[摘要] “这个季度仍然没有意外，北京甲级写字楼平均租金仍然出现了环比上涨。”戴德梁行华北区研究部主管魏东表示。
“这个季度仍然没有意外，北京甲级写字楼平均租金仍然出现了环比上涨。”戴德梁行华北区研究部主管魏东表示。
4月11日，戴德梁行发布一季度北京房地产市场研究报告显示，至2012年季度，北京平均租金达到每月每平方米277.57元，环比增长12.64%。
租金涨幅全球居首
最近几个季度以来，北京甲级写字楼的租金一直维持10%左右的涨幅。
据戴德梁行提供给《财经日报》的数据，2011年季度至2011年第四季度，北京写字楼租金的环比涨幅分别为9.46%、9.4%、10.72%以及8.59%。直至今年季度，其环比涨幅再度攀高至12.64%。
同比来看，2011年一季度，北京甲级写字楼的平均租金为每月每平方米187.35元。这也就意味着，今年一季度的数据同比去年，涨幅达到了48.16%。
戴德梁行在新近发布的《全球写字楼租用成本报告》中表示，在全球147个城市中，北京的写字楼租金上涨幅度位居全球首位，涨幅可谓惊人。
2012年一季度一个值得注意的现象是，在旺盛的需求以及高端项目入市的带动下，CBD商圈一跃成为北京甲级写字楼市场排头兵，租金升至每月每平方米304.91元，涨幅达14.73%，虽然有新的可出租面积进入市场，但强劲需求导致该区域空置率只产生了轻微波动，达5.81%，上浮0.19个百分点。
“目前的一个情况是，只要有新的写字楼项目入市，就会带动租金的向上攀升。”魏东表示。
据戴德梁行监测，2012年季度，北京写字楼市场共有侨福芳草地和颐堤港[消息 价格 户型 点评]两个项目入市，新增办公空间14.2万平方米，使得可租赁面积严重短缺的北京甲级写字楼市场的供求矛盾得到了短暂的缓解。
至此，全市甲级写字楼总存量达到655.2万平方米。然而，由来已久的供不应求状态，却使得北京写字楼短缺的态势难以得到根本缓解。
“2009年，北京的写字楼市场还是买方市场，而从2010年开始需求强劲供应减少的供需矛盾便愈发明显了。”魏东介绍。
戴德梁行的统计显示，2010年全市甲级写字楼的供应量为42万平方米，而当年的净吸纳量则达到了77万平方米；2011年的新增供应量更是低至14万平方米，供需矛盾被进一步激化。
用SOHO中国[简介 动态]董事长潘石屹的话讲，造成这一状况的根本原因就在于，“北京的写字楼用地都让开发商盖成住宅卖了。”
的确，经过2008年底的市场短暂回调之后，北京住宅市场的成交量和房价经历了又一轮的快速上涨。市场中一批商住两用项目，便是商业、公建立项的地块借势搭车，以住宅产品的面貌出现在购买者面前。而其往往以低于同区域同品质住宅的售价而赢得了不错的销量，同时又使开发商一改持有型物业投入大、回收慢的劣势，完成了资金的快速回笼。
由此，北京甲级写字楼的空置率也继续下行并达到历史值3.55%，环比下降0.28个百分点。
供不应求难缓解
“自金融危机之后至今，内资企业对于甲级写字楼的租赁需求呈明显的上升态势。”魏东介绍，2010年至2011年甲级写字楼的内资企业租户增长迅速。
但她预计，2012年这一情况会有所变化。“因为现在甲级写字楼市场为卖方市场，业主具有话语权，租户无任何议价空间。”魏东分析认为，写字楼的业主一方会挑选青睐的客户，其更倾向于挑选外资企业，因为这不仅有利于提高写字楼的整体形象，而且外资企业更加规范，也更容易打交道。“因此，预计2012年外资企业的吸纳份额会有所增加。”
而今年写字楼市场的另一个趋势是，核心商圈将出现外移。
“由于不断上涨的租金和可租赁面积的制约，部分租约到期的面积将空置出来，租赁需求也会向租金水平相对合理的外围区域延伸。”魏东表示，目前北京写字楼核心商圈向外迁移的状况已经显现，例如最近一段时间，酒仙桥、望京、亦庄等区域的写字楼成交就十分活跃。
“但实际上，并不是每个行业的办公地点都可以向外迁移的。”在戴德梁行华北区董事总经理何衍钧看来，像金融业、服务业等就是“跑不动”的行业，“更何况北京还有非常严重的交通问题”。
基于此，戴德梁行判断，北京的写字楼紧张状况不仅将在2012年继续维持，甚至直到2015年之前都难以缓解。
据其预计，至2015年，北京写字楼的总体存量将达到825万平方米。
