[摘要] 开发商的利润到底有多高？有的地产大腕说“一年下来甚至不到5%”，也有另外的房产商说“大概在10%左右”。对此，昆明一位从事房地产开发20余年的“资深老总”张先生拟了一份某楼盘缩减版的投资计划书给本报参考。
开发商的利润到底有多高？有的地产大腕说“一年下来甚至不到5%”，也有另外的房产商说“大概在10%左右”。对此，昆明一位从事房地产开发20余年的“资深老总”张先生拟了一份某楼盘缩减版的投资计划书给本报参考。
融资计划书上标明，该地块位于盘龙区北面三环旁，容积率小于等于1.8、共172亩（拿地成本差不多为300万元/亩），建筑面积算下来差不多20.7万平方米。
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总成本：（2500+1000+500+400+500）×1.25=6125元/平方米而该项目属于低密度、高端别墅小区，依据周边类似楼盘目前交易价平均水平，估计该楼盘未来成交价不会低于2万元/平方米预算利润率：（20000-6125）/6125=226%“而实际上，该楼盘到时候入市交易，成交价还将高于2万元，但开发商的利润率却没有你看到的这么高。因为楼盘还未流入市场就会有超过70%的房源被低价‘团购’，团购价预期实际将远远低于8000元/平方米。”张总特别强调，该楼盘其实比较特殊，拿地价格仅300万元/亩，这也是让预期利润率可超过200%的一个重要原因。
张总说，往往昆明房地产商的利润在30%-50%，甚至还有个别楼盘的利润率超过100%、200%，25%是房地产企业的利润率。
一位专门供昆明开发商建材的吕总也认为，昆明多数房产企业的利润率在50%左右，因为很多时候，开发商投资时预计楼盘销售价为5000元/平方米，等楼盘建好开卖时，已经可以卖到8000元了。
“而且，开发商可以让会计将利润做低，减少税费支出。或者打通关系，让平地起高楼，以便提高利润率。开发商的投入肯定不是一次性的，他们通过分期开发、预售、融资等手段，让小钱撬动大项目，这样一来更是提高了利润率。”昆明房价成本不够透明，有业界人士责问面包涨价了都怪面粉比面包贵16日，中国城市动态监测网公布三季度105个城市的地价数据显示，昆明三季度的综合地价为3979元/平方米，地价增长率为7.22%，远远高于1.76%的增长率。其中昆明居住地价为4400元/平方米，比去年同期上涨了1263元。
值得注意的是，三季度昆明商业地价也达到了历史性的9286元/平方米，每平方米高出均价4000元左右。按照目前的发展趋势，昆明商业地价在年底有望突破每平方米万元大关。
记者从昆明市土地和矿业权交易中心获悉，今年年底昆明将有19块土地入市。截至目前，具有住宅性质的土地有8块，商业性质的土地9块，住宅兼容商服用地1块，文化娱乐用地1块。其中，挂牌交易土地的累计面积约38.09万平方米，拍卖出让土地累计面积约10.56万平方米，12月土地供应总面积预计约48.65万平方米。
在拍卖出让的土地中，盘龙区小坝刘家营村地块起拍价，折合每亩约494万元；昆明市官渡区双桥路201号城镇住宅用地，以420万元/亩的起拍价位居第二位；价位的是昆明市北二环路锅盖山的商务金融用地，折合每亩约240万元。
据此，记者采访多位开发商，他们都理直气壮地说，地价暴涨，缘于市政府于2009年9月14日颁布了《土地出让金补缴规定》，要求2004年后取得的住宅用地重新以“5、4、3、2、1”标准（单位为100万元/亩）补缴。土地成本和开发成本重新计算，这等于把开发商吃掉的利润吐出来，直接导致土地价格大涨，进而引发房屋售价跳涨。
昆明高屋地产顾问机构董事长胡先钧则不同意这一观点。事实上，昆明推行“54321”不假，但政府在推行“54321”土地价格的同时，也大幅度放宽建筑容积率指标限制，以前昆明小高层、高层容积率仅仅为2.5-3.0，然而现在许多项目的容积率达到5.0、6.0、甚至10.0以上，提高容积率等于降低了楼面地价，昆明市的所有住宅楼面地价平均大概在2000-4000元/平方米（包括主城一环内），如果算上建安成本和相关税费2500-4000元左右，正常的住宅成本不会超过6000-7000元/平方米。
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