[摘要] 随着楼市“限购令”的落地生根，昆明炒楼资金挤出效应正在发生悄然变化。许多人猜测，炒房资金流入了股市，但券商们却感觉不到这种资金流动。炒楼资金究竟去了哪儿？本报记者历时一周，从昆明主城各片区的停车位转让潮中，抓住了资金流向的尾巴——车位。
随着楼市“限购令”的落地生根，昆明炒楼资金挤出效应正在发生悄然变化。
许多人猜测，炒房资金流入了股市，但券商们却感觉不到这种资金流动。炒楼资金究竟去了哪儿？本报记者历时一周，从昆明主城各片区的停车位转让潮中，抓住了资金流向的尾巴——车位。
专家提醒，投资车位，先要了解车位与住宅单位的数目比率。这是影响车位供求关系的首要因素，它最终决定车位的价格；其次，控制投资成本。按目前在二环外买一个地下停车位一般在15万元左右、每月可收300元租金计算，至少要41.7年才能收回投资成本，而一般车位年投资在3%-5%，投资者可以根据这个数值计算自己的投资是否划算；最后，还需要关注一下细节因素。如，地下停车场的灯光是否明亮、地下有没有积水、车位上方有没有水管或风喉等装置，以及车位的大小等等。
最近，昆明泛亚联合产权交易所发出公告，4月下旬到5月上旬，南市区佳湖花园、佳湖新城、锦苑花园三个小区、共计1243个地下停车位拟由开发商——昆明佳湖房地产公开拍卖转让，价高者得，总转让价格近1.6亿元，每平方米达1.1万元至1.3万元之间，单价比房价还贵。近几年随着汽车保有量不断增加，停车难越来越显著。面对小区出售的停车位售价高、不能抵押贷款、必须一次付清、数量少，买或不买让不少有车业主犯难。
的一次拍卖公告是4月8日发布的。10年前，关上锦苑花园小区的地下车位以出租方式，地产公司一次性把646个车位出租给该小区业主使用。如今，得知这些车位突然要“公开拍卖”，小区业主感到不满和担忧。“地下车位的实际售价将会被哄抬高出许多，如果我们暂时没钱或买不到车位，将会导致路道及广场出现四处停车的坏现象。”
记者从小区所属物业公司获知，这次地下车位拍卖，不对外，只针对小区业主。据了解，本次资产转让已经获得委托方昆明佳湖房地产开发有限公司会议决议研究通过，并按昆明市政府相关部门要求公开转让。
住在佳湖新城的李女士对于这种公开拍卖价格有些不满。她说，有些老住户三年前买同样位置的车位，价格才6-8万元/个。现在价格却已飙涨到了12-15万元/个，1500户家庭的小区，停车位不足800个，当初配建时看到资源稀缺，开发商捂两年就突然抬价，这对小区业主无异于趁火打劫，定价之前为何没有征求小区业主的意见？但是另外一位张先生就已经瞄上了佳湖新城F区的4个车位，总投入预计在60万元左右。他承认自己在小区有两套住房，提前预定车位，可以增加下一次房产转让的砝码。
动向
1243个车位总转让价格近1.6亿元
随着楼市“限购令”的落地生根，昆明炒楼资金的挤出效应正在发生悄然变化。
来自房地产研究机构的数据显示，去年一季度，昆明楼市严卡预售许可证出现了楼荒，投资者在购房者中的比例高达50%，但今年以来，这一比例已降为10%，而“限购令”出台后，投资者几乎不见了踪影。有人猜测，炒房资金是不是流入了股市，但昆明的券商们却没察觉。炒楼资金究竟去了哪儿？本报记者历时一周，从昆明主城各片区的停车位转让潮中，终于抓住了资金流向的尾巴。
从本周开始，这些车位的竞买者（必须是小区业主）须按规定缴纳交易保证金（每个车位4万元）。每个产权房主限购两个以内的车位，目前前往现场询价者数不胜数。
一方面是小区车位成了香饽饽，另一方面，随着“新国八条”和“昆十条”落地，昆明楼市成交量“应声下滑”，成交金额也出现了“高台跳水”的现象，楼市资金被迫转投其它领域。
今年1月，昆明楼市共成交12536套商品房，成交金额724532.5万元，环比下滑3.6%；2月昆明主城四区商品房共成交了4611套，总成交金额为26.66亿元，成交面积为41.98万平方米，比1月份的成交量足足下跌六成多。3月份愈发低迷，主城四区商品房共成交4259套，总成交金额为24.72亿元，成交面积仅为33.42万平方米，环比降幅分别为7.3%和20.4%。接下来的4、5月份将成为楼市消化政策、调控效果持续显现的时间段，其走势极为关键。可以肯定的是，今年一季度已经有近20亿的资金被挤出楼市。
有业内人士分析说：“不排除有资金炒车位的可能。不少地区的车位不比商铺低，车位建设速度赶不上车辆增多的速度，导致车位逐渐受追捧。”
