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目前，当地价上涨，各地不断涌现天价"地王"，不言而喻，开发商的成本也不断增加，在相对内陆的云南，融资渠道比较闭塞的情况下，如果房地产市场出现意外的波动，开发商将怎样面临严峻的挑战？究竟是对现有的资源进行资源整合，还是积极开拓新的融资方式度过难关？在市场依然一路走好的情况下，背后隐藏的危机却不能不让人警惕。 直播实录： 大话地产·云南地产融资受阻如何突出重围 时 间：2007年11月8日下午 地 点：昆明搜房本部主题 背景：产业·资本·成长 主 持：于鹏（昆明搜房网总经理）
于鹏：对于中国房地产业而言，2007年显然无愧“上市年”、“地王年”、“成长年”、“政策年”这样的称号。在这个地王层出的年度，伴随着企业规模不断扩张的，是争相上市的情形一发不可收拾。与此同时，美国的次级债风波，央行的连续加息，房贷新政的出台，各地土地招拍挂带来的地价狂飙，物业税的悄然提速，资本市场的高市盈率，所有的一切都使得整个房地产行业在歌舞升平中陷入了高处不胜寒的境地。在这样的年度临近结束的时候，全面回顾一下产业的得与失、资本得劲与退、企业的成与败显得尤为必要。 
昆明搜房总经理于鹏
这个已成功举办过三届的香港国际地产周，自2005年6月5日至今，已经吸引了超过300名中国地产精英和20多个优秀地产项目参与其系列活动，被参与者视作是中国优秀的房地产开发企业与全球资本界、产业界沟通对话的商务平台，能够帮助房地产开发企业启动或加速其国际化进程。 携着过去成功的经验，定于今年11月28日开幕的第四届香港·中国国际地产周，将围绕着“产业·资本·成长”这一主题展开，在为期3天的会期中，除继续举办主题峰会和颁奖典礼之外，还推出了中国贸促会建设行业分会房地产促进会年会以及亚洲香港国际地产投资交易会（MIPIM）专项推介两个全新的活动。 此次由中国贸促会建设行业分会房地产促进会、香港地产代理商总会、香港地产代理专业协会、搜房网联合发起的地产周，得到了香港贸发局、香港华商总会、世界房地产联合会（FIABCI）、全球不动产投资俱乐部（ GRI）、英国皇家测绘师协会（RICS）、欧洲房地产业协会（EPRA）、全球不动产投资联合会（NARIET）、城市土地协会（ULI）等众多知名机构和组织的支持，吸引了高盛、美林、摩根斯坦利等国际金融机构的参与。本届地产周本身的国际化程度由此可见一斑。 值此之际，我们举办本次大话地产，目的也在于在金融市场国际化的今天，如果危急的时刻，来讨论云南地产在应对方面有什么方法。中国的房地产虽然现在看来依然一片繁荣的景象，但是身为地产界人士，不能不居安思危，如果地产的融资渠道或者是资本循环，遇到种种原因不能持续的话，那么怎样走才能冲出重围？这是我们今天讨论的主题。 先介绍一下今天到场的几位嘉宾：东一盛典广告总经理李相贤先生、云南太龙大唐房地产有限公司总监杨洋女士、和高总。 不知道大家对香港地产周这个活动是否了解？我简单说一下，香港地产周是全国搜房网和香港房地产协会以及温哥华、台湾房地产协会一起联办的大型盛会，每年一届，今年是第四届。在活动上我们邀请了花旗银行的张总、汇丰银行、SOHO潘石屹、万科的王石等等老总，中国土地宣传部部长等政府官员都参与到这次活动上。花话题主要是：土地、融资、房价。 首先，谈到房地产市场，因为李总本身是做开发商出身的，在星耀集团在天津拿地的地王事件，您对这个有什么看法？您觉得这是一个发展趋势，还是说是昆明发展的一个阶段，请李总简单谈谈。 
盛典东一广告董事长李相贤
