[摘要] 昆明在云南省“一城独大”的城市地位，使其对全省范围内的客户都产生聚集能力。人口的聚集又进一步引发交通、教育、文化、医疗、金融等产业的新发展。2014年昆明楼市重新进入到稳定的状态，昆明受外来购买力强和刚需一直长盛不衰的影响，会稳步上升。
昆明在云南省“一城独大”的城市地位，使其对全省范围内的客户都产生聚集能力。人口的聚集又进一步引发交通、教育、文化、医疗、金融等产业的新发展。2014年昆明楼市重新进入到稳定的状态，昆明受外来购买力强和刚需一直长盛不衰的影响，会稳步上升。房天下
风之铃咨询机构CEO石远：今年房价将在10%的空间内波动
石远认为，昆明2014年的房价将会维持去年的稳定，不会暴涨也不会暴跌，将在10%的空间内波动。这也意味着，一些一线房企、品牌的实力将越来越凸显，当然也不排除一部分实力弱的房企为生存而采取降价、大幅度的促销等手段。房天下
从去年，房产税即将出台的声音越来越多。而去年12月26 日，财政部部长楼继伟表示，加快房产税立法并适时推进改革，去年12 月28日起，网络上就开始流传着今年1 月1 日房产税开征的消息。对此，石远表示，房产税是未来楼市发展的趋势，昆明今年将有可能开征，但可能性不大。他提出，房产税或将根据城市的级别及物业来决定如何缴税，而从城市分级来看，昆明属于二线城市，无论是房价、房价上涨情况等方面都决定了今年房产税开征的可能性不大。房天下
谈及昆明楼市的特点，石远认为，昆明楼市有两个显著的特点。首先，昆明作为省会城市，对整个州市市场的辐射以及市场占有率也十分可观，大概占到了。与其他城市的楼市相比，这也是昆明楼市的差异化来源。其次，昆明凭借着优越的旅游资源和气候资源，吸引了一大批在大学毕业后来昆明发展的刚需购房群体，这也意味着昆明每年的新增人口比较多，房地产发展潜力较大。房天下
昆明房地产协会秘书长刘践：渐进式金融调控成为
作为昆明楼市发展的亲历者、见证者，我经历了昆明楼市的风风雨雨。短短几年时间，房地产市场调控使行业正在发生根本性变化，从过去不愁卖，到品质好、服务好的楼盘畅销，进而发展到只有大品牌、广泛承担社会责任、拥有良好口碑的大型房企的产品才可能拥有较好的市场份额。继品质与服务之后，致力于公益事业、拥有良好的企业形象和社会责任，将成为房企树立品牌的要素。房天下
近年来，政府在房地产宏观调控上具体明确落地的相对较少，各省市的情况大不一样，也出台了各具特色的地方法规，云南省也不例外。房地产业对经济发展的牵动性比较敏感，如果再出严厉的调控政策，肯定会造成局部恐慌，所以“稳定”是要务，渐进式的金融调控变成为。房天下
对于房地产行业从业人员的现状，中国房地产在1998 年前后开始起步，截至目前还是倾向在住宅层面，从业人员也主要在住房市场环节偏多，商业运营相对较少。显然，随着目前房地产开发产品的多元化和纵深化，综合性开发越来越多，后期的物业方面需要跟进，从业人员缺口巨大。房天下
同策房产咨询股份有限公司研究中心总监张宏伟：中心城市将迎来品牌房企布局
去年12 月24 日举行的住房城乡建设工作会议上，住建部强化对于不同城市的“分类指导”，2014 年调控政策仍将呈现“差别化”的特征，调控政策总体偏中性，不会有持续从严的措施，房地产市场则总体呈现“逆经济周期”的发展特征。此外，在这个阶段，中央经济工作会议、住建部工作会议同时强调保障房工作，通过“双轨制”解决城镇化后顾之忧。同时，城镇化会推进城市群城市圈发展，这样的过程里面，城市圈的核心城市、中心城市将迎来品牌房企的大力拿地与布局机会，这些城市的房地产市场因为供求关系相对紧张，在2014 年仍将持续火热。房天下
