家庭普通用房的，免征个人所得税。
新政规定
提供完整准确房屋原值凭证，由交易总额的1%，调整为按差额的20%征收。
二手房过户费明细
契税：90平方米以下首次购房的按1%缴纳；90—144平方米按房价1.5%缴纳；144平方米以上按房价3%缴纳。买方承担。
印花税：买卖双房各缴纳万分之五。
土地增值税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%预缴纳，按照超率累进税率计算。卖方承担。
房屋交易手续费：按房屋建筑面积8元/平方米缴纳。双方承担。
房屋产权登记费：80元。买方承担。
公证费：成交价千分之三。买方承担。
昨日，备受瞩目的新“国五条细则”正式出台，通知从“完善稳定房价工作责任制”、“坚决抑制投机投资性购房”、“增加普通商品住房及用地供应”、“加快保障性安居工程规划建设”、“加强市场监管和预期管理”、“加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制”六方面作出具体解释。
昨日，记者走访了昆明市多家银行网点或致电支行个人客户经理注意到，春节后，国有商业银行并没有太大的变化，股份制银行纷纷开始出现分化，首套房利率一般拿不到折扣，一些银行出现了上浮利率的现象。在新“国五条细则”中有关二手房的严厉政策，多数股份制银行已经不再支持二手房贷款按揭。
“从云南的情况来看，政府进行政策变化的可能性并不大，但是也要等待总行的具体政策。”一国有商业银行云南省分行信贷科人士分析，现在，银行暂未接到总行有关二套房贷首付比例提高和利率上浮的通知。不过，由于新“国五条细则”出来之后，政策不明朗，审批将会受阻。
分析
二手房交易成本大幅增加 或导致成交量下滑
此次国五条细则出台针对二手市场的“从严”政策，改变的，不仅仅是从1%到20%之间增加的两位数税收，而是后续市场影响以及成交量价的直接体现。
据了解，对于政策出台前的二手房个人售房所得税主要有三种征收方式： 1、提供完整准确房屋原值凭证，按差额的20%税率征收；2、未提供的由当地税务机关实行核定征税，按交易总价款的1%计征；3、个人转让自用5年以上且家庭普通用房的，免征个人所得税。
“原先个人出售房屋可自行选择个税缴纳是交易全额的1%或是差额的20%，但从实际成交情况来看，在交易的过程中，买卖双方都会选择交易价1%的征收方式”昆明富邦地产总经理卞东晓表示。“如果今后强制按20%的差额来征收个税，房屋交易成本保守估计至少会增加15%或以上，这对购房者来说是难以接受和承担的。这样将势必造成成交量的下降。但如果二手房供应不足，需求势必将转而至一手房上，进而传导至房价上。如果那样，显然将有违新政出台的初衷。”
链家地产市场研究部张旭认为，若这项政策得到严格实施，二手房市场购买需求及业主出售意愿都将会受到明显的影响，或导致成交量的下滑。相对于收紧二套房信贷政策而言，个税新政对市场的影响会更大。
“这是细则内最有力度的条款。”云南财经大学房地产研究中心主任周大研也表示，“之前房屋买卖多按照房屋总价的1%计征，金额较小，现在从严按照20%征收，将直接增加卖方成本，而这将直接反映在二手房成交量上。”
个税20%差额征收 转移给购房者可能性较大
“现在，云南省的供求关系没有得到根本解决，个税20%差额征收转移给购房者的可能性还比较大，这可能会影响到二手房市场的交易。”在采访中，一家房产中介的客户经理略有担心表示，对于刚购买住房，还没有到房产部门过户的客户，暂时不清楚是否需要按照20%的个人所得税进行征税。但是，可以预测的是，在历次调控政策多出的税收，最终都会转嫁到购房者头上，这将会对二手房市场造成很大的影响。“现在，银行已经在二手房的贷款上有所收紧，大多数银行不做二手房贷款，都只给予合作的楼盘贷款。”一股份制商业银行拓东路支行工作人员表示，这也预示着二手房市场将受到很多影响。
“本次政策虽然是以往政策的收紧和完善，除了信贷和税收政策外。在加强市场监管和预期管理方面，也给予地方政府更多的管控空间。”张旭认为，整体来看，新一轮的调控政策在信贷、税费等市场调控措施，以及行政性调控措施方面均有所加强，且对于二手房市场的调控力度更大。新一轮调控将促使购房者预期出现明显转向，抑制改善性需求，在一定程度上或降低交易换手率，预计成交将会有所萎缩。对于北京这样前期房价上涨较快的一线城市，这种市场反转可能会表现得更为明显。
或现“灰色地带”业主和购房者“阴阳合同”做低房价
对于此次出台的被业内认为是十年以来最严厉的二手房政策，其带来的影响远不止这些。有业内人士表示，这将会使得更多的业主和购房者作“阴阳合同”，做低房价，导致其中衍生出“灰色地带”，而使得市场秩序面临混乱。
事实上，“阴阳合同”在二手房交易中可谓是一直存在，只是现象的存在只属于某一部分。但随着本次重压政策的强制实施以及高额的交易税费，使得原本存在的“灰色地带”再次提出并放大。