李相贤：其实地王，就是最高价的一个代名词，跟中央台的标王也差不多。在这个过程里，社会发展、经济发展的必然趋势就会出现更高的地价。如果说地价一直往回落，从大规律来讲也是不现实的。所以，我认为不用把地王事件看得过于严重和神秘，我觉得它不具备什么太多的商讨性。因为每一个城市在不同的发展阶段里都会涌现出不同的地王，不同的地段的开发、不同地段的新的命题都会产生出新的价值，所以，我觉得这种现象很正常。 于鹏：那您觉得昆明拿地是容易还是简单？就目前房地产现阶段而言。 李相贤：我觉得这在以前很难，因为不是招拍挂，在以前要靠关系。现在，国家规定了所有的土地必须招拍挂以后，相对来讲，只要你有钱，你有可以拿到地，反而容易了。 于鹏：昆明现在是地多还是钱多呢？ 李相贤：地越多，钱就越多。 于鹏：请问一下杨总，现在翠湖地产俱乐部的房价是最高的，差不多达到300万/亩，那土地能达到多少？ 
云南太龙大唐房地产有限公司总监 杨洋
杨洋：这个地块其实是属于烂尾楼，但我们现在是越来越往好的方向发展，我们有信心，将来会成为翠湖地区的一个亮点。所以说，我们企业本着低调、干实事的精神来打造。 于鹏：地价上涨是不是意味着成本的提升？您作为开发商能否阐述一下建房和卖房方面担负着什么样的风险？怎么样解决？ 杨洋：土地成本的增加，对以前拿地的开发商来讲是好事，在这么多年承担了一些风险，中国也有一些曲折，政府对这块地的希望度非常高，包括国家建设部、昆明市政府的重视度都非常高。所以，我觉得这是一种政策风险，对于我们这个项目。其次，对建筑材料和结构都毕竟跟十年前不一样，包括你开发的理念，跟现在人的生活相对水平肯定都大不一样。 于鹏：我觉得有一点值得提，翠湖价格提升是因为有翠湖在，环保方面做得很好。据我所知，在北京“新河湾”的地价很高，那是因为包括环保规划做得非常好。在昆明，我觉得翠湖比较注重这方面，您觉得翠湖公馆在环保上利用了一些什么样的优势？ 杨洋：第一，从降噪开始讲。从整个过滤的选材来讲，这种制作的工艺是比普通玻璃的造价多十倍，而且它隔音降噪的功能是最好的，包括工程方面。第二，我们现在做的公益广告，红嘴鸥为什么每年来昆明？主要是因为它的气候。因为我们公馆在做一种生态，虽然地盘比较小，但我们从翠湖的大环境出发，来考虑环保的。 于鹏：请问李总，前期我们也做过简单的采访，但当时由于工作时间比较忙，没有仔细回答。资本对接对昆明房地产企业到底有什么样的需求？资本方对银行和个人来说，对昆明房地产企业到底有什么样的需求？昆明大型的房地产开发商对资本又有什么样的需求？ 李相贤：从我和香港的一些资本方，包括金融这块的老总也聊过。在云南市场他们都持乐观的态度，这是普遍的观点。因为在中国的沿海城市，基本上资源空间已经比较小，特别是像基金等等热钱，追求的是能够有一种比较大的空间。但现在从北京、上海、深圳、广州来看，这种空间已经到头了。你能说现在北京的房价能再有多大的升幅吗？不可能。广州也不可能。在云南，整个地产的发展是很初级的，对资本的利用也是很初级的。我看到很多云南的地产商是互相拆借，你有地，我有钱，咱们合伙。包括俊发等等很多的地产都是这样。第二种就是所谓的向银行贷款。第三种就是上市。现在大家纷纷走向第三种方法。当然，从资本的利用上来讲，是走向高端。 于鹏：上市有什么风险吗？ 李相贤：这个风险是肯定有的。因为我以前做过基金方面的工作。它的风险最大在于云南的上市公司还不多，特别是私营公司，原来所谓的集体所有制的公司。包括我现在看到的一些准备上市的或者是有计划上市的公司，自身并没有意味着上市对它有什么用？实际上，他也会受到非常多的监控。你要是一个上市公司老板的时候，你可能很轻易地做出一些举动的话，你要负法律责任的。创维的老板就是很典型的例子、三九的老板等等都是在犯初级的错误。他们都认为公司的钱就是自己的钱。因为上市以后，公司的钱就是公众的钱，其中一部分才是你自己的。