[摘要] 昆明是否会实施松绑，还需要政府对整个楼市的全盘的衡量。业内普遍预计，在目前地方经济依然深度依赖土地财政的情况下，地方政府陆续救市是大概率事件，将会有更多二、三线城市的救市政策相继出台。
近日，南宁、无锡、杭州萧山区通过松绑限购、下调购房入户标准等方式救市，而天津滨海区、福州、郑州官方也已放出消息，拟分类、分地区对购房政策进行调整。有业内人士认为，现在地方多为曲线救市，以此试探国家的政策底线。
与此同时，中国人民银行4月23日下午宣布，决定从4月25日起下调商业银行人民币存款准备金率2个百分点，此次降准将释放超过1000亿元流动性。此举是对资金面的测试，尽管分析人士认为此举的主要目标是人民币汇率，但不容忽视的现实是，房地产如同抽水机，一旦市场上有资金的注入，很大一部分就会被房地产及相关行业吸收。房天下
而无论是金融政策也好，亦或者是行政政策，在业内看来无疑是对楼市的利好，也引发了一系列的“救市”猜想。
部分地区限购松绑欲“救市”
4月28日，南宁市房管局发文称，自2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。房天下
实际上，多个城市都在寻找放松调控的突破口。无锡宣布从5月1日起，该市购房入户的门槛从70平方米降至60平方米；杭州萧山区则通过下调土地竞买金，以减轻开发商资金成本压力；郑州市房管局也表示，在国家政策允许的情况下，未来将可能根据市场形势，对购房政策适时进行调整。同时，河南省还计划出台鼓励农村人口到县城买房落户的政策。房天下
一时间多地政府密集救市，政策微调，房地产市场究竟发生了什么，楼市是否将面临一次大范围的调整，而以上限购松绑城市的房地产市场又有哪些特点？很多问题需要解答。房天下
可以发现，以上限购松绑的政策调整都出现在二三线城市，从一些机构统计的数据来看，这些城市似乎存在着某些方面的共同点。
其中除了这些城市都是供应量过大之外，最重要的是这些城市目前都出现了量价齐跌的现象。据某研究机构统计显示，南宁、郑州及无锡商品住宅成交量同比均出现下滑，无锡降幅且低于2012年同期水平。另外对南宁、郑州、无锡三地房价变化统计显示，2014年一季度，三个城市的住宅销售价格变化明显低于二线城市平均水平，而郑州、无锡3月末均价分别较上年末下降3.6%、3.8%。房天下
下调存款准备金率利好房地产
有报道称：中国人民银行决定从2014年4月25日起，下调县域农村商业银行人民币存款准备金率2个百分点，下调县域农村合作银行人民币存款准备金率0.5个百分点。对此消息，深圳至祥置业（昆明）公司总经理周曼认为准备金率的下条意味着增加流动性，流动性问题直接影响到整个经济增长速度。房天下
周曼认为这一调整对房地产行业是一个利好消息。周曼说：“因为准备金率的下调释放一些货币量，这些货币量自然而然会流到房地产领域。比如前一个时期不少地方的个人住房抵押贷款停止了，没有指标，去年有的老百姓买了房，向银行借了钱，贷款手续都已经办完了，结果没钱，部分是由于银行流动性不足问题造成的。现在下放准备金率以后会放出货币来，如果这些钱能够进入房地产市场，进入个人住房抵押贷款，老百姓可以实现真正的交易了，否则的话老百姓尽管签约签好了，没有钱进到开发商手里，开发商也不可能把房子给你。这样看有利于促进房地产的稳定。”房天下
但周曼也认为，这个只是理想状态，最终能否流入房地产市场，还不能肯定。
“目前，昆明市场并没有受到下调存款准备金利率消息的影响。”昆明某银行相关负责人对记者说。在她看来，目前银行的贷款额度是充足的，所以下调存款准备金利率并不会影响银行对于开发商的放款情况和额度。其实，今年银行收缩对于房地产的贷款额度，主要来源于对于整个房地产行业的看衰，特别是今年房地产行业又属于经济下行的行业，所以银行在审批贷款项目的时候更加谨慎了。房天下
在她看来，其实下调存款准备金利率对于楼市的影响，更多的来自于对市场信心的增加，这个影响远远大于实际的影响。
下调存款准备金率的利好，或许更多的是增加信心的利好，亦如政策的放松一般，无论是对于开发商还是购房者，亦或是整个房地产行业，当一盆盆冷水从头淋到脚的时候，一束阳光洒下来时，那是何其的温暖。房天下
昆明楼市降价已不是个案
据某研究机构数据显示，4月份我国100个城市新建住宅均价为11013元/平方米，环比涨0.1%，连续第23个月上涨，但涨幅有所缩小。在这些城市中，有55个城市房价环比上涨，45个城市房价环比下跌。整体来看，房价有逐渐下降的趋势。房天下
昆明楼市似乎也“按耐不住”，经历了一波降价“浪潮”。
就在半个月前，神州天宇集团正式发布天宇澜山降价信息，300余套房产以团购特惠的方式销售，总价降幅从10~18万元不等，降价幅度之大不禁令人咂舌。然而不到一周，位于银河大道的国福现代城以总价30万元购置100平方米三房的消息再次惊爆人们眼球……
