昆明市将在今后5年内大规模改造336个城中村，实施改造与重建后。如此之大的城市改造工程，究竟对昆明房地产市场会带来怎样的影响，改造中有哪些难点和疑点，《售楼部》就此采访了有关专家和业内人士。

周大研：房价有可能下跌

观点：城中村改造对昆明房地产市场影响深远，会造成地产企业的重新洗牌，但不会出现寡头竞争。如果5年内能完成改造，房价肯定会下降。

法律瓶颈要突破

城中村的改造将给昆明带来怎样的影响，云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研教授分析认为，城中村大多位于二环路内，地段优良，土地升值空间很大。通过改造和重建，不仅可以提升城市的形象和竞争力，提升土地价值；还可以解决民生问题，让城中村的居民享受到更好的人居环境。

但城中村的改造，存在一些法律方面的问题，急待解决。比如，现在的国有土地和集体所有制土地采用二元制管理，使得城中村的土地不能转让，不得抵押，土地的价值无法体现；城市中的土地是地随人走，但城中村不行；城中村利益主体多元化，如何来补偿、安置？这些问题解决不好的话，只能是拆掉一个老的城中村，再建一个新的城中村。

这一次的城中村改造，对昆明的房地产企业而言，是一个很好的机遇。企业之所以愿意积极参与城中村的改造，除了履行基本的义务外，更重要的是追求利润，如果土地只能按招、拍、挂来获得的话，如何保证负责前期拆迁安置的开发商，在最后能顺利地拿到地？房地产企业在高投入、高回报的背后，也存在着高风险，怎样降低风险，是目前房地产企业最关注的事。所以，无论采用什么模式改造，首先要扫清法律障碍，否则会造成很大的利益冲突。

改造方式需研究 周大研表示，关于改造的模式可以采用“企业投资，政府督导，准市场化运作”的方式。因为城中村的改造，是一个涉及到政府、开发商、村民以及城市居民等多方利益平衡的问题，特别是城中村村民的利益，这是一个深层次、庞大的、复杂的经济社会系统工程。如何通过政府调节，长期、妥善安置好这些城中村村民，使村民与改造单位或与开发商之间的利益达到平衡是化解矛盾的关键。

昆明城中村居住的人口只有20％是当地居民，有80％的人口是流动人口，虽然中长期肯定会解决，但短期内确实是一个大问题，政府部门要早作准备，做好相关的善后工作，包括考虑外来务工人员的利益。对安置外来务工人员，其他城市的经验是把这部分符合条件的人纳入城市廉租房的保障体系。因此建议将其中一部分城中村改造成经济适用房、廉租房，由政府统一投资改造。其余的部分分散搭配，这样城中村的村民可以享受到更好的配套设施。

周大研还建议政府召集有关的专家、企业一起做调研分析，昆明的旧城改造有很多值得借鉴的经验，比如上东城、顺城、威远街、昆明老街，把这些案例中的成功经验归纳分析后提供给政府，这样可以提高效率、速度，他同时也表示一村一策的提法太微观，应该把所有的城中村集中分类，寻找共性，改造要边看、边做、边总结，否则改造速度太慢。

市场影响看速度 至于城中村改造对今后昆明的房地产市场会造成怎样的影响，周大研认为首先会对市场的供应格局产生影响。城中村总的建筑面积大约有3000多万平方米，还有近几年开发商手中未开发的土地，估计也应该在近两年开发、上市，供应量的快速增加，势必导致市场整体供大于求。  而供应量的增加势必会对房价造成影响，但不同的阶段影响不同。其一，如果城中村的改造能在5年内完成，对房地产市场的冲击会非常大，房价肯定会大幅下跌，但估计5年内改造完成的可能性不大，因为每年需要投入的改造资金数目巨大，昆明的房地产企业能有这样财力的不多，因此，能10年改造完就已经非常完美了。

其二，如果在10年内改造完，那么初期影响不会太大，因为改造速度不会太快，改造的量也不大，而且人们也在持观望态度；但中期市场投放量大了以后，房价会明显下跌；如果大规模集中在后期投放，那么房价的降幅会更大。

最后，会对房地产企业造成影响。城中村的改造需要投入大量的资金，资金门槛会拒绝中小企业的介入，从而导致昆明房地产市场直接洗牌，但这样的洗牌不会造成房地产企业的寡头竞争，政府掌握着大量的资源，不会允许这样的局面出现，而且政府也有能力和办法解决这个问题。

刘宏：二环内房价不降反升 观点：城中村改造会造成昆明城市格局的变化，但对房价的影响不会大，二环内的房价不降反升。

城中村的改造会对房地产市场造成什么样的影响，刘宏认为，昆明的城中村多数集中于二环路内，这一次的改造将对昆明的城市格局产生深远影响。一直以来，二环内的商品房供应量不足，房源紧缺，而城中村多集中于二环内，这将使二环内商品房的供应格局产生变化。由于城中村的建筑密度较大，改造以后可能会出现大量的小高层，供应体量会大幅增加。

但供应量的增加并不表示房价会下降，他认为房价有可能还会升高。这里有一个很多人存在的误区，认为只要供应体量大，价格就自然而然会降低。但房子不是普通商品，属于特殊商品，有其的特殊性：地段不同，楼层不同，朝向不同，房屋的价格也不同。这要看供求关系，看需求的量，而不是供应量。

城中村的改造也会促成商业格局的改变，现在昆明的主要商圈都集中在一环路内，目前，一环外、二环内的城中村较多，还有昆明城市东南西北四个方向也都还有城中村，随着城中村的改建，新的商业区将会出现，但以昆明的城市规模，很难形成一环路内那样集中的商圈。

而且城中村改造面临着投入大，风险高，时间无法精确计算等问题。改造完以后客户也会细分，比如喜欢清净及高品质生活的人，可能会选择住到郊外的高尚住宅区，喜欢城市生活和娱乐、购物的人会选择住在市中心。这些因素都会对房地产企业造成影响，很有可能造成地产企业的重新洗牌。

李俊华：政府应该出台专门政策 观点：地方政府专门制定出台具有针对性的政策对其加以规范，要尊重和正视这个现实。

城中村的改造过程中会遇到很多法律问题，如何处理，李俊华律师认为，我国目前虽然没有专门针对“城中村”改造的法律和行政法规，但“城中村”改造实践中的复杂性，使地方政府专门制定出台具有针对性的政策对其加以规范，要尊重和正视这个现实。当然，在改造方式上要由主要依靠政策，过渡到“既依靠政策，又依靠法制”，最终过渡到“依法治改”，逐渐完善“城中村”改造的法律、法规。   “城中村”改造对昆明的房地产市场提出了更高的要求，也对开发商的实力提出了更高的要求，尤其是资金实力和风险控制防范能力。而“城中村”改造后必然造成存量房数量的增加，购房者有了更多的选择余地，其“弱势”地位的改善带来的将是开发商之间竞争的激烈化。