所以，我想云南的地产商在上市以后会吃这方面的大亏。因为他们太习惯于…因为这边叫老板都叫老大，而在沿海都叫职称。这种称呼会助长个人行为，这种公司如果是你私人公司的话，就罢了，因为你不会对外界造成什么太大的伤害，但是你上市的话，就会造成很大的影响。 于鹏：在上市问题上，我请问杨总，为什么比较大的企业（银海、实力、财兴盛）既有钱、又有地，他们为什么不考虑上市呢？他们在犹豫什么问题？或者说他们在等待什么样的机遇？ 杨洋：首先对上市公司来讲，是公司具备了上市的支持。其次有途径和法律可调控的手段。第三，从企业自身的出发讲，上市对这个企业是否有好处。不管是私营还是国营，肯定会想，上市究竟会给企业带来什么？其实，在很多的企业中，每个企业都会处于不同的发展阶段，有些企业有开发的项目，但是开发商自身的准备是否充足。 于鹏：对土地储备方面来说，翠湖的计划是什么样的？ 杨洋：因为翠湖旁边已经没有什么可储备的，那里有一些历史文化的古迹。翠湖旁边五年之内可能不会再有什么计划。 于鹏：请问李总，您从地州发展的房地产行业也十分迅速，他们的土地储备状况是怎么样的？请您介绍一下。 李相贤：前段时间我有一个朋友，突然跑来找我说他们来到云南了。他们这个集团现在的土地储备是十万亩，在全国各地。就云南而言，现在土地储备这个事情可能是个陷阱。 于鹏：是政府机构的陷阱呢？还是开发商的陷阱？ 
直播现场
李相贤：这是一个市场陷阱。是政府喜闻乐见的又被开发商追捧的一个经营陷阱。我估计这两年会有一些云南的大企业会因为土地的储备而出问题，因为大家现在拿地太乐观了。一方面它是一个现象，这是正常的。从经营的角度来讲，它是个陷阱。所以说，如果是一个公司津津乐道告诉你他有五块地王，你就可以祝贺他：你的公司快死了。因为现在的地产不再是一个高速发展的，有庞大空间的行业，从近五年来看已经基本上到头了，可能有10－20％的空间，不可能再有100％了。所以，现在业界不是在讨论有没有泡沫了，而是在讨论这个泡沫什么时候爆。这就是所谓的经营陷阱。所以，我奉劝发展商在这个阶段持币待观。多好的地，我不跟你争，拿完了地，到你挺不下去的那天，我再跟你争。所以，我个人觉得就是发展商能不能忍的问题，在这个阶段，谁能忍住手、忍住贪心的问题。这是一个定律，不过是这个定律在资本面前让大家无暇去考虑而已。 于鹏：李总刚刚谈了土地储备是个陷阱，我请问杨总对这个问题怎么看？另外，土地储备越多，对政府、业主、普通老百姓、开发商来说，到底是好处还是坏处？ 杨洋：这要从开发商出发，如果说这个开发商很踏实，经济实力很雄厚，在开发项目上没有问题，而且在引导着昆明的潮流，引导着昆明房地产的趋势和发展导向，我觉得至少对昆明来讲是好事。相同的观点，我不希望看到很多的开发商在拿地的过程中，因为地价的过高导致房价的通货膨胀，这也是很普遍的问题。基本上开发商相托物价和房价的普遍手段和方式。但我个人认为是觉得昆明因为在全国的市场来看，房价不算高，作为一个二级城市来说，昆明的房价是属于中等，不算最高，也不算低。我们分析一下全国的大城市，像现在的拉萨的房价，市中心也差不多达到两万块钱。西南地区成都作为一个代表市中心也可以卖到五万块钱。所以，昆明发展的空间还是比较大的。第二，对政府来讲，建设昆明肯定是规划局和建设局最大的问题。如果说开发商能够有实力或者说有雄厚资本去把这个事情做好，也是很好。 于鹏：刚才杨总提到土地价格昆明是属于二线城市，刚才我和李总聊天的时候，说广州白云区云祥路能达到一万多一平米，据李总说以前这个地方是广州第一个廉租区，解决贫困户的地区，就这样的地，升值潜力能到一万八千每平米。您作为开发商，能否阐述一下在昆明房地产方面，开发商一般要拿地，会通过什么样的方式来融资？ 