相关研究机构信息部经理张俊：北部山水新城今年将大有可观
2013年，长江三峡、云南城投、俊发、神舟天宇、龙宇等一众大开发商纷纷瞄准了昆明的某个区域，均进驻这个区域，进行了开发和规划。而这个区域就是，北部山水新城。根据相关数据研究与分析，张俊表示，北部山水新城极有可能成为2014年的热点区域。房天下
上个月，北京路提升工程主题完工，北部山水新城的交通配套无可比拟。而今年即将开通的地铁1、2号线北段，北部山水新城的交通更是如虎添翼。此外，随着盘龙区党政机关迁入新行政中心以及昆明北部山水新区管委会挂牌，盘龙区新的政治、经济、文化中心渐成雏形。北部山水新城的大开发建设，必将进入新的高潮，北部山水新城的房地产开发建设将会迎来长足的发展机会。同时，不少开发商在北部山水新城的1号作品均预计从今年陆续推出，在今年甚至未来几年，北部山水新城的楼市将在昆明市场中大放异彩。
提及今年可能热销的产品类型，张俊表示，小户型高赠送的产品将大受欢迎，板式住宅的产品也将日益增多。他提到，今年，刚需购房仍然是主流，因此小户型高赠送的项目将比较合购房者的胃口。房天下
昆明富邦房产总经理卞东晓：购买力继续稳步上升
从去年年底各研究机构公布的数据中可以看出，2013 年底，楼价涨幅已经呈现平稳势头，绝大部分房企超额完成其销售目标，而受销售回款加大和海外融资迅猛发展的影响，2013 年房企的资金面普遍较为宽松。房天下
我们预计，今年三、四线城市和一、二线城市的楼市供需和楼价均将出现分化。
2014年昆明楼市重新进入到稳定的状态，昆明受外来购买力强和刚需一直长盛不衰的影响，会稳步上升，但是由于城市发展速度比较慢，房价不太可能出现大幅度的涨幅。房天下
预计2014 年商品房销售均价增幅预计将收窄至7%，一线和二线核心城市房价继续上涨，核心区域房价大涨。三、四线城市有涨有跌。房天下
至祥置业（中国）有限公司董事副总黄雷：“春城”和“前景”就是昆明城市核心竞争力
从市场数据来看，昆明土地供求的峰值发生于2011 年，规划审批的峰值出现于2012 年，而2013年则是预售和成交的峰值，阶段性的平台作用的传导非常显著，结合2012 年和2013 年的土地成交面积和规划公示建筑面积来看，2014 年入市项目的预售面积仍旧可以保持目前的体量，预期与2013 年相比变化不大，将在高位维持。房天下
究其原因，城市的产业结构和自然资源是两个值得关注的客观动力。与同为西南区域的成都、重庆相比，昆明的产业优势集中于烟草、生物制药、旅游等方面，相对于工业主导的城市在人口结构的吸引力方面存在差异，加上气候资源和长久以来形成的休闲的城市氛围基础，使昆明在未来发展中宜居型条件越发突出。
从主观动力来考虑，昆明在云南省“一城独大”的城市地位，使其对全省范围内的客户都产生聚集能力。人口的聚集又进一步引发交通、教育、文化、医疗、金融等产业的新发展。另一个主观动力来自于规划导向层面，十八届三中全会提出的发展旅游地产、养老地产为代表的产业地产的发展方向，也让昆明拥有了新的地产发展方向和空间，极有可能成为养老、旅游地产发展的新热点。此外，“桥头堡”和“金改区”也为未来昆明的产业升级和人口聚集提升定义了新的方向。房天下
世联地产昆明公司客户与资源部总监陶刚：年将会是昆明楼市转型期元年
