[摘要] 房地产调控船到江心，却现回头之势，虽然调控仍在进行，行政命令丛集，但房地产企业紧崩的资金链条却在松动调控基石。
房地产调控船到江心，却现回头之势，虽然调控仍在进行，行政命令丛集，但房地产企业紧崩的资金链条却在松动调控基石。
数据说明房地产板块没有投资价值。截至4月25日，已公布年报的96家房企2010年末的总负债高达9553亿元，较去年同期的6588亿元同比增长45%。去年挟高投资的余威，房地产赢利不错，但今年一季度颓势渐露。据WIND资讯统计，一季度行业总负债达10458亿元，较去年同期增长41.27%；113家房企一季度营业总收入较去年同期下滑4.86%；存货达到了9035亿元，较去年同期大增40.21%。另据深圳交易所统计，房地产行业公司平均经营性现金流由2009年的4.89亿元降至2010年的－9.74亿元。
政策的松动是资金重新追逐地产股的根本原因。市场人士猜测，政府很有可能担心房地产资金链条崩断，不得不放松房地产公司在证券市场融资。
这种猜测并非空穴来风。今年3月1日，拥有大量房地产资源的金隅股份正式回归A股市场，成为房地产融资开闸的导火索。在金隅股份上市50天后，4月19日，暂停上市长达5年的S*ST圣方公告表示，新华联置地借壳S*ST圣方正式通过了证监会的批准。这是证监会暂停审批地产公司借壳和再融资一年后，家获准借壳上市的房地产企业。一个月不到，5月12日，S*ST兰光发布公告，公司于2011年5月11日收到中国证券监督管理委员会的批复文件，核准公司向宁波银亿控股有限公司发行6.98亿股股份购买相关资产。在借壳事宜冻结一年后，S*ST兰光重组获批。同一天，S*ST九发（600180）公告称，浙江新世界房地产集团有限公司购买了S*ST九发3740万股股份，浙江新世界也由此成为S*ST九发的大股东。
不到一个月的时间，先后有2家房企成功借壳，1家房企成为上市公司的新重组方，这让市场怎么不猜疑，怎么不追逐？
有关部门作出了非正式澄清，中国证监会发行监管部副主任郑莉4月15日表示，目前对所有涉及房地产业的上市公司的再融资申请，都需要征求国土资源部的意见进行审核，对于房地产上市公司融资的闸门没有打开。但市场不相信澄清，而相信眼见为实，大笔资金进入房地产上市公司说明了一切。
政府似乎在房地产融资战的博弈中败下阵来，他们亲手锁上了房地产公司的资金库，又亲手打开。猛虎出笼。
我们不能嘲笑监管部门出尔反尔，因为居高不下的债务已经成为高悬于房地产市场头顶、信托业头顶甚至成为民间金融市场头顶的堰塞湖。所谓金融业可以承受随房价下挫30%都是不懂投资市场的胡言乱语，投资市场一旦下挫将没有止境，而银行业、信托业所有的房地产抵押物都将贬值，会立刻陷入资不抵债的困境。监管部门的失误是，在收紧房地产贷款的同时，没有建立一套正确的激励机体制，促使房地产公司优胜劣汰、诚信而高质的企业脱颖而出，相反，普遍的收紧造成普遍的窘迫，中国的房地产公司都捉襟见肘，无力展开并购。事实上，政府显然应该调整调控办法，有收有放，有张有弛，让市场恢复正常的功能，使大型合规的房企能够成为并购市场的清道夫，以降低市场整体崩溃的风险。
房地产公司高企的债务是政府打开笼门的根本原因。从去年开始，房地产企业在银行间接融资、股市与债市的直接融资链条被卡断，房地产企业不得不开始在民间市场高息融资，通过房地产信托暗度陈仓，或者在境外高息融资，等待人民币缓解还债压力。
根据好买基金研究公司的整理，房地产信托数量大、率节节上升，已经临近危险边缘。
根据房地产信托业协会公布的数据，从去年下半年开始，房地产信托业生意红火。从单月产品发行数量和规模上来看，房地产信托数量在去年11月之前呈逐月走高之势。去年7月到11月，房地产信托不仅数量一直保持在每月50只以上，单月募集规模也普遍在100亿元以上(10月因为国庆长假因素，募集74.94亿)，9月更是达到了211.73亿元的高点。今年投向房地产的信托新增规模达710.98亿元，而去年同期该数据为631.44亿元，今年首季新增房地产信托同比增长12.6%。
银监会有所控制，去年8月，发布《信托公司净资本管理办法》，对房地产信托业制订较高的风险系数，形势严峻后，于去年11月再次发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，进一步规范信托公司房地产信托的风险控制能力，不少信托公司暂停了产品发行计划。房地产信托的发行量也在去年11月达到单月67只的高点后，开始走低，今年2月触及27只的低点，3月后复苏。
行政管控只控制得了一时，并没有从根本上缓解资金饥渴症，从更没有建立起正确的激励机制，其结果必然是信托公司得益，将成本转嫁给房地产企业，房地产企业的抵押物折价更低，这对于资金本就崩紧的房地产市场无异于饮鸩止渴。