杨洋：广州其实从中国的房地产业，基本上是从1990年开始，发展到现在，中国的房价可以在整个发展过程中估计个别城市翻了四、五倍。为什么房地产经济发展这么快？首先，碧桂园修起来的时候，刚开始是两三千块钱的水平，但前两天碧桂园的班底到这里来考察，现在全部开发完以后，已经存在买不到房的情况。 李相贤：原来是60万左右一套别墅，占地面积有五、六百平方米。低价一点的差不多四十万，就可以买双层别墅。 杨洋：因为从广州的整个发展情况来看，先讲深圳，它是一个龙头，因为跟香港很近。香港在1997年回归之后，人口的流动有大幅度的提升。正因为这样的融合，再加上地铁的开通，大幅度影响了深圳的发展。相对来说，广州碧桂园这样的项目不属于它的市中心。结合昆明来讲，昆明还不属于这种大融资渠道的方式，这样的方式在昆明来讲还很少，包括对法律的认识和整个地区的特性都有关系。我觉得是这方面还有待发展。 
搜房网上直播
李相贤：碧桂园这个项目，我们公司对面就是农业银行，这个办事处基本上就做我们一家的生意，这个农业银行的存款就相当于内地的两个省的存款量。我们做很多的家族性企业，他们从来没想过上市，因为他们不缺资金，几十年、上百年做下来，都是大富翁。就是说很多钱现在是浮在水面以下，而且在广州、上海、深圳、北京，许多公司已经完成了资本的积累，不需要通过上市这样的渠道。许多的开发商是尝到甜头，但是背后还是需要联合开发，提供大量的资金支持。比如如果没有云溪，星耀单独去开发新亚洲也是不行的。以前的资本方式，大家都盯着广州、上海、北京、深圳的方式，问题是现在他已经完成了积累，不缺钱，不需要受你制约。因为你吸纳了别人的钱，肯定要遵守一套严谨的规章制度。云南现在是尝到甜头了，但没有这么大的资本，这个时候需要外界的资本来支持，搞联合开发、资金的支撑等等都需要。 于鹏：搜房今年作为地产周的主办方，我们做了一个主题论坛活动，出席的政府机关、投资银行、业界的名流都参与其中，里面大部分的人士都参加了前三届的活动，本身昆明地产开发商不太了解情况，所以今年请了东一盛典广告总经理李相贤和云南太龙大唐房地产有限公司总监杨洋。请二位说一说对昆明房地产行业的寄托。 李相贤：我觉得这次学会两点，就可以值回票价。一是要学会融资，学会资本运作的方法。不要以为人家的钱好拿，但也不要害怕，国际上的资本等等该借鉴的借鉴，该用的就用。第二，向他们学会防范风险的方法。站在一个全局观去看问题，而不要站在一个城市的角度去看问题，因为当风波来的时候，任何一个城市都会受到波及，不是因为这个城市发生了什么问题，而是因为整个地产的动态发生了变化会波及到你。如何学会风波来之前的风险防范意识，这对地产商来讲是决定生死的，如果带着谦虚的态度去学习的话，就非常好，如果光是去看人家怎么成功的，我觉得这个心态上就可能有危险。 杨洋：香港地产周，其实在第一届的时候，我去参加过。因为第一届举办的人数，当时我们就感觉非常好。当时也邀请到王石到场，讲了房地产在未来的三年之内的领头羊就是万科。昆明的房地产在全国市场来讲是不规范的。为什么这样讲？因为昆明不管从房地产开发等等方面规范性远远比沿海要松，不管是从国家的调控力度、执行力方面都是。首先，昆明的企业如果去香港地产周，要看两点。昆明的房地产企业还有一大部分是发展中的公司，这是一个大幅度提升的机会。因为昆明的企业很难得与世界性的大企业并肩，昆明的企业以中小型企业为中心，我觉得这是一次良好的学习机会。包括，银行、金融界的变动等等。在这个会上都是一系列相关的专家，所以，我觉得应该学习和了解的是这些方面。 于鹏：今天的讨论就到这儿，感谢李总、杨总、高总的到来和参与！
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