[摘要] 昨天，昆明市住建局关于举行《昆明市经济适用住房管理实施办法（听证稿）》（下简称《办法（听证稿）》）听证会。6年前，昆明市曾实施《昆明市经济适用住房管理实施办法》。但随着住建部等七部委《经济适用住房管理办法》等文件的出台，昆明的老办法已经不适应新形势，此次修改由此成为必然。
“经适房管理办法”
2006版申请条件
申请家庭无住房、或家庭人均住房建筑面积低于昆明市人均住房建筑面积60%的；
申请家庭的人均收入低于市统计局向社会公布的上年度城镇居民人均可支配收入标准的；
听证版申请条件
申请人无住房、或者人均住房建筑面积低于18平方米的；
申请人月均收入不高于国家规定的个人所得税起征点；
“经适房管理办法”2006版
1单套建筑面积控制在80平方米以内。
2经济适用住房从取得房屋所有权证之日起，5年内不得上市交易，满5年的，可以直接上市交易。
3经济适用住房上市交易出售时，按照成交价总额的3%向政府缴纳房屋；按照届时该地块分摊土地面积及其所在区域基准地价的25%向政府缴纳土地。
“经适房管理办法”（听证稿）
1单套建筑面积60平方左右。
2政府集中建设或者在商品房项目中配建的经济适用住房的产权由购房人和政府共有，不得直接上市交易。
3产权由购房人和政府共有，不得直接上市交易。
什么人才能申请经适房？申请的经适房能否上市交易？如何把经适房超标户“请”出去？这都是收入偏低且有住房需求的昆明人的关切所在。
昨天，昆明市住建局关于举行《昆明市经济适用住房管理实施办法（听证稿）》（下简称《办法（听证稿）》）听证会。6年前，昆明市曾实施《昆明市经济适用住房管理实施办法》。但随着住建部等七部委《经济适用住房管理办法》等文件的出台，昆明的老办法已经不适应新形势，此次修改由此成为必然。
而此次的《办法（听证稿）》的调整也已经显现，根据上位规定，昆明市拟将经适房单套建筑面积控制在60平方米左右。而昆明之前规定的“经济适用住房从取得房屋所有权证之日起，5年内不得上市交易”，被调整为“政府集中建设或者在商品房项目中配建的经济适用住房的产权由购房人和政府共有，不得直接上市交易”。
建设标准
单套建筑面积60m2左右
2006年的《昆明市经济适用住房管理实施办法》规定经济适用住房单套建筑面积控制在80平方米以内。住建部等七部委《经济适用住房管理办法》经济适用房单套面积必须控制在60平方米。这无疑就产生了矛盾，调整也就成为必然。
根据《办法（听证稿）》经济适用住房设计，应当严格执行国家和省市的规划设计规范、技术规范和相关标准，本着标准适度、功能齐全、经济适用、节能环保、省地的原则，优选规划设计方案。单套建筑面积控制在60平方米左右。对小高层、高层建筑可适当放宽建筑面积，但单套住房增加的建筑面积不得超过10平方米。
配套建设
配建经适房明确交房时限
作为政府抑制房价的一个重要手段，普通商品房项目中配建经济适用住房的举措引人关注。根据《办法（听证稿）》在普通商品房项目中配建经济适用住房的建设用地，以招拍挂方式供应，并在招拍挂的条件中对配建经济适用住房的面积、套型、装修标准、政府回购价格、销售价格和交房时限等进行明确。建设单位还应当与住建（保障）部门，按照土地招拍挂设定配建经济适用住房条件的承诺签订配建协议。
听证代表戴小敏表示，经适房的配建问题，主要是移交问题。怎么移交，不移交怎么办？这都是问题。配建的时候，没有明确经适房是哪一栋，一般会把采光不好，交通不好的楼栋拿来做经适房，应当给予具体楼栋位置的明确。
《办法（听证稿）》指出，经济适用住房建设项目，由区住建（保障）部门向市住建（保障）部门申报。项目应当明确用地的性质及范围、建筑面积、套型面积、户数、配套建设的公共附属设施和开发建设方式等。经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担。商品住房项目中配建的经济适用住房，按其配建的经济适用住房面积享受相关优惠政策。经济适用住房配套基础设施和公共设施应当与主体工程同步设计、同步施工、同时交付使用。
推荐阅读：
新房二手房成交双下滑 业内对金九银十预判存分歧
申请条件
人均住房面积低于18平米
经适房申购的门槛到底有多高？《办法（听证稿）》中规定，一个家庭或单身人士只能申请购买1套经济适用住房；以家庭为单位申请的，需确定一名符合申请条件的家庭成员为申请人，其他家庭成员为共同申请人。单身人士申请的，本人为申请人。
申请人应具备完全民事行为能力，同时符合的条件还包括，具有昆明市五区、三个开发（度假）区城镇户籍；已婚或者年满30周岁以上的单身人士；申请人无住房、或者人均住房建筑面积低于18平方米的；申请人月均收入不高于国家规定的个人所得税起征点；申请人财产不超过规定的限额；无宅基地住房的。以家庭为单位申请的，申请人与共同申请人之间应当具有法定的赡养、抚养或者扶养关系并共同生活。