“这意味着未来四年，每年的年均供应量将不超过42万平方米。”魏东认为，考虑到目前每年甲级写字楼平均60万~70万平方米的需求量，未来供需矛盾仍然明显。
实际上，戴德梁行的这一预计已将北京CBD核心区此前出让的十余宗土地包含在内。而从目前的情况看，上述土地自个别地块宣布奠基以来，尚无任何明显进展。
魏东也承认，CBD核心区的地块从设计、施工到投放市场的确不是很乐观。“估计2014年或许会有少量入市，而2015年甚至2016年之后才会逐渐投放市场，而其中大部分面积或许还将为企业自用，真正能进入市场的租赁面积可能将比预测的要少。”
戴德梁行预计，未来三四年，北京的甲级写字楼仍将处于紧俏状态，写字楼市场的租金增长势头将依然强劲。就2012年而言，“租金涨幅将维持30%的水平”。
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戴德梁行发布的报告预测，在政策影响下，北京市商品住宅成交持续低迷，全市整体商品住宅销售价格稳步下调。然而作为高端消费产品的商品住宅价格呈现大幅反弹，至2012年季度，高端住宅的市场售价环比上升了15.26%，达每平方米48560元。报告认为，这与北京市近期出台的《北京市2011-2015年国有建设用地供应计划》：“十二五”期间，北京市三环内将不再新供住宅用地有关。这就使得原本就占有优势地理位置的高端住宅项目资源更加稀缺，价格不降反升。
2012年季度，北京高端住宅平均租金达每月每平方米152.1元(24.1美元)，环比增加2.0%，整体市场空置率上升至9.1%，增加了1.1个百分点。高端出租公寓和别墅的租赁价格分别为每月每平方米109.8元(17.4美元)和每月每平方米100.2元(15.9美元)，分别下调1.0%和1.6%。酒店服务式公寓继续在高端住宅租赁市场上异军突起，本季度租金涨幅达6.3%，至每月每平方米226.1元(35.9美元)。北京市场上的酒店服务式公寓有部分项目计划进行装修翻新，还有小部分项目由于经营管理因素已转型为普通出租公寓，这使得2012年酒店服务式公寓的房源紧张，业主预期良好，提高租金并更倾向于选择长期稳定的租户。
未来北京核心城区的土地供应将更多地用于办公及商业用途，商品住宅将进一步郊区化。随着城市轨道交通的不断延伸，医疗卫生、教育等配套的完备，外围的高端项目也可能成为开发商新的盈利增长点。
写字楼市场方面，2012年季度，随着侨福芳草地和颐堤港项目的入市，可租赁面积严重短缺的北京甲级写字楼市场供求矛盾得到短暂缓解，新增办公空间142000平方米。至此全市甲级写字楼总存量达到6552569平方米。
写字楼租金即使经历了2011年整年的强劲增长依旧没有放缓的迹象，至2012年季度，平均租金达到每月每平方米277.57元(44.06美元)，环比增长12.64%。在有新项目入市的情况下，全市甲级写字楼空置率继续下行达到历史值3.55%，环比下降0.28个百分点。
分商圈而言，2012年季度在旺盛的需求以及高端项目入市的带动下，CBD商圈一跃成为北京甲级写字楼市场排头兵，租金升至每月每平方米304.91元(48.40美元)，涨幅达14.73%，虽然有新的可出租面积进入，但强劲需求导致该区域空置率只产生了轻微波动，达5.81%，上浮0.19个百分点。重点区域的供需矛盾突显，使得周边市场成交活跃，大部分项目抓住机遇提高租金。东长安街/建国门商圈租金本季度内涨幅，高达16.25%，至每月每平方米277.78元(44.09美元)。中关村地区依旧没有新项目落成，可租赁面积屈指可数，租金季度上涨15.11%，达每月每平方米212.34元(33.70美元)，预计未来一部分需求将转向周边配套完善的成熟工业园区。
本季度，全市甲级写字楼销售价格环比增长8.59%，达每平方米57231元（9084美元）。
由于不断上涨的租金和可租赁面积的制约，部分租约到期的面积将空置出来，租赁需求也会向租金水平相对合理的外围区域延伸。预计2012年第二季度北京市甲级写字楼市场由于可租赁面积的限制，空置率将保持稳定，无较大波动，公司租赁成本的控制也会影响租金上涨幅度。
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