昆明市政府制定的一部地方性法规中关于“住改商”的条款，在刚公布一个月时，就遇到了些许尴尬。

5月5日，昆明市政府下发的《进一步开放服务业市场大力发展现代服务业若干政策措施的实施意见》（以下简称《意见》）中规定：“在符合有关规定，满足消防、治安、安全、环保的情况下，允许以家庭住所作为经营场所。”

可6月16日，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》（以下简称《解释》）就对民宅商用作出了较为严苛的规定，只要“有利害关系的业主”反对，“住改商”就不可实施。这是否意味着昆明市制定的“住改商”将无效？

《解释》对民宅商用问题的规定为：“未经有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房，有利害关系的业主请求排除妨害或者恢复原状的，应予支持。造成损害的，并应负赔偿责任”。“有利害关系的业主”指：“正常居住和生活环境的安全或安宁受到或者可能受到直接损害的业主”。由于《解释》是针对《物权法》的具体实施意见，所以上述规定也意味着对《物权法》相关条款的补充。

对此，云南凌云律师事务所的李春光、耿国平、李声扩3位律师认为，《解释》中规定禁止民宅商用只是一个相对禁止，不是绝对禁止，只要符合相关条件，民宅也是可以变为经营场所的。而昆明市发的《意见》，在允许“住改商”这一条前也有前置条件——要符合有关规定，并满足消防、治安、安全、环保的情况。因此，如果《解释》正式出台，并不意味着《意见》中的这一条款失效，但却必然给这一条款的实施带来很多难以预料的因素，影响该条款“降低服务业准入门槛，扩大服务业开放”目标的实现。

分析解答

住改商左邻右舍要同意

楼下餐馆油烟扰民、住宅楼里开起了KTV或麻将室……如果在你家小区里遇到了这些烦心事，该如何维护自己的合法权益。昨日，云南凌云律师事务所的李春光、耿国平、李声扩3位律师结合最高法《解释》和昆明市的《意见》，对昆明市“住改商”中的一些热点问题进行了分析解答。

问：要把民宅用作经营场所应满足什么基本条件？

答：应该满足“相邻权”，即左邻右舍的通信、采光、通风、环保等权益。但这些权益是可以让度的，比如一楼开餐馆，二楼的住户可以通过收取一定的费用来出让他们的权益。

只要取得厉害关系人的同意，这个餐馆就可以开。去年工商总局下发的一个文件中也有表述，把民宅商用须经得左邻右舍的同意作为了一个硬性要求。

二三楼同意才能开餐馆

问：一栋6层楼的民宅，一楼开餐馆，按照有厉害关系的邻居划分，是不是从2楼到6楼只要有任何一户不同意就不能开？

答：不能这种理解。我们所说的这个厉害关系应该是经营场所直接影响到的业主的利益。一楼开餐馆可能最直接影响的是二楼、三楼。楼层越高可能受油烟干扰的可能就比较小。

我们不能把这种厉害关系所涉及的面扩大。从促进经济发展，推进政策实施来看，是不能把厉害关系扩大化的。

遇投诉麻将馆可被取缔

问：现实中，还有人把一楼住宅用来开麻将馆，这样符合物权法中的有关规定么？

答：这也是民宅商用的一种方式。如果现实中有住户的权益受到了损害，应该向有关部门（主要指工商、环保）进行投诉，有关部门应当对这些麻将馆进行一定的限制或者取缔。

《意见》对家政业影响大

记：民宅商用对服务业中哪些行业影响最大？

答：应该是家政服务业。其次是对一些小型公司的影响也很积极。家政服务业对场地需求不是很苛刻，而且家政经营主要讲究服务性。在政策支持的情况下，家政服务公司如果把民宅租过来用于商用可以节省很大的开支。此外，家政服务业本来就是以提供家政服务为主，租用民宅还可方便小区居民的生活。这个意见得到了万洁家政、爱心园家政等多家家政公司的支持。“可以缩减成本，为企业缩减开支。为什么不租呢。”万洁家政刘姓负责人表示。

正反意见

正方：民宅商用十分普遍

其实，早在《意见》出台之前，昆明的民宅商用就已不是什么稀罕事了。打开网页搜索，白马高层、曙光小区东区等地民宅商用的报道长篇累牍。

“来里面上班的还是比较好的，也不惹事。”桂华新园内几位正在休闲的老大爹老大妈说。其中一位表示，其实他们这里的治安还是很好的，只要小区内不偷不抢，要开公司也就开吧。曙光路北段20号的一些居民也表示，租车广告牌挂在小区内，只有路过小区道路才能看到，对他们而言，没有什么影响。

反方：担心停车位被挤占

大观商业城及昆都一片是昆明市民熟知的商业繁华地带，在这一区域很多民宅早已被用作经营场所。尽管如此，仍有居民对民宅商用表示反对。“这里都是小区道路，连我们停车的位置都不够，如果有人在小区开公司，再停上几辆车不是更加拥挤了。而且开公司后，必然会有很多人上门联系生意，对我们的治安和安宁都会有影响的。”佳华里住户吴先生说。

吴先生还表示，如果连基本的停车位都不能满足，公司的经营业绩也肯定会受影响的。

延伸阅读

居民质疑保护力度

“我们小区道路私改公现在是没有下文了，政府也没给个明确的答复，就算有相关制度出台，只要政府不明确，我们悬着的心就不会落下。”6月19日，创意英国小区住户周女士对最高法公布的《解释》评价的是：这对保护住户权益起到积极的作用，但是在实际执行的过程中，效果怎么样还有待考验。

自昆明市政府提出道路私改公以来，创意英国小区的住户就对此产生了质疑，并多次通过各种渠道反映他们的疑问。和周女士一样，很多住户都对法规的执行产生质疑。

停车费收支要明确

小区停车费用到哪里去了？根据《解释》，小区内收取的停车费的用途是明确的，业主有权知情并进行支配。

记者在走访中得知，在小区收取的停车费中存在着各种不规范的现象。有的小区保安直接收费不给收据，有的收了不知用途。创意英国住户刘小姐表示，目前他们新成立的业主委员会正在和物管协商明确停车费的收支情况，希望相关制度能够早日健全。“我们的法律法规正在日益完善，一些纠纷也可以通过制度进行明确的判断。”

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