[摘要] 从2013年春节之后，商业物业开始了推售节奏。据记者不完全统计，2013年昆明54个在建楼盘中商业总体量达1260万平米，以2011年末的昆明428万城镇人口计算，人均商业面积近3平米。
从2013年春节之后，商业物业开始了推售节奏。据记者不完全统计，2013年昆明54个在建楼盘中商业总体量达1260万平米，以2011年末的昆明428万城镇人口计算，人均商业面积近3平米。不仅如此，昆明近年商业用地成交大幅度提升，很多大型的商业综合体也渐渐入市，投资商业物业成为了很多投资客的方式。 商铺售价除西市区上涨外
其他片区都在下降
商铺产品的推售节奏涵盖了春节之外的所有月份，3月、6月和7月开盘入市供应量相对较大，6月推售的商铺产品总价值达到17.17亿元，占全年超过1/4。据至祥研究中心人员介绍，小面积商业产品的入市可谓是今年商铺推售的亮点之一，主要是为了吸引小型的投资客户，推动整个项目的销售。
通过至祥研究中心提供的数据，记者初步换算，二环内的在售商铺价格从2012年每平米为25800元上涨到了2013年的33300元，涨幅为29%；东南西北四个区的商铺售价除西市区上涨外，其他片区都在下降。
租金方面，二环内的商铺租金由2009年的每平米110元上涨到了2013年的150元/平米，涨幅达36%；东市区的商铺租金由2009年的52元/平米上涨到了2013年的65元/平米，涨幅达25%；西市区的商铺租金由2009年的53元/平米上涨到了2013年的69元/平米，涨幅达30%；南市区的商铺租金由2009年的55元/平米上涨到了2013年的75元/平米，涨幅达36%；北市区的商铺租金由2009年的70元/平米上涨到了2013年的82元/平米，涨幅达17%。
投资类产品面积
跨度逐步拉大
写字楼产品本身的特点决定其面向市场以开盘形式推出的产品量较少，更多的是针对核心目标客户群体的点对点精准营销，截止11月底商务开盘项目仅有金尚俊园、葡萄街区、海伦国际、大都和万达广场4个项目，累计推出2046套、30余万平米，优惠前均价为15899元/平米。昆明写字楼推售从月度来看集中于8月、9月、10月传统的行业旺季，这三个月的套数占比合计达到90%以上，而开盘销售率则在9月达到，为70%左右。
以公寓为代表的投资产品套数占比达到50%以上，面积占比约40%，成为商业物业面市的主力产品。至祥研究中心人员称，主要原因是今年开始旧改项目的大量入市，旧改项目良好的区位条件带来了对高租金市场预期，大量的商业用地顺应市场需求的变化，也布局了充沛的公寓产品，迎合限购之后投资客户对于类住宅物业的偏好。
公寓产品今年集中于3月、4月和6月推售，在市场追捧和产品差异度低的背景下，此类产品的销售显著高于商铺和写字楼。按类别来看，精装公寓因其可以直接出租及高的特征，成为投资类别产品供求两旺的产品，并实现10253元/平米的高价格。普通公寓则是市场供应量的产品，套数占比和面积占比分别为80%和83%。此外，投资类产品的面积跨度逐步拉大，城市中心豪宅公寓产品带动了此类产品供应面积的放大，以满足新兴客户群体的潜在需求。
数据来源：至祥研究中心
走势分析
商业地产明年继续龙争虎斗
2014年，昆明楼市的商业物业伴随着旧城改造的推进，将持续保持高放量的供应态势，而市场竞争也将更为激烈。
写字楼——闷声发财
昆明未来几年的写字楼供应都将在高位运行，但写字楼产品本身的销售和工程进度的关系密切，由于各个项目的工程差异很可能导致从入市时间来看供应量呈现平稳态势。从开发企业来看，提高差异化水平、准确定位目标客户群体已经成为项目去化的根本所在，而对于目标客户群体的争夺也将更加激烈。
商铺——两极分化
商铺自持比例的增加已经成为开发企业的共识，但出售部分的价格和销售都比预期困难，两者之间的平衡成为项目销售阶段的关键所在。
明年开始将会有更多的商业进入运营阶段，养商期的竞争将更加残酷，而投资客户伴随着这一阶段的到来对于商业投资的选择也要更加谨慎。
投资——持续高温
公寓产品已经在2013年证明了其在现行市场中的价值，不限购、不限贷、门槛低、高回报让其成为偏爱投资房产的大多数客户群体持续关注的热点，未来将维持目前的市场状态，其中精装公寓的市场占比将会获得进一步的提升，可能取代毛坯产品成为市场主流。
数学·商业
1260
2013年昆明54个在建楼盘中商业总体量达1260万平米，以2011年末的昆明428万城镇人口计算，人均商业面积近3平米；
36%
二环内在售商铺价格从2012年每平米为25800元上涨到了2013年的33300元，涨幅为29%；租金由2009年的110元/平米上涨到了2013年的150元/平米，涨幅达36%；
90%
写字楼推售集中于8月、9月、10月传统的行业旺季，3个月的套数占比合计达到90%以上；
公寓产品今年集中于3月、4月和6月推售；
80%
普通公寓仍然是市场供应量的产品，套数占比和面积占比分别为80%和83%。
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