此外，住房面积、收入、财产的具体标准，将依据经济发展水平，实行动态管理，适时调整。由市住建（保障）部门会同市民政、统计部门制定，经市政府批准后向社会公布。
记者注意到，与2006年版办法不同的是，原先低于全市人均住房面积60%的标准被明确为18平米，申请家庭的人均收入低于市统计局向社会公布的上年度城镇居民人均可支配收入标准被更改为申请人财产不超过规定的限额。
听证代表孟庆凯认为，如果两个申请经适房的单身人士结合的话，其所拥有的住房面积过大，是否应当给予管理？此外，申请人在一地申请了经适房，应当不允许在另一地再次申请经适房，应当建立相应的信息沟通网络。
听证代表冀蓓红说，是否可以不考虑户籍问题，而考虑实际在昆工作或生活多少年，是否可以通过工作证明或暂住证，如果能够适当吸引人才，也未尝不可。
此外，根据《办法（听证稿）》，申请之日前5年内有转让私有产权住房面积合并计算超过18平方米的；承租直管公房、单位公房、公共租赁住房、廉租住房实物配租不腾退的；已享受福利性实物分房（包括经济适用住房、房改房、安居房、直管公房、集资建房、合作建房、解危解困房等）政策的；财产超过一定限额的以及其他不得申请购买经济适用住房的情形，都不能提出申购经适房申请。
销售价格
房企利润率不得高于3%
根据《办法（听证稿）》，经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，由建设单位依据成本核（测）算向价格主管部门申报，由价格主管部门会同相关部门，按照经济适用住房价格管理的有关规定审核销售基准价格和浮动幅度，报市政府批准，并及时向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定；由政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。
此外，政府集中建设和在商品房项目中配建的经济适用住房实行预售许可制度，开发建设单位不得自行向购房者销售，由住建（保障）部门遵循公开、公平、公正的原则，向符合购房条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭和单身人士发放经济适用住房购房凭证，申购家庭凭购房凭证向开发建设单位购买经济适用住房。
房屋交易
经适房不得直接上市交易
2006年版的办法规定，经济适用住房从取得房屋所有权证之日起，5年内不得上市交易。这也就是说，取得产权5年之后还是可以上市交易的。而这一规定在《办法（听证稿）》有所改变。
《办法（听证稿）》中指出，房屋权属登记部门和土地登记部门，应当依据相关规定和住建（保障）部门出具的相关认定材料办理经济适用住房房屋所有权证、国有土地使用证，并分别注明“经济适用住房”和土地取得方式。政府集中建设或者在商品房项目中配建的经济适用住房的产权由购房人和政府共有，不得直接上市交易。
值得注意的是《办法（听证稿）》对不得上市交易并未一口咬死，其中指出，因特殊原因确需转让经济适用住房，须经市住建（保障）部门批准，原经济适用住房购房人通过昆明市公有房屋管理中心向符合购买经济适用住房的申请人出售。售房价格由原购房价格、按照同期银行定期存款利率计算的利息和装修评估价构成。这也就是说，原来的5年之后自由买卖，变为了只能向经适房申请人群销售，且价格受住房部门控制。
2006年版的办法则规定，经济适用住房上市交易出售时，按照成交价总额的3%向政府缴纳房屋；按照届时该地块分摊土地面积及其所在区域基准地价的25%向政府缴纳土地。
购买单位集资建房的，产权由购房人所有，从取得房屋所有权证之日起未满5年的，购房人因特殊原因确需转让单位集资建房的，须经市住建（保障）部门批准，可以直接上市交易；满5年的，可以直接上市交易。
听证代表陈宏元则指出，上市交易是否应当收入土地交易金，也应当明确。随着经济条件转好，正常退回经适房，应当明确规定，应当与违规收回有所区别。
退出机制
超标住户不腾房将被起诉
房屋所有权转移需要注意什么？《办法（听证稿）》规定，购买政府集中建设的经济适用住房不满5年的，因继承、离婚而发生房屋所有权转移的，经市住建（保障）部门核准后，可办理过户手续。办理过户手续后，房产性质仍为经济适用住房，不得直接上市交易。
经适房小区里好车往来，申购来的经适房却转手出租以求牟利，这样的情景让确有住房需求的人情何以堪？《办法（听证稿）》着力建立和完善经济适用住房的退出机制，所具力度也是2006版办法所不及的。