据某机构知情人士透露“由于税费带来的重压，不排除市场因此出现‘灰色地带’”，从限购至今，昆明的市场上就一直存在利用特殊渠道规避政策调控的现象，比如减少房产以排除限购行列、利用技术操作手段降低税费以及签订‘阴阳合同’等。”对此，多数中介机构表示，“灰色地带”的出现与调控息息相关，而它的消失，也势必取决于对于调控的检查力度和持续性。
走访
房产中介负责人：已经接到银行通知 3月底二套房首付将升至70%
3月1日，记者走访了昆明市多家银行网点询问首套房和二套房的贷款政策。“目前与我行合作的楼盘首套房贷执行8.5折优惠，但是还是要看具体客户的情况，一般客户可以拿到9折或者9.5折。”一股份制商业银行拓东路支行信贷业务部客户经理告诉记者。
在五大国有银行中，除交通银行首套房是执行合作楼盘基准利率8.5折优惠、二手房基准利率上浮10%左右外，其他四家银行一般都是执行：首付30%，利率是执行基准利率或者基准利率8.5折或9折优惠。
3月2日，记者从多家支行获取的信贷业务部客户经理电话，致电询问二套房的信贷情况时，多家银行的客户经理告诉记者，现在首套房的政策暂时没有变化。但是，随着新“国五条细则”的出台，政策不明朗，银行可能暂时不会对二套房放贷，客户在银行申请到二套房，顺利通过审批，实行首付60%，利率1.1倍的可能性将会比较小。
此外，记者也走访了一些房产经纪公司了解到，现在，若是客户购买二手房，公积金贷款的利率是6.55%。春节后，房产经纪公司从银行拿到的房贷利率出现大面积的上浮，首套房客户按揭贷款大多是首付30%，利率为7.9%。二套房的政策仍然是首付60%，利率上浮1.1倍。但是，随着新“国五条细则”实施，房产经纪公司或将很难拿到这一利率。
一房产中介公司负责人则表示，3月2日，中介公司已经接到银行通知，3月底，银行二套房首付将会升至70%，利率情况暂时不明确。
链家地产市场研究部张旭也表示，新“国五条细则”要求“对房价上涨过快的城市，可以提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率等。”这将会明显抑制二套房的购房需求。从北京的市场情况来看，等3月年度新建商品住房价格控制目标实施后，如果房价走势继续上涨，二套房贷款政策收紧将是大概率事件。
一国有商业银行云南省分行个金部负责人预测，此次新“国五条政策细则”对二套房给出了明确的要求，二套房信贷面临收紧可能性，银行可能会将二套房调整为：首付7成、利率提高到1.3倍，这也将成为大多数银行的选择。
中介机构：政策出台后第二天上午 有业主表示降低房价尽快脱手
由于周末昆明市房产交易中心不办理房产过户等相关事宜，故无法了解到过户情况，但据记者向昆明市多家中介机构了解得知，政策出台后第二天上午，门店就接到很多业主咨询电话，询问卖房事宜，其中有业主甚至表示，可以降低房款，以求最快时间脱手。
“今天一大早，中介就打电话给我，告知我国五条的政策，还建议我降低房款以快速出售。”挂牌出售房屋的业主张女士告诉记者。
同一时间，记者接到王女士的电话，说早上某中介打电话问她说要不要买房？一头雾水的她才反应过来，之前在看房的时候在某中介登记过。
对于政策刚出台，就有中介急着抢时间卖房，甚至抢客户的情况，卞东晓分析表示，在政策正式实施前的时间段，作为中介机构都将会以电话的形式告知买卖双方政策的实施细则，询问其是否采取将交易时间提前，或降低房款等方式应对。而如买卖双方都能在短期内对成交达成共识，一方面会增加市场上的二手房交易量，另一方面，也能为刚需购房者节省购房成本。
“市场方面，为应对政策的重压，或将在短期内，掀起大范围的二手成交潮，同时也可能因此产生交易方面的漏洞。”昆明富邦地产总经理卞东晓表示。
个案
算账：150万房价个税多缴约15万
周先生近期刚缴纳购房定金，但因二手房购房政策的调整，他可能要面临多缴纳15万元个税的情况。
按原政策，周先生只需缴纳总房价1%的个人所得税，即150×1%=1.5万元；但是，如果按照新政策，该房屋最初价值仅为68万元，如果按照差额缴税即（150万-68万）×20%=16.4万。即多缴纳14.9万元的税收。
调控时间表
●各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标，并于一季度向社会公布。
●市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划。
●2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
●大力推进城镇个人住房信息系统建设，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。(云信 马苗 林若男 戴戬)
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