[摘要] 准备明年结婚的李先生去年在北市区看好了一套两居室的商品房，面积85平方米，总房款差不多为80万元，因为是第一套住房，面积在90平方米以下，李先生跟女朋友商量可以先向家人借钱，首付两成，其他的通过银行贷款支付。
准备明年结婚的李先生去年在北市区看好了一套两居室的商品房，面积85平方米，总房款差不多为80万元，因为是套住房，面积在90平方米以下，李先生跟女朋友商量可以先向家人借钱，首付两成，其他的通过银行贷款支付。在向开发商支付定金并签订了购房合同后，两人约定十月一过后就去银行办理贷款手续，可没想到，9月底，国家再次出台调控政策，取消了首套为90平方米以下中小户型房屋可以首付两成的规定。
记者调查发现，昆明目前新开楼盘的违约金主要分两种，一种是收取预付款的百分之几十或者直接全额没收预付款，而另一种是支付总房价的10—20%。但是两种方案的额一般都没有超过总房价的20%。但是当记者咨询到如果是由于政策原因导致退房因素，购房者是否还需要支付违约金时，昆明不少楼盘售楼部工作人员都不愿意回答这个问题，不过还是有个别开发商相关工作人员表示，如果是由政策原因造成的退房，应该不会收取相应违约金。
而在昆明市房产信息网上显示，有不少退房公示中提到的退房原因是“贷款政策改变”、“无法办理银行按揭”、“无法申请按揭贷款”等。可见，由于房贷政策的调整，已经对昆明购房者产生了一定的冲击，退房潮已经开始在昆明蔓延，而违约金究竟该怎么办呢？
云南震序律师事务所律师张宏雷解析：针对这种情况，可以“不可抗力”为由，解除“房屋买卖合同”。不可抗力有两类构成：一类是自然灾害，如地震、台风等自然现象；另一类是某些社会现象引起的事件，如战争、动乱、政府干预等。国家房贷新政，是国家对房价的一种调控、干预。它属于不可抗力范畴。根据法律规定，因不可抗力导致合同不能履行，可免除当事人的法律责任。就“房屋买卖合同”看，合同双方虽然签订“房屋买卖合同”，由于不是合同双方的过错，而是双方不可抗拒的国家房贷新政的原因，导致的“房屋买卖合同”实际不能履行，“房屋买卖合同”的目的无法实现，因此，该“房屋买卖合同”可依法解除。从“房屋买卖合同”约定看，虽然购房者违约，但其依法不承担违约责任。
“近期在其他省份已经有这样的案例，购房者因为贷款政策改动退房，但是开发商却要其支付高昂的违约金，最后纠纷闹到了法庭上，但是购房者最终赢得了官司。”张宏雷说，如果碰到类似情况，购房者不要怕麻烦，别支付不必要的损失。
推荐阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
