[摘要] 今年3月，昆明房地产市场“新昆十条”正式实施，被称为昆明史上最严“限购令”，昆明楼市因此进入“速冻期”，很多交了定金购买第三套房的人被“卡住脖子”，房子买不成意味着定金退不了，为此引发了多起退房纠纷。记者从五华法院了解到，该院已审结了几例此类案件。
今日看点
●限购令
引发退房纠纷
●2逮住11辆
拒载议价的士
昆明市中级人民法院
五华区人民法院
安宁市人民检察院
石林县人民检察院
昆明日报社
合办
今年3月，昆明房地产市场“新昆十条”正式实施，被称为昆明史上最严“限购令”，昆明楼市因此进入“速冻期”，很多交了定金购买第三套房的人被“卡住脖子”，房子买不成意味着定金退不了，为此引发了多起退房纠纷。记者从五华法院了解到，该院已审结了几例此类案件。
交了定金买不了房
今年2月，市民张先生看中学府路某小区的一套二手房，和房主谈好价钱后，双方签订了购房合同，张先生交了3万元定金给房主，并约定好房款的支付方式，今年3月11日前办理完过户手续。
正当张先生准备办理过户手续时，昆明新一轮“限购令”出台。按照新规，拥有两套房的昆明居民不能再购买新房。“我已有两套房，按新规买不了房了。”张先生找到房主商量，想解除合同，退还购房定金，可房主不同意。房主认为，张先生搭了政策的“顺风车”，故意找借口想解除合同。无奈之下，张先生将房主告上法庭。
法院支持解除合同退定金
五华法院民二庭副庭长孙敏霞称，根据《人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第26条之规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
法院在审理张先生一案中还查明，被告在诉讼过程中已将诉争的房屋卖给第三方，因此导致原、被告所签《房屋买卖合同》不能继续履行，无法实现合同目的，因此被告收取原告定金的行为于法无据。综上，法院判决解除原、被告的房屋买卖合同；被告退还原告定金3万元。
两种方式处理“限购”退房纠纷
针对与“限购令”有关的案件，如何理解“限购令”的法律性质，决定着房产买卖双方当事人的权利主张方式及责任承担方式。
五华法院提出，从“限购令”出台前后情形来看，国务院曾在2010年4月17日发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中表示：“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”这说明“限购令”出台的可能性随时存在，并非完全不可预见，但是具体在何时出台、限购套数、户籍与非户籍居民是否区别对待、有没有缓冲期，一般房地产买卖的交易双方均无法预见。应属《合同法司法解释二》第26条规定的“合同成立以后发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”的客观情况，“继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的”。因此，“限购令”政策属于法律上所谓的“情势变更”。
五华法院对“限购”后退房纠纷提出两种处理方式，一是因“限购令”并不直接导致合同当事人的房屋买卖合同无效，只是不能进行网上签约及合同备案，即不能完全履行合同。这种情况下，合同的双方当事人可以协商变更《商品房买卖合同》中的房屋产权变更登记期限条款，待“限购令”解除后继续履行合同。二是解除合同，并免除当事人的法律责任，由出卖人将收受的购房款本金及其利息或者定金返还给买受人。
“法院在适用‘情势变更’时应尊重双方意见，允许当事人自行协商解决并尽量促使当事人协商解决。在确有必要适用‘情势变更’解决的情况下，法院应当适度、谨慎，必要时应提交审判委员会讨论决定。”孙敏霞说。记者雷晴报道
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