[摘要] 新政百日后，八月的南昌土地交易市场也向世人发出了新的声音。南昌房天下对第一周进行的两次土地拍卖情况进行了现场报道，并且将新政百日前后的土地拍卖情况进行了多方面的比较，从土地市场变化侧面观察国家新政对房地产市场的宏观调控效果，以及总结开发商对于南昌楼市的后势发展的信心。
编者按：近日，多家央企频频“跑马圈地”，在土地市场出手阔绰。一边是楼市调控的勒令声声紧，一些品牌房企秉承“现金为王”的原则开始降价销售，扬言宁可赔钱也要退地；另一边却是房企疯狂拿地继续创造着新地王。
新“国十条”楼市新政实施以来，楼市成交量快速萎缩，土地市场也陷入冷清，“流拍”一时间成为各地媒体报道的头版头条，绝大多数地产企业纷纷选择“按兵不动”的策略。然而，出人意料的是，房企却从5月份开始，再次上演疯狂拿地的表演。
新政百日后，八月的南昌土地交易市场也向世人发出了新的声音。土地以其突出的溢价水平、敏感的市场感知度，在南昌的房地产市场中起到了风向标的作用。南昌房天下对周进行的两次土地拍卖情况进行了现场报道，并且将新政百日前后的土地拍卖情况进行了多方面的比较，从土地市场变化侧面观察国家新政对房地产市场的宏观调控效果，以及总结开发商对于南昌楼市的后势发展的信心。
八月周的南昌土地交易市场用“精彩纷呈”一词来概括是一点都不为过。新政百日后的拍竟然出现五宗地块均以起拍价成交的现象，当人们还没有弄懂上一次土拍究竟透露出什么信息时，在仅事隔两日后的土地第二拍上，其中一宗位于昌北地块的竞拍次数竟多达60多次，成交的三宗土地中溢价率也高达131%。都说女人的脸善变，看来南昌土地市场的表情更加多重化。
2010年8月2日上午十点南昌土地拍卖现场：
此次拍卖成功出让5宗建设用地(其中包括3宗住宅用地和2宗商业用地)，朝阳洲地块占四宗，拍卖全过程仅用时十五，当时被网友戏称为“史上耗时最短的拍卖会”，并且五宗地块全部以起拍价成交，总出让面积达12万平方米，出让总价高达6.4亿元。
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2010年8月4日上午十点南昌土地拍卖现场：
2010年5月28日上午十点南昌土地拍卖现场：
1、JDP1011号地块，位于朝阳新城云居路以南、滨江辅路以东、江韵路以西（控规CY4-3-D12-02地块）。土地面积22751平方米（合34.127亩）。土地用途为居住用地。出让年期为住宅用地70年、配套商业用地40年。
起拍价为520万元/亩，最终由江西水利投资集团有限公司以660万元/亩竞拍价获得该土地使用权，楼面价为2828.57元/平方米。
2、JDP1012号地块，位于朝阳新城云居路以南、江韵路以东、抱石路以西（控规CY4-3-D12-03地块）。土地面积44387平方米（合66.581亩）。土地用途为居住用地。出让年期为住宅用地70年、配套商业用地40年。主要规划要求：容积率≤2.2；建筑密度≤25%；绿地率≥35%；套型建筑面积90平方米以下住宅按住宅开发总建筑面积的55%控制。
起拍价为406万元/亩。竞买保证金为8100万元。最终由于无人竞拍而出现流拍。
3、JDP1013号地块，位于朝阳新城云锦路以南、规划一路以北、规划E路以西（控规CY4-1-D05-05、07地块）。土地面积19627平方米（合29.44亩）。土地用途为商业用地(兼容办公、商业金融业、文化娱乐用地)。出让年期为40年。主要规划要求：容积率≤5.0；建筑密度≤40%；绿地率≥20%。
起拍价为476万元/亩。竞买保证金为4200万元。该块地最终被22号北京东亚信安会展公司以476万元/亩的价格竞拍夺得，楼面价为1428元/平方米。
拿新政前、新政后百日前、新政百日后三次拍卖会上的朝阳洲地块作一个比较：
新政前：在2009年12月14日成交的7块地中，朝阳洲就占到了4块。其中，JDP0917地块拍卖楼面价达到3058元/平方米；总价为4.2亿元，为JDP0918地块，最终被上海凯润房地产有限公司竞得；而单价地块属于JDP0916号地块，被江西万和房地产开发有限公司以663万每亩的单价拍得，创下了2009年南昌土地市场的地王。以上所描述的朝阳洲三块地分别创下了当日成交单价、成交总价、楼面价之最。
2010年3月，万科也以821万/亩拿下朝阳洲新地王，折楼面价3500元/平方米。
新政后百日前：2010年5月28日再拍朝阳洲三宗地块最终去向，一块以小幅高于起拍价的成交价660万元/亩，被江西水利投资集团有限公司竞得，一块以起拍价476万元/亩被北京信安竞得，第三块出现流拍。成交的两地块的楼面价为2828.57元/平方米和1428元/平方米，都没有超过3000元/平方米。
新政百日后：2010年8月2日再拍朝阳洲四宗地块最终均以起拍价成交，溢价水平整体回落，楼面价未突破2500元/平方米，楼面价不超2000元/平方米的就占两席。两日后出让的三宗土地尽管溢价率有过100%的，但是综合来看由于地块较偏，楼面价也均在1000元/平方米上下。
从8月2日整个拍卖会现场情况看来，当天拍地数量与到场参与竞拍的企业数量形成了鲜明的反差，参与竞拍的企业对于拿地的热情大减，尽管起始价定得不高，可是仍然改变不了土地交易市场冷清的局面。业内人士分析，企业对于拿地都有自己的一套策略或标准，企业拿地都会有所准备及权衡，大都进行事先评估，如公司财务状况评估、在售项目销售预期评估，银行信贷可行性评估，竞拍土地风险评估等一系列体系。只有符合他们要求的情况下才会出手参与竞拍。
从2010年开始，在多次举行的土地交易市场上朝阳洲地块都扮演着“主角”，而且地王频现于此，其中，万科拍得土地成交单价为821万元每亩，折合楼面价为3500元/平方米，估计房源售价将破万。业内人士分析，由于朝阳洲是南昌的老城区，地理区位优越，商业氛围浓厚，且政府进行高起点区域规划，同时部份项目具备临江观景优势，未来可成为南昌老城区中的富人区、商务区，且近期朝阳洲地块供应量占主导地位，成为南昌楼市新宠自然水到渠成。
8月周南昌土地拍卖会全程以平淡交易收场，从土地成交情况来看是不是从侧面反映了南昌多数房地产开发商对于南昌楼市的后势发展信心不足，各大楼盘会不会经不起时间和资金链的考验而接下来出现大幅度的降价现象呢。针对这个问题，业内人士的分析是由于五块地均未流拍，说明开发商还是持谨慎乐观态度，这也是一种信心的体现，新政百日，南昌楼市成交缩量，但价格持续保持相对平稳，且近期成交有所放量，刚性需求客户依然会不少。
编后语：新政百日，地产后续走势尚不明朗，开发商拿地持谨慎态度，首先是开发商对地产后续走势信心有所降低，其次是银行对地产开发收紧银根，影响开发商拿地积极性，再者近半年开发商销售状况低于预期，现金流受限。但是五块地均以起始价成交，没有一块土地流拍，还是好于预期，说明开发商对南昌这样的二三线城市的后势发展还是看好的。
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