楼市销售额“首超”去年 需警惕政策风险

经济视点报  2012-09-13 08:23

[摘要] 在楼市持续回暖下，8月底，楼市真正迎来了今年的第一缕霞光：全国房地产销售额增速在此月“蹦跳”了2.7个百分点，回归到“零”以上区间。今年1~8月份，房地产开发企业本年到位资金59714亿元，同比增长9.1%，增速比1~7月份提高2.9个百分点，仅次于今年1~2月水平。

在众人把目光纷纷投向80%已停工的鄂尔多斯时，楼市已完成“质”的跨越。

9月9日，国家统计局发布数据显示，自今年1~2月跌入底谷以来，8月底，商品房销售额才同比止跌，进入正增长之列。同时，商品房销售面积、开发投资、土地购置面积、企业本年到位资金增速也都有抬头迹象。

链家地产、中原证券等机构分析认为，得益于上半年销售额及其带来的销售回款的迅猛的增长，上半年末房企持有现金增速明显，偿债能力同比提高，地产难关已缓解。

走上“正”途

2012年的钟声是房地产市场“滑铁卢”的开始。1~2月份，商品房销售额增速同比降低20.9%，销售面积也大降14%。

小阳春、红五月、火六月，今年大半个年悄然走过，但商品房销售面积与去年同期相比，差距仍在10个百分点以上。

在楼市的持续回暖下，8月底，楼市真正迎来了今年的缕霞光：房地产销售额增速在此月“蹦跳”了2.7个百分点，回归到“零”以上区间。

统计数据显示，1~8月，商品房销售的面积57415万平方米，同比下降4.1%，降幅比1~7月缩小2.5个百分点。商品房销售额34011亿元，增长2.2%。

此时，今年一直处于下行状态的房地产开发投资的增速受市场气氛的感染，也环比增长了0.2个百分点。与此同时，在7月份降至谷的房地产开发企业土地购置面积增速也急速调整了下跌势头，跌幅收窄8.1个百分点。房地产开发景气指数为94.64，比上月提高0.07点。

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资金“解围”

“上半年，存款准备金利率的上调及刚需等利好消息叠加，加之房企以价换量，销售回款有所增加，短期偿债能力明显提升。”链家地产市场研究中心的分析师常清认为。

今年1~8月份，房地产开发企业本年到位资金59714亿元，同比增长9.1%，增速比1~7月份提高2.9个百分点，仅次于今年1~2月水平。

尽管今年利用外资贷款的增速大幅的下滑，但是国内贷款和自筹资金均有较大增长。其中，国内贷款9886亿元，增长11.2%；自筹资金25040亿元，增长12.5%。随着刚需的释放，定金及预收款、个人按揭贷款，也都增长了10余个百分点。

据链家地产市场研究部统计，149家上市房企在6月末持有货币资金2793.37亿元，与年初相比增加17.14%。销售回款增长的迅猛，同比增长11%。

“今年上半年，整个房地产行业加速去库存后回笼了大量的资金，同时国家信贷政策也有所放松，可以说房企在资金上最困难的时期已经过去。”常清说，“三季度有望再度升温，随着销售进一步的好转，房企的短期偿债能力还会提升。”

大涨无望

在楼市一次次回暖、中央“喊话”效果不佳的情况下，国务院出动督察组到各地督办。同时，国土部也表示要打击囤地，将房地产调控落到实处。

8月，北京、广州房价应声下落，北京同比环比均下降10%以上，而广州同比环比均下降3%以上。9月，广州又传来政府“座谈”防止房价大幅上升的消息。几乎同时，南京也传来住宅项目二期提价10%的方案被物价局打回的消息。

在资金链断裂的风险挺过去后，房地产商依然不可以“高枕无忧”，仍需警惕“政策风险”。尽管房地产税仍然比较遥远，但是业内专家无不认为，一旦房价大涨，新的政策一定会随时跟上。

“在当前的政策背景下，房价上涨的空间仍然有限。不排除有部分销售较好的房企继续扩张规模，增加土地储备，但是在调控未放松的情况下，企业也要权衡好扩张与风险之间的关系。”一内业专家告诫说。