[摘要] 国家统计局4日公布的《2005年以来全国房地产开发企业商品房待售情况》显示，截至2010年6月末全国商品住宅待售面积为1.06亿平米，同比去年增长0.2%，环比去年末的1.15亿平米减少7%。待售商品房逾1.9亿平方米 （约合190万套），待售情况有所好转。
国家统计局4日公布的《2005年以来房地产开发企业商品房待售情况》显示，截至2010年6月末商品住宅待售面积为1.06亿平米，同比去年增长0.2%，环比去年末的1.15亿平米减少7%。待售商品房逾1.9亿平方米 （约合190万套），待售情况有所好转。与此同时，7月一线城市成交量普遍回弹，而部分机构对二、三线开发商调研结果亦显示，二、三线的楼市依然坚挺。
成为眼下普遍关注的话题是房地产市场价格的反弹将于何时出现？政策接下来的走向如何？
待售面积增长
国家统计局4日公布的数据显示，今年6月末房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，同比增长6.4%。2005年以来房地产开发企业商品房待售面积数量总体呈增加态势，但是在增长率上，2006和2007年处于负增长，而 2008年末商品房待售面积增幅。分年度看，2005年末商品房待售面积为14679万平方米，同比增长2.7%；2006年末为14550万平方米，同比下降0.9%；2007年末为13463万平方米，同比下降7.5%；2008年末为18626万平方米，同比增长38.3%；2009年末为 19947万平方米，同比增长7.1%。
“截至2010年6月末商品住宅待售面积为1.06亿平方米，同比去年增长0.2%，环比去年末的1.15亿平方米减少7%。”国信证券房地产分析师认为，数据表明，上半年销售下降确有供给不足的因素。
尽管如此，国家统计局目前并未公布住房空置面积。通过对披露数据进一步测算可知，2006-2010年6月共四年半的时间里，商品住宅待售面积比2005年末增加了2082万平方米，仅占这四年半全部竣工住宅面积的0.79%。
成交量如期回升
新盘入市正带动成交回升。来自各城市房地产管理局的数据显示，7 月重点城市住房成交量环比小幅回升，总体成交环比升9%，其中一线城市升18%，二线城市升6%，新盘的合理定价使得成交如期回升。尽管如此，7 月份重点城市成交面积同比数据显示，重点城市成交面积同比下降57%，其中京沪深下降65%，重点二线城市下降53%。华泰联合证券研究所认为，这反映出目前的成交虽有回升，但仍处于一个成交低位。“楼市成交出现回升的原因主要有：1、09 年三、四季度加大新开工带来的新增供应，将在10 年三季度逐步进入市场，再加上新推楼盘定价较为合理，成交回升在预期之内。2、政策面并未变得更严厉，使得此前部分观望需求开始入市。”
尽管一线略有回升，但二线除天津、武汉外土地成交依旧低迷。原因在于，一线城市土地供给不足，造成土地竞争相对激烈。同时，目前土地市场降温明显，楼面地价有所下降，开发商拿地更为安全。二线城市中，除天津和武汉外其余城市成交均低迷。华泰联合证券研究所认为，总体而言，上半年的调控政策使土地市场明显降温，下半年随着调控的影响逐步加深和房价的逐步回落，地价下调的压力将会逐渐增大。
二、三线楼市未出现大幅回调
价格方面，在7 月份对6 个二、三线城市的30 家房地产开发商进行调研之后，渣打首席经济学家王志浩近日撰写报告表示，二、三线城市的土地或房屋价格并未出现大幅回调。此外，市场对成交量的预期比较乐观，开发商并没有推迟项目建设。新一轮供给预计在9 月份推出。“整体来看，开发商认为今年成交量将同比下跌20-30%，在可承受范围内。”
多数开发商预计二、三线城市的住宅价格还将继续下跌，但降幅在可接受范围内，且开发商可利用土地价格走低的机会增加其土地储备。信贷有所收紧，但并不像2008 年那样紧张。此外，开发商的资金似乎仍较充裕。不过，囤地现象和购地信贷的问题仍普遍存在。王志浩发现，在二、三线城市的房地产市场上，投资性购买占据相当比例。
申银万国（香港）有限公司副总经理白又戈认为，接下来房地产市场的政策变化仍要视大的经济走势而定。在其看来，房地产市场的局面最终还是市场的一个博弈。如果国家经济出现很不好的走势，政策上可能会进一步松动，不会出台更严厉的政策。“眼下局面持续的时间很难说，反弹的点也很难评估。如果中国经济本身平稳态势，反弹的机会还是存在。”
王志浩则认为，如果大部分二、三线城市的房屋销售和建设未受影响，则中国经济将不会大幅放缓，且国务院无需放松房地产调控政策或货币政策。记者 张晓华
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