调查
多个小区车位价格三年翻一番
4月7日上午，记者来到云南映象小区的新亚地产、荣城地产等几家中介公司询问小区车位。荣城地产中介公司的置业顾问告诉记者，小区的车位已经很少了，目前在他们中介挂名销售的云南映象C区车位仅2个。每个报价是20万元，如果诚心要的话，价格还可以低一点，但是少了18万元是不可能买到的。
与明日城市相比，同在昆沙路上的都市春天车位售价便宜不少。据都市春天物管处钱主任介绍，小区住户744户，车位配备340个，平均每两户1个车位。此小区2009年开盘时12平方米的车位售价8万，虽无产权但已售出约160个。目前车位售价8.8万，两年涨了10%。
丽阳星城物业管理处介绍，丽阳星城小区住户约1800户，车位配备约700个。开盘时，买房顺便买车位，15平方米车位售3万元，只买车位4万元，目前700余个车位早已售完。随后，在小区旁边的几家中介公司了解到，露天无产权标准车位售价在7—8万；地下车库无产权车位售价在8—10万，与几年前相比，车位价格翻了一番。不仅如此，有产权的车库价位更是涨势凶猛。据联邦万居地产中介老板介绍，5年前4000多元一平方米的车库，现在已经是1.5万一平方米，而且很难买到。
昆明风之铃FMC房地产研究中心调查显示，昆明消费者普遍接受的车位总价为8～11万元，然而现在昆明的小区车位售价基本都高于这一心理价位。顺城的地下车位不到15平方米均价26万元，二环外的车位价格大多也在12-20万元之间。“在昆明，小区车位10万不算高，20万以上的也不稀奇。”
记者走访大量小区后发现，现阶段昆明大部分商品房的车位配比都只在1：0.5—1：0.7之间，车位数量远远达不到住户需求。就目前而言，车位依然是稀缺资源，很多人想买都买不到，尤其在一些老的小区。
声音
“后悔没买车位，爱车只能到处流浪”
林先生是3年前搬进中央丽城的，当时还有少量车位、车库可买，十多万元。不过也可以租车位。他当时就想：“租个车位也挺方便的，干什么要花十几万去买车位呢？”可是，慢慢地，小区里的车越来越多，由于地处市中心，到附近办事的、上班的，甚至周边车位紧张的小区居民，也把车开进来抢车位。林先生懊恼地发现，自家的车位经常被不认识的车子占据，他只好让自己的爱车流浪……这下，他后悔当时为什么不买车位。
家住西华小区的戴先生前不久刚买了一辆新车，可是让他烦恼的是，他住的小区早就连车位都没有了。为了停车，他只好把车停在小区附近的一家停车场，然后再走回家。
都市春天的黄先生算了一笔细账：都市春天停车时间超过1按照5元起价，每超一个加收1元；24停车10元。按照每天10元的租车位计算，一年需要3600元，30年需要近11万元的车位费，而且谁也不能保证这10年内车位的租金不会涨，倒不如买个车位划算、省心。李女士则埋怨说：“买车不过几万元，却要花10多万元买个车位，想想都不平衡。”
明日城市小区的李蒙算得上是最有眼光的业主了。他于2009年在明日城市购买车位时还没买车，当时全部办下来花了8万余元，现在可以卖到12—13万。对于“无车也要趁早买车位”的想法，李蒙解释：多数小区的车位缺口很大，短期看一个月花200—300元租个车位省事，但人们的消费习惯多数是在买房后，用不了几年就会买车，随着买车人越来越多，车位就成了香饽饽。再说，可以出租的车位也有限，到时候只怕是有钱也买不到车位喽。
趋势
小区车位配售僧多粥少现象加剧
早在2009年8月，昆明市城乡规划委就公布了《关于建设项目规划审批“二十不”规定》，其中，规定商品住宅项目地下车位配置每户不得少于1个车位。
在机动车车位配建要求中，商品住宅大于145平方米，一般情况下，每户机动车配建下限为1.5辆；商品房大于或等于90平方米，每100平方米配建1辆；小于90平方米，每100平方米配建0.8辆。
另外，每100平方米办公用房配建0.8辆，商业0.8辆，医院配建0.6辆，餐饮、娱乐配建3辆，展览馆配建0.8辆；体育场馆每100座配建车位4.5个；学校每100名师生，小学、中学配建2辆，高校配建4辆。中学和高校配建非机动车车位60个。
现实的情况却是小区车位配售僧多粥少现象加剧。来自昆明市发展和改革委员会的相关数据显示，截至2010年9月，昆明主城四区共有停车场1032个，停车泊位64493个，路内临时停车泊位2582个。对于拥有130万辆机动车的昆明市来说，停车难的矛盾日益突出。一个车位10万、12万已经是算常态，贵到20多万也不在话下。
