房地产市场出现问题 银行面临五大方面风险

近日，深圳房地产市场有两件事在全国被炒得沸沸扬扬。

一件是北京大学客座教授徐滇庆因在网上和人打赌，赌今年年中深圳房价还会大涨，结果实际情况相反，徐滇庆被迫公开道歉。

另一件是有消息称深圳房贷坏账达千亿元，银监局正在彻查银行。

自去年年底至今年5月，深圳房价均价从最高时每平方米17000元下跌到11000元，跌幅近40%，而这一跌幅已经达到商业银行按揭贷款的风险临界点。

两件事说白了，其实就是一件事———房价跌了会怎么样。个人道不道歉，不是什么大问题，银行如果引发了金融风险，事情就会很复杂。

应该说，过去相当长的一段时间里，中国房地产企业走过了风调雨顺、事事顺心的好年景。不仅是市场高涨，房价翻着跟头地向上走，就是在经营手段上，也有诸多可钻空子的地方。

比如说，一个房地产开发企业想进行房地产开发，可手头只有地，没有钱，怎么办？办法之一当然是找有钱的主，合作开发。可那样做，就要会别人分利。办法之二，只要拿到了土地使用权证，就可把这个证抵押给银行，贷款搞开发。房子只要一动工，就可以按揭售房，就有回款，银行的钱也就还上了。更有一些开发商连消费者按揭购房的钱都不肯放过，找自己的人办理假按揭，从银行拿住房消费贷款。

从某种角度上说，正是因为有银行存在，房地产行业才会发展得如此迅猛，市场才会如此繁荣。看上去，只要房价一路向上走，便你好我好大家好，开发商和银行都赚到了钱。

但问题是，如果房价下跌了呢？实际上，正是因为看到这一点，这几年宏观调控的政策没少在这上面下功夫。比如要求主体结构未封顶的住宅不得按揭预售，比如不断提高房地产企业自有资金比例等。可是，前几年政策松动时欠下的债，即使房价下跌，也是要还的。

交通银行研究部的一份报告认为，房地产市场出现问题的话，会给银行带来五个方面的风险：一是部分房地产开发企业高负债经营导致信用风险，一旦资金链条断裂，就会导致不良贷款的产生；二是房地产跌价引发市场风险，房地产价格下跌，作为抵押物的房地产也将大幅缩水，给银行带来资产损失；三是发放房地产贷款过程中存在操作风险，突出表现在向手续不完备、“四证”不齐、项目资本金未全部到位的开发商发放贷款，对贷款的真实性调查不充分等；四是“假按揭”蕴含道德风险，该类贷款已成为个人住房贷款最主要的风险源头；五是法律法规限制了贷款抵押品的执行，加大了法律风险。根据相关法律规定，如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，加大了抵押物执行的法律风险。

由于自去年年底以来，全国房价几乎都处于观望和下降的趋势中，就连房地产开发企业，都有些担心由此可能引发的风险了。

SOHO中国主席潘石屹分析认为，目前房地产行业面临的主要问题是资金太紧张，面对的最大挑战是诚信问题。土地欠款之后，若开发商无法解决资金问题，最后就会拖欠银行贷款。能不能按时还款和付款，是整个房地产行业下一步面临的巨大挑战，关系到一些房地产企业的生死存亡。

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