世联地产在统计昆明2012 年和2013年的销售房企top 时，发现了一个有趣的现象：2012 年的top 房企中，从第7名开始，销售额不到10 个亿。而在2013 年的top 中，不到15个亿的房企是很难进入这个排行榜的。也就是说，昆明城市化进程的步伐很快，而行业集中度也在不断提升。从整个宏观层面来看，2014 年将是昆明房地产市场转型期的元年，将会从初级阶段向转型期过渡。陶刚表示，世联地产在对房价的走势做判断时，不仅仅关注市场本身，也关注50个核心城市。而根据销售面积、销售套数、成交金额等各方面的数据分析后，会发现二线城市的市场反应会比一线城市好，因此，作为二线城市的昆明在2014 年的市场反应完全值得期待。针对2014年昆明房价的波动，陶刚认为具体的波动起伏，主要是看各个板块的供应量，当然不排除一些开发商因资金紧张而进行大幅度的降价销售。房天下
而谈及产品结构时，世联地产经过不断调研和分析，针对改善型需求的购房者来说，洋房类的产品将成为其年的选择之重。同时，刚性需求仍然占据主导地位。
易事达地产顾问（中国）副总经理陆韬：城中村改造项目还有发展空间
昆明房地产行业与其他二线城市比较后的差异性是什么？大范围不用深究，就在小范围的西南片区二线城市相互比较就可看出几大点差异性。首先，前几年大量城中村改造，造成现在城中村项目遍地开花的情况；其实，大量城中村改造吸引了很多外来开发商，也包括一线房企。房天下
往后两年，城中村改造项目放量将会很大。但是，城中村改造项目要求较高，且和先进城市的产品相比，还有很大的发展空间。所以，在外来开发商强大的压力下，城中村改造项目的开发商应该更加注重产品的质量，提升产品的竞争力。房天下
从昆明城市发展经济上来看，昆明房价不算高。所以，2014 年高质量产品将会出现稳定上涨的趋势，但是涨幅与往年不会有太大区别。
昆明事必达商务有限公司董事长李力：州市投资需谨慎
昆明无论从人口规模还是从商贸等方面来看都是云南的中心城市！这就是昆明房地产市场与其他二线城市项目的差异。这点差异不会对2014年房地产市场带来多大的影响，但是无论从价格还是大局上来说都会有些和往年不同的变化。房天下
房价方面，2014年不是特别看好。经过多年的开发，今年的推盘量比较大，表面上看房价波动不会太大。但是，一些低品质楼盘将会受到严重的考验，降幅可能会达到10%-20%之多。
从大局来看，昆明人口有固定的增长，整个市场不会受到太大的影响。但是地州楼市就不太看好，因为州市（除了大理）起步远远晚于一线、二线城市，还处于前期摸索阶段，但也因此有着极大的发展潜力。但众多州市城市人口有限，城市规模偏小，也成为了制约州市楼市发展不可摆脱的瓶颈。所以，投资州市要更加谨慎。，要理清国家的政策、规划，跟着大方向走；第二，要切身感受城市自身的发展，人口在50万以下的城市，自我循环能力较差；第三，要斟酌具体楼盘的物业价值及投资价值。房天下
世纪不动产昆明区域分部总经理柴音：价格涨幅保持2013 年水平
在二线城市中居于相对靠后位置的昆明，是经济发展综合能力决定的。与其他同类城市比较有着较大的差异：，省内中心城市的地位使城市人口、规模、区位等资源非常集中，其城市化规模潜力巨大；第二，海拔、气候因素形成的自然宜居条件无可比拟；第三，行业发展比之一线城市以及其他城市，起步较晚，行业的发展还留有较大空间。特别是商业、旅游方向的开发和成熟还有待时日；第四，价格和交易量的回落空间较小，大起大落的市场态势不容易出现。
这些差异会对昆明楼市造成一些影响。通过21世纪不动产体系市场统计研究显示，目前的交易量中户型的选择，房款支付方式，以及购房者实际年龄等因素，并未实际对抗现行的购房调控政策，刚性需求居于主导地位。省内迁居客户和省外迁居客户的数量在逐渐增加。即昆明的房地产市场向好，一是交易量会上升，二是价格比较平稳。我们认为持续小幅提高会是价格的趋势，2014 年的价格涨幅应该保持年的涨幅水平。
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