昆明楼市价格战在4月打响，多个楼盘在媒体上公开下调价格促销，一时间内，以特价、团购、打折、赠送面积及车位等优惠促进销售的楼盘被纷纷“高调现身”，房价下行声音渐强。房天下
“地段好，具有传统区位优势的房子普遍抗跌性较强，如滇池路、翠湖等环境较好的房源还是较为抢手，但价格相对同期还是下跌了近10%。”周曼举了个例子。
究其降价原因，于调控层面而言，国家既不希望房价上涨过高，也不希望楼市出现暴跌现象。从总体趋势来看，今年我国房价在平稳中已经出现涨幅触顶的形势，调控房价回落似乎也势在必行，近期出现的降价现象也就在所难免。
在周曼看来，除了国家调控方面的影响外，银行似乎对房地产市场也失去了原有的信心。目前，银行住房按揭贷款依旧偏紧，利率普遍上调。开发商不得不采取降价、促销的手段来缓解资金压力与风险。房天下
据了解，昆明某在售楼盘，其为融资每天不得不支付已超乎想象的利息。
“开发商现在的日子并不好过，借贷压力不断加大，融资成本问题使他们不得不考虑降价。”周曼一语中的。另一方面，开发商拿地热情削减也从侧面反映其降价的无奈。前几年开发商疯狂拿地，如今正进入销售周期的他们已无能力拿地。同时，一些开发商由于前期抢地过于凶猛，资金方面出现的问题也迫使他们不得不降价。房天下
“别说拿地，现在有些开发商连项目都在对外出售。”
近日公布的住宅供给过剩的城市名单中，昆明在“供给轻度过剩城市”中榜上有名。随着库存压力的不断加大，僵持中的昆明楼市已现松动，以价换量成为当下昆明楼市的主旋律。
昆明楼市能否松绑
从目前楼市松绑的城市来看，昆明与这些城市有着太多的共通之处。除了多个楼盘大幅降价外，据昆明中原地产市场研究中心初步估算，2014年昆明新增商品房供应量预计将达到1000万平方米以上，而2014年计划开盘的40多个新项目中，新增预售面积约1400万平方米，再加上2013年剩下的库存量2014年的全年总供应量将会达到2534万平方米以上，比2013年2151.5万平方米的总供应量增长约17.8%。房天下
这是否能让昆明成为下一个政策松绑的城市呢？
在周曼看来：“地方政府是在给开发商打气，别乱，别急。”她认为，目前楼市的问题并不是限购，限购只是一部分的原因，真正的原因是很多客户对市场已逐渐失去了耐心，部分城市政府积极“救市”，无非是提高信心，开发商的信心亦或是购房者的信心。
而云南财经大学MBA教育学院不动产投融资研究中心主任周大研也认为，一个市场最可怕的就是消费者对整个行业丧失信心，如同中国的乳制品行业，所以政府适当的“救市”目的大部分的原因在于提升行业信心。
而昆明是否会实施松绑，还需要政府对整个楼市的全盘的衡量。业内普遍预计，在目前地方经济依然深度依赖土地财政的情况下，地方政府陆续救市是大概率事件，将会有更多二、三线城市的救市政策相继出台。不过，也有业内人士认为，在信贷环境没有根本改善的情况下，限购放松对楼市成交量的恢复可能作用有限，房地产企业应该抓紧出货窗口积极营销，以价换量去库存来解决市场供需矛盾。房天下
其实，从市场反馈的信息不难发现，房价上行较快的城市年后频频被曝成交量不乐观，楼盘大幅降价促销的消息，这也让地方政府酝酿限购松绑的消息随之四散开来。
4月25日，广西传来消息，南宁市松绑限购令，这也被认为是国内个放松限购令的省会城市。此前，虽有温州等城市做过类似尝试，但一、二线城市均不敢越雷池半步，而温州等地限购松绑也很快被中央叫停。
如今南宁楼市新政，是首次有二线城市突破红线。不久后，无锡、杭州萧山区下调购房入户标准松绑限购，而天津滨海区、福州、郑州官方也放出消息，拟分类、分地区对购房政策进行调整。
当然，对于所谓的南宁市放松限购，或许有些被过度解读。根据目前公开消息显示，南宁新政只不过是广西壮族自治区允许北部湾经济区的其他城市，如北海、钦州等地居民可以和南宁市居民享受同等政策在省会南宁购房，而针对南宁本地居民的限购政策，并无任何变化。房天下
但无论如何，南宁在严防死守多年的限购政策大堤上松开了道口子。更加耐人寻味的是，迄今尚无更高层对此作出表态。
“一方面，地方政府的救市行为旨在拉动经济增长；另一方面，对于限购松绑，多数开发商也并不像前几年那样呼声高企。”
而据至祥置业对昆明300名市民所做的随机调查中显示，只有4人未来有置业意向。在周曼看来，限购松绑在一定层面上会增加客户群体，但楼市并不会出现较大反弹，虽会对昆明产生一定影响，但正如小波澜一样，作用并不大。从行业来看，限购松绑虽是大势所趋，但限制需求并非市场手段，从长远看，政府还是要回归到市场的供需上来。
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