云南省2007年个人住房贷款余额达501.16亿元，是2003年初的3.54倍，较2003年初增加359.74亿元，5年间每年平均增长 28.745%，比全国增长35.57%g高出了近3个百分点，昆明作为云南省会城市，是云南省房地产市场最活跃的分子。房地产信贷大幅增长，一方面推动了昆明房地产供需两旺，而另一面，住房贷款高增长的风险也逐渐显现。
业主面临的亏本账
今年25岁的秦娜是昆明一知名小户型楼盘的业主，近日因工作调动即将离开昆明，秦娜出于对昆明楼市下半年会继续下跌的预期和工作调动想在工作地重新买房却又难以维持两套住房按揭供款的考虑，决定放弃昆明这套小户型的供款。据秦娜介绍，她向父母借了最低首付，办理了长期按揭贷款，每月用薪水还款，买房时正值楼市高涨之际，现在她的房子不可避免地成了断供房。
同样在昆明某企业上班的陈先生，去年年初，他在家人的帮助下，借亲戚两万元钱在北市区按揭买了一套房子，每个月要交纳1400多元的房贷利息，仅此一项，就用掉了他全部工资的三分之二，银行几次利息上调后，现在他每个月要多还近一百元。由于还款压力过大，在家人的帮助下，陈先生再次向另一位亲戚借了两万元提前还了一笔贷款。“现在我工作暂时还稳定，如果出现工作变动，我还不知道以后房子该怎么办，现在不仅欠了银行钱，还欠了亲戚，以后如果还不起贷款，银行肯定会把房子收回去拍卖。”陈先生说。
记者按照拍卖行和律师提供的信息计算：以一套50万元的房子为例，商业贷款20万元，期限10年，采用中国银行的等额本息还款法，如已经还了4 年，那么房主已经还贷105685.44元，尚欠银行158528.16元。同时，假设此房产拍卖时仍然拍卖了50万元，而在拍卖过程中将产生不少费用：房产要经法院判决才能拍卖，法院要收取执行费用，一般是房价的0.5%，共计2500元，另外要收房产评估费500000×0.5%=2500元。按照有关规定，如果房产成交价在200万以下，拍卖公司的手续费一般为拍卖价的5%，所以要再扣除手续费500000×5%=25000元。这样下来，一套房产被拍卖后实际回到原房主手里的资金为500000·158528.16·2500·2500·25000=311471.84元，这比他投入房产的30万首付以及已经还的105685.44元亏了94213.6元。
云南民族大学经济学院副院长张雄表示，如果个人无法还贷被银行把房子拍卖，对房主肯定损失惨重。面对个人按揭房贷余额过高的情况，中央政府已经采取十几年的稳健的货币政策基调，采取从紧的货币政策，目的在于管制银行信贷的盲目扩张。收紧的货币政策，不仅体现在利率上，而且信贷规模也将收紧。
股市央及楼市 银行亏损
2008年股市迎来了“黑色的冬天”。张雄说：“股市是经济的晴雨表，股市的下跌将影响实体经济，而股市和楼市的关系，一直是相辅相成的。人们购买房屋有两种需求模式，一种是刚性需求和改善型需求，比如结婚、搬迁、小房子换大房子等，它与股市是弱关联的，另一种是投资需求和投机性需求，它与股市是强关联的，股市情况不好了，投资者的钱就有可能被套牢，进而影响房地产投资和银行还贷。”
记者了解到，2007年股市和楼市的“疯涨”导致居民对未来两市的走向预期过高。云南省2007年个人住房贷款余额达501.16亿，只要断供达到1%，就会给银行留下几亿元的坏账。张雄介绍，衣食住行中，“住”是传统消费的最大焦点，股市赚钱，楼市消费，这是现在新的消费观念。然而伴随着股市套牢，消费者收入来源大面积缩水，房产月供压力就会加大，买房者逾期还款和断供的现象就会伴随而来。
人民币升值殃及楼市 银行亏损
近年来进入我国涉及房地产业务的不仅有像摩根斯坦利、花旗这样的国际顶级投资机构，甚至海外游资也纷纷涌入。2008年6月3日，人民币兑美元中间价凌厉攀升至6.9295，在6月开始的两个工作日内，连升177个基点，创下汇改以来第40次新高。张雄认为，人民币升值直接影响我国出口，如果出口下降，内需不足很容易导致经济回落，这将对房地产市场产生重大影响，对商业地产市场会产生一定的冲击。
张雄分析，涉入房地产业的境外游资在面临房价下跌的同时趁人民币升值之机快速抽逃，这将迫使国内炒房者不得不降价售房。观深圳楼市，今年4月房价由去年最红火时的17350元/平方米的高价跌至11962元/平方米，跌幅达30%，而一般商业银行房贷的首付恰恰是30%。这就意味着如果房价跌幅在30%以上，买房者个人按揭断供使商业银行即使卖掉房子，仍旧没办法抵过贷款。
央行出新政 银行业绩受打压
2008年对房地产市场的信贷调控不仅是总量控制，季度审核，更重要的是利率上浮，上浮幅度大约在10%。对于今年央行出台的提高贷款利率的新政，张雄表示非常赞成。他认为新政能使未来消费者放缓贷款额度，但对于短期内将出现的大规模集体还款给银行造成利息收益损失是不可避免的。根据最新发布的一季度银行业绩公告，去年在个人贷款方面增量较大的深发展、招商银行、民生银行增速大幅降低，而光大银行、浦发、兴业银行却位列前三。根据一季度报表显示，招商银行一季度个人房贷增量不超过7亿元，远低于去年同期的90多亿元，深发展个人房贷增量仅2%，民生银行甚至一季度增量为负增长，而去年同期增量近30亿元。究其原因，在于2008年之前主要依靠房贷支撑使个贷增长很快的银行，由于房地产市场调控，房贷新政压缩了这些银行的主营业务增长空间。文/记者 马继昆 黄吉华
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