[摘要] 房地产业是一个复杂的行业，它既有开发商的私人企业，又有国有企业；国有企业中既有经营性国企，又有非经营性国企。一般来说，房地产行业属于经营性、竞争性行业，但它赖以生存的土地，属于国家掌握的自然资源(特别是城镇土地)，它的供给为政府所独有，具有垄断性。
二、土地经营实行“政企分开”——破除“土地财政”
土地是房地产业的基础性要素。城镇土地属于国家所有(目前即政府所有)。为了工业化、城镇化发展的需要，地方政府往往向郊区和农村原本为集体所有的土地进行“征地”，在城镇搞“拆迁”，政府以低价取得土地，以高价出让土地使用权，成了许多地方政府的成本而的“炼金炉”。据有关专家初步统计，在许多地方政府的财政收入中，有关土地和房地产的收入占其实际收入的1/3，有的地方竟高达一半左右；而在有关土地及房地产收入中，土地出让金又占到60%左右。房地产本应是经营性、竞争性行业，但土地的审批、供给与定价，均为政府所垄断。而且从近几年的趋势看，地方政府财政对土地出让金以及对与房地产有关的各种收费的依赖程度越来越高。所谓“土地财政”或所谓“房地产财政”，便是政府垄断土地资源的产物，也是这一行业中“政企不分”的产物。
(1)“土地财政”带来的后果是严重的。，从宏观上看，许多地方政府把中央提出的“促增长”方针不是理解为以“促民生”为出发点和归宿点，而是把它片面理解为追求GDP，而力推地价、房价乃是提升GDP的捷径。为此，便大力引进开发商、投机商甚至不惜引进外来投机热钱，造成房地产经济泡沫。尤为严重的是，地方政府多有短期行为，土地批租期一般为30年、50年或70年，许多地方现任政府总想在自己任期内把经济搞上去，便把今后几十年要用的土地过早批租出去，换来巨额资金，多上项目，形成投资热、开发区热、城镇扩建热，不仅短期内造成经济过热，长期看造成的水土流失、资源与环境破坏，更是制约了今后经济的可持续发展。
(2)从微观上看，“土地财政”侵占城乡土地原使用权所有者的经济利益。按照经济学原理，住房价格主要由土地价格，建筑投资及利润、利息组成。地价是地租的资本化，马克思讲地租有地租和级差地租，前者与土地所有权相联系，后者与土地的开发相联系。地方政府将集体所有制的土地以低价“征收”变为政府所有，同时又以低价补偿来吞噬城镇“拆迁户”对土地、住房的使用权。城镇低收入居民一向把土地、住房视为自身和全家的“命根子”，眼看着一经“出让”之后地价、房价便高涨几倍或几十倍，经济损失和精神失落之痛，非言语所能表达。这导致贫富差距扩大，“上访”、群体事件频发，甚至酿成恶性事件。
(3)从体制上看，社会主义市场经济体制虽初步建立，但远未完善，国企改革中政企尚未完全分开，在房地产行业中却形成由开发商—地方政府—银行的利益链，其间主角是开发商与地方政府，开发商需要政府批给土地，政府需要土地转让金，共同利益把二者捆绑在一起，至于银行只是配角，开发商虽要贷款，但银行更愿追求大开发商而不愿贷给小企业。在目前体制与市场仍残缺不全的情况下，为一些开发商和官员提供了权钱交易的场所。这个权钱结合的利益集团往往通过“征地”、“拆迁”把政府推到面对怨恨、愤怒而又无奈的群众的线，而他们藏身在政府身后分享巨额的经济实惠。这是目前“土地财政”在房地产领域内所勾画出的一幅图像。
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