房地产信托融资成本越来越高。
还是好买基金整理的数据，2010年初，房地产信托的平均率基本在7.5%左右，5月以后提高到8%以上，今年以来，1月、2月、3月(3月8日之前)平均率达到了9.40%、8.77%、8.98%。从的率来看，流动性的紧缩，使得房地产信托的单月率迅速提高，在2010年10月之前，房地产信托的率普遍在5.50%~6.00%之间，10月之后达到了6.60%，今年以来的率则均在7%以上。而从来看，今年2月之前呈大幅的提升，过去两个月的率都达到了11.5%，分别是中信信托发行的中信鼎丰·北大方正盈丰股权投资项目和深圳南联旧改项目。
笔者了解，房地产业的融资成本基本比去年高出一倍左右，达到20%甚至高到40%左右，如此市场必然崩溃。受高的吸引，越来越多的投资者蜂拥进入市场，他们进入的是泰坦尼克号，高是以房地产的整体触礁为代价。
监管层放松房地产证券融资并非长久之计，市场将之理解成放松房地产调控的信号，将使房地产调控成果功亏一篑。
为今之计，提高房地产的质量、节能等指标，使优质而诚信的房地产企业获得融资权，获得平价资金，这才是治本之术。
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叶檀：房产税百日“维旧”
笔者最近遭遇许多嘲弄，很多人或者伸出食指，或者满脸带笑，追问说，你不是支持房产税吗？你不是说房产税是的做空工具吗？现在怎么样呢？
房产税实行百日，维新似成维旧，效果像笑话。
5月5日，重庆市财政局表示，目前重庆已经入库的房产税几十万，而上海约20笔应征房产税入库，两地相加不到200万元，不到上海一套高端住宅的价格。
严格来说，上海与重庆实行的不是普遍的房产税。
重庆实施的是毫宅与高价房惩罚税。按照重庆房产税实施细则第八条，独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含）以上的普通住房，税率为0.5%。可见重庆的房产税主要打击的是高端住宅，收税范围小而税率低，并且随着商品房均价的上升，纳税的3倍价格标准也将水准船高。
上海的房产税目标指向过度投资性购房。对部分个人住房征收房产税试点实行差别化的比例税率，即：适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%，应纳税额=应税面积×新购房单价×70%×税率。
上海不征收存量房，是对既有的利益格局的妥协，封堵住了因为抛售存量房产生的房价大幅回落。税收优惠举措则在房产税上开出一道道口子，成年子女独立成家可以减免，本市居民家庭换购住房给予优惠，在本市工作生活的非本市居民家庭购房给予优惠，只有最老实还有钱的人才会成为纳税一族。
无论是重庆还是上海，房产税已经变性，过于温柔、弹性极大，既是对已有利益格局的妥协，也是对既往鼓励房地产投资政策的绥靖。房产税百日维新硬生生变成百日维旧。
从另一方面说，我们对房产税不能太苛求，不必过于燥进。
目前还不是评价房产税效果的时候，因为纳税高峰期还没有到。重庆个人住房房产税纳税期限为每年的10月1―31日，上海规定，纳税人应当在每年的12月31日前，凭有效身份证明原件自行向主管税务机关申报缴清当年度应纳税款。未按时足额缴纳的，缴纳的税款从次年1月1日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。重庆在每年11或者12月、上海在次年1月分析房产税的效果是时间，能得出较为完整客观的结论。
分析任何一个样本，必须有对照组，进行定量与定性分析。上海、重庆实施房产税必须与其他不实施房产税的房产税的城市进行对比。但目前不存在对比的条件，原因在于各地推出的限购举措消解了房产税的效力，今年一季度各大城市成交量下降，限购令下，各大城市成交量雪崩，此时即便不实行房产税，效果大同小异。但实行房产税的效果在立足于长远，如果限购令取消之后，上海、重庆的商品房成交量尤其是高端住宅的成交量持续下降，才能印证效果。
房产税的温水煮不了锅里的青蛙？未必。重庆前三个月应纳税额79万，说明完成交易的住宅量并不大，据测算，需要交纳房产税占到总交易量的百分之五到六。上海情况大同小异，应纳房占市场交易量5%左右。非市场人士对于房产税大加打击，认为土地财政与地价将托住房价，他们不了解做空工具的厉害，不了解资本利得税征收后对于台湾等地资本货币市场的断崖式的影响。
未来房产税如果依然遭到异化，货币超发与通胀压力不减，房产税就永远无法显效，如果货币被控制，通胀压力下行，房产税成为真正的资产利得税，到那时，就是房产税大显神通之时。
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