其中就规定，经济适用住房购房人通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房或者收入、财产超过规定标准，不再符合经济适用住房保障条件的，应当退出经济适用住房。对拒不服从退出管理的，可以依法向人民法院提起诉讼，要求购房人腾退经济适用住房。
经济适用住房购买人及共同购买人出售经济适用住房后，原购买人及共同购买人（未成年子女除外）不得再申请保障性住房。个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前，购房人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。
听证代表李世宗认为，对于难以判别的出借行为，应当给予明确。之前，一些经适房住户将房屋挂在中介公司进行房屋出租，但由于中介公司流动性较大，管理存在难度，应当对出租人给予处罚，对房屋租赁公司也应有相应的处罚。（云南信息报）
昆明经适房面积拟下调为60平米
经济适用房作为保障房的一种，目的是解决那些困难人群的住房需求，可是出租、出售、闲置让经适房一度蒙羞。
为了完善和规范经济适用住房制度，《昆明市经济适用住房管理实施办法（修订）》（以下简称《修订听证稿》）听证会昨举行。《修订听证稿》的变化是适用范围扩大，单套住房面积由原来的80平米调整为60平米，这些变化目的是更好地让广大人群受益，起到保障的作用。
建立个人住房保障诚信档案
《修订听证稿》中明确指出，经济适用房是指政府提供优惠政策，按照有关标准建设，限定套型面积、销售价格，面向五区、三个开发区（度假区）城镇中等偏下收入住房困难家庭供应的具有保障性质的政策性住房。
其中还规定了城镇中等偏下收入住房困难家庭是指家庭人均收入、财产和住房状况等符合市政府规定条件的城市居民家庭。
《修订听证稿》与2006版《昆明市经济适用住房管理实施办法》相比，具有四大变化。
变化一：调整了建筑面积
2006版《昆明市经济适用住房管理实施办法》明确，经济适用住房设计标准，应充分考虑昆明市经济社会发展水平、群众承受能力。本着标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，优选规划设计方案。单套建筑面积控制在80平方米以内。
扩大到三个开发（度假）区
变化二：适用范围扩大
适用区域扩大到昆明五区和三个开发（度假）区，原来只有官渡、盘龙、西山、五华和呈贡新区。《修订听证稿》扩大到三个开发（度假）区。
申请人月均收入不高于3500元
变化三：申请人的条件严格
与2006版《昆明市经济适用住房管理实施办法》相比，《修订听证稿》对申请人的条件增加了申请人月均收入不高于个税起征点3500元和无宅基地住房的要求。
变化四：建立个人住房保障诚信档案
将经适房转借、转租；改变房屋用途和无正当理由连续6个月未在购买经济适用住房内居住的将取消5年内再次申请购买或租赁各类保障性住房的资格，并计入个人住房保障诚信档案。
不得直接上市交易
昆明部分小区因土地问题，许多小区早已入住，但是迟迟领不到房产证，对于经适房，其中第十条第三款明确规定，严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品房开发。
对于售后管理，《修订听证稿》第三十四条规定，政府集中建设或者在商品房项目中配建的经济适用房的产权由购房人和政府共有，不得直接上市交易。因特殊原因确需转让经济适用住房，须经市住建（保障）部门批准，原经济适用住房购房人通过昆明市公有房屋管理中心向符合购买经济适用住房的申请人出售。
对于经适房的监督管理，第四十一条规定，将经适房转借、转租；改变房屋用途和无正当理由连续6个月未在购买经济适用住房内居住的，将取消5年内再次申请购买或租赁各类保障性住房的资格，并计入个人住房保障诚信档案。
声音
听证代表：退出和继承显得笼统
来自各行业的10多名听证代表就自己关心的问题作了发言。有听证代表表示，鉴于昆明曾经出现过经济适用房被出售或出租的现象，希望《修订听证稿》在监督管理上要加强，并与执法部门进行联动，对经适房改变用途、违规行为要有明确的处罚措施。甚至有代表提出，对参与经适房出租、出售等行为的房地产经纪公司和经纪人要有一个明确的处罚措施。
有代表提出，对于申请到经适房的人结合后，如何对其两套经适房进行处置；经适房的退出和继承，《修订听证稿》没有作出明确规定，显得笼统。（云南网秦聪俊）
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
