高档公寓步入黄金时代？ 城区高档公寓价格将上涨

随着２００８年奥运会的日益临近，外资进入北京市也在以一个较大幅度的增长，据有关统计，截止目前与去年同期相比，增幅约为１５％。

外资的大幅度进入及房地产中高档地产的不断走热，使得北京高档公寓开发正在进入一个“美好时代”，面临新的巨大的市场空间。在日前举行的“北京高档公寓开发与市场前瞻研讨会”上，针对北京高档楼盘现行开发理念、发展模式，以及市场前景，就如何推动北京高档楼盘开发整体水准的提高，来自北京高档公寓开发的发展商、国际物业顾问及代理行的老总进行了探讨。

任志强：

中国高档公寓时代刚刚开始

华远地产董事长任志强一向以言简意“骇”、言辞锋利而著称，这次也不例外，他认为目前在中国高档公寓时代刚刚开始。

任志强表示，目前从整个中国情况来看，住房现在还没有完全达到完全消费的阶段，对于国内目前百分之八十的房地产消费者来说，他们的消费不是真正的消费，而仅是一个维持人作为生产力，或者是劳动力基础条件的过程。

任志强认为真正的消费概念就是意味着消费者根本不用去担心自己所购房屋的按揭及还款。用于购房消费的钱是消费者日常生活费用之外的钱。而以这个标准去衡量，现在大部分购房者还达不到这个条件，许多人买一个房子用２０年或更长时间的按揭，每个月因为按揭影响了生活。只有那些也用按揭，但是还完按揭以后剩下的钱不降低生活质量，还有余钱可以从事其他的消费者，才叫消费，而这样的人很少。

他认为，从目前国人的消费概念看，许多人实际上是把消费和居住这两个概念混在一起了，所以，从本质来讲，国内高档公寓应该说是刚刚开始，缺乏真正的高档公寓，即许多国人还不知道真正的消费概念和消费方式是什么。

任志强心目中高档公寓的市场诉求很广阔：面向全国以至全世界的市场，据称从其做高档公寓市场的经验来看，其客户百分之三十是北京以外的所谓外地人，所以，高端地产的市场范围要比低端大很多。

任志强认为具有一个较高身份地位、文化习惯和消费习惯者共同社区是高档公寓拥有稳定而卓而不群的客户群的原因，因为这三者不是一般的经济富裕者所同时拥有的，所以，高档公寓在设计时就应做好软件和硬件的结合，使客户满意。

虽然目前高档公寓发展前景非常好，但是市场培育需要一个过程。市场培育的要点是让消费者知道真正高端的生活和享受是什么样的，而如果没有高端东西做指引，消费者将会习惯于生活在低档次中，从这个角度来说，任志强认为地产商做高档公寓有一定的超前性，而超前性就会有相应的风险：第一个风险是技术进步，例如对于一个地产项目的开发阶段，开发商会认为是目前最高端的地产，但不久之后随着技术进步，更高端的地产将很快出现；第二个是消费者的习惯接受能力，把握不好超前的度，将会不被消费者所接受，从而引发市场风险。第三个是培育市场的风险，好的项目应在短期内大家能接受它，从而逐步升值，成为市场潮流的引导。反之，开发商可能就扛不住，就会赔钱；而目前北京市恰恰需要一些最高级的东西来引导这个市场。

任志强以香港地产为例，由于金融危机，香港地产从１９９７年以后开始房价跌落，然后现在又开始回升。低落幅度最大的是中低档地产，香港豪宅基本跌幅很低，而回升的时候是豪宅最先回升。

房超：

银行按揭不应该“嫌富爱贫”

提起房超许多人可能不知道，但提起华贸可能不知道的人就很少，矗立在京东的３栋并列的庞然大物使很多人印象深刻。

从最近几年的市场来看，华贸中心董事长房超认为高档公寓从去年到今年的市场反应特别好，表明高档公寓市场的需求不是人为地做出来，而是市场的真实趋势。随着高档公寓不断出现，房地产行业标准也相应得到了一些提升，这是因为它的建造质量比较好，相应也拥有了优质的物业服务，从而在市场中拉升了整个行业标准。

另一方面，从目前北京高档公寓的发展看，发展非常健康，消费者用于投资时的收益也非常好。并且由于高档公寓的建造，需要高质量地研发、建造和客户服务，从而拉升了房地产行业，特别是住宅行业的水准。

但是由于我国过去对于住房的标准参差不齐，所以带来了很多的纠纷，造成了现在行业评价标准很低；虽然高档行业起了很好的提升行业标准的作用，但实际上我国房地产业目前政策对高档公寓有控制，其中一个表现就是许多银行对每平米超过一万元的房屋不提供按揭这点难以理解。

房地产业内许多人士都知道银行只有做高档公寓才没有风险，因为按揭者是一部分高收入者，另外地产价值也高。所以对于银行来说，同样的首付，同样的风险评估，越是高档住宅、高档公寓，资信程度应该越高。所以就出现了一个特别奇怪的现象：资信程度越高、越好的产品，银行越不做按揭，越是面对相对收入水平低的消费者的、比较廉价的产品，银行却可以做按揭。

房超认为目前房地产业突出问题是市场差异化，市场对高档的产品有很强烈的需求。所以，高档公寓在相当一段时间内存在很大的市场前景，市场对它有需求，人们生活水平不断提高，对高档公寓需求就会越来越大，这是一个必然的趋势，同时，今后高档公寓会越来越经济，越来越好。

潘石屹：

城区高档公寓价格将上涨

有“房地产大鳄”之称的潘石屹表现出了对政策的敏感和其固有的机警：他分析了最近的房产政策，宣布了他关于北京市土地项目在８．３１大限后的一点研究成果：北京遗留土地问题是２．０２亿平方米，北京市政府在６月７日公布了一批，是９９９．９万平方米；７月１７日公布了一批，是９１０万平方米；最近一批是２８６３万平方米。这样加起来，整个北京在８．３１之前，能够过这个大限的土地面积是４７７２．５万平方米，占２．０２亿的２３．６３％，就是说只有２３．６３％的面积通过了８．３１大限，剩下都让７１号文件卡住了。

第一批、第二批公布的项目和最近公布的项目，三个项目的土地加起来，二环路之内４４３万平方米，占９％，二环到三环之间５１４．４万平方米，１１％，三环到四环之间５１０万平方米，也是占１１％，剩下有６９％的全部在四环之外和郊区县。

潘石屹认为，这个数字意味着前一段时间媒体上说８．３１大限不会影响北京房地产市场的观点需要修正，因为当时看来将会有足够量的土地供应：几千万平方米会达到一个供求双方的平衡。实际上，现在这个假设已经过时——因为大部分土地项目没有过关。即便过了的土地项目也是含金量不高：四环里面只占到一个９％，两个１１％，剩下６９％的项目都在四环之外，而且都处于偏僻郊区县。

所以，老潘认为在从今年下半年至２００６年，四环之内的地产包括高档公寓可能会出现供不应求的局面，从而使其价格上涨。

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