值得注意的是，昆明市机动车保有量一直以来呈快速增长趋势，月均增长量达到了1.5万辆（2010年昆明市机动车月均增长量均在2万辆以上）。2010年10月，达到了日均注册登记超过千辆的高峰。
一位不愿透露姓名的地产开发商说：“从长远发展来看，昆明小区车位的缺口的确很大。一户一个车位的标准，很多项目都难做到。要按政策规定，很多项目就不得不开挖地下两层甚至3层建车库，大大增加了建设成本，车位价格不高都不行。比房价高一倍体现了它的固有稀缺价值。”
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□经济观察
炒车位真赚钱吗？
专家：投资车位流通变现难，投资回本至少40年
随着昆明家庭拥有私车数量的增多，小区里的车位越来越稀缺，许多车主都为每天回家寻找停车位而头疼。不少人在买下小区商品住宅的同时，不得不考虑同时买下车位。这也使得投资车位——一个十年前我们未曾想过的投资手段，在目前被炒得沸沸扬扬。一些专业的投资机构通过分析，甚至得出了“投资车位比房产赚钱”的结论。
炒车位真的可行吗？
与网上流行的“争车位”游戏那样，只要点点鼠标把车停在好友的车位上就能“赚钱”不同，在现实生活中，要想靠投资车位赚钱还是存在一定的未知数。车位转让一般也是和住宅搭配出售，单独出售车位的政策不允许，也不多。更为重要的是，在绝大多数的小区中，即使你买下车位之后，还需要每月支付车位管理服务费，这将使投资成本大大增加。
虽然投资存在变数，但是由于车位具有较强的抗跌能力，有稳定的，并且它所需资金不多，还是为不少投资者所钟情。对于准备购买车位的投资者来说，有关专家提醒需要关注三个方面的因素。
昆明高屋地产经纪顾问机构董事长胡先钧说，首先，了解供需状况。投资车位，要了解车位与住宅单位的数目比率，即每一个住宅单位配置多少个车位的比例，这是影响车位供求关系的首要因素，从而决定了车位价格；其次，控制投资成本。按现在二环外一个地下停车位的价格一般在15万元左右，按现行租车位价格一般在240—480元/月之间，按一个车位300元/月的租金计算，至少需要41.7年才能收回投资成本，而一般车位年投资在3%－5%，投资者可以根据这个数值计算自己的投资是否划算。
记者在各楼盘随机采访了许多投资业主，其中有人还不知道其实二手车位出售对象仅限于卖给本小区业主。在出售对象限定的情况下，尽管车位价格一直在上涨，但流通性相当低，这便造成了很多小区车位“有价无市”的局面。记者从一些中介也了解到，除了个别车位紧张的小区外，多数小区车位的转手率都较低，甚至有些车位放盘一年都无人问津。
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建立体停车库投资185万
一年毛利可达40万左右
建工大厦立体车库是昆明市较早建设的机械化泊车立体车库，停在4楼的车辆通过自动升降机，1左右就可到达1楼。专家认为，机械化泊车因其“限度地利用空间”的突出优势，将成为今后停车场建设的发展趋势，露天停车场将会被取而代之。
4月7日，在建工大厦立体车库，保安正在停放车辆，轻轻按动两个由电脑操控的按钮，即便是停在4楼的车辆，也能通过自动升降机，在1左右到达1楼。
保安介绍，这套机械化泊车设备从广州引进。其中1-3层的层高仅为2.5-2.8米，用于停放小型汽车；4层的层高为3.5米，以停放微型车等为主。1999年建成时共投资185万元，设计泊车总量为44辆。如果每个车位都能正常使用，一年毛利可达40万左右。
建工物业管理处工作人员介绍，该停车场的收费标准为：15内免费，15到1按5元/车收取，之后每增加停放1加收1元。现在只有35个停车位能用，多半是他们单位自用。
有市民表示，小区的面积毕竟是有限的，在汽车数量飞速增长的今天，建设立体停车场应该是一个有效的途径。立体停车场可以在有限土地内向上伸展，达到增加停车位的目的。这可以算是解决目前停车难题的一个科学途径。
专家表示，机械化泊车立体车库将是今后昆明市建设停车场的发展趋势，方便车主泊车、土地利用率高，使投资方成本回收的期限有效缩短，同时，充分、合理、高效地利用小区停车位非常重要。(都市时报)
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