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三年限购昆明房价一路高歌 昆明涨幅全国第五

春城晚报   2013-10-05 12:14

[摘要] 中指研究院日前发布8月中房指数系统百城价格指数,从统计情况来看,在此次被纳入统计范围的全国100个城市里,有71个城市环比上涨,昆明位列其中,并且该月昆明房价样本平均价格较7月份上行达3.18%,环比涨幅居全国第五位。

数据来源:住宅均价:中房指数系统


数据来源:住宅均价:中房指数系统

数据来源:中指研究院西南分院、昆明市国土资源局。


数据来源:中指研究院西南分院、昆明市国土资源局。


“没有卖不出去的商品,只有卖不出去的价格。”这是2012年楼市低迷期的写照。

2013年,这话不再适用昆明楼市。

从2012年底开始,昆明地产如沐春风。守夜排号、开盘热卖、刚需盘抢手等现状不再是特例。

也正是那时,“限购”政策效应逐渐消退,昆明楼市摆脱了“价格战”的肉搏,住宅均价水平也从“7”字头上升至“8”时代。

在限购第三年,昆明房价开始一路高歌。

2013年秋季房交会17日开幕,风向标的功用更被市场关注。

“惊呆了伙伴”的涨幅排名

某研究机构日前发布8月中房指数系统百城价格指数,从统计情况来看,在此次被纳入统计范围的100个城市里,有71个城市环比上涨,昆明位列其中,并且该月昆明房价样本平均价格较7月份上行达3.18%,环比涨幅居第五位。

数据显示,上个月100个城市(新建)住宅平均价格为10442元/平方米,环比7月上涨0.92%。这是自2012年6月来连续第15个月环比上涨,涨幅比之前一个月扩大0.05个百分点;同比来看,价格连续第9个月上涨,涨幅继续扩大。


房价同比、环比齐升的情况下,由于受近期刚性需求拉动和楼市新增供应放量等诸多因素影响,8月份昆明房价总体涨势明显。该月昆明房价样本平均价格环比上涨3.18%,比起7月份来,每平方米增长264元。

延续年初回暖势头,昆明楼市如今甚为“暖和”。

“2013,房企很忙。”正如今年1月我们所说的那样,更多房企将大块土地收入囊中;面市项目加大推进力度;更多关乎生活的商业一一呈现。

“金九银十”到了,昆明楼市的温度或许也会再高一些。不仅在于更多楼盘面市、更多成交面积,更在于房价的高低。

经过采访,业内专家多从供需关系解释房价走向:“因为众多开发商会在房交会期间积极蓄客和加大力度推盘,楼市供给有望达到年内的值,供给量的增加将缓解房价上涨压力。因此,即将到来的传统销售旺季,楼市销量或上升,但房价大幅上涨的可能性不大。”

但购房者不这么认为:“大幅上涨怎么定义?昆明房价每平方米基本都在8000元以上,随便涨几个百分点,每平方米几百块就进去了,100平方米的房子就多几万块,一年工资不也就几万块吗?就是小幅上涨,想买房的刚需也有很大压力。”

“调控也好、市场供应增大也罢,对房价的影响,并不符合我们的预期。”在某楼盘售楼部看房的一位购房者直言:“前两年说昆明供给少,所以房价涨得快,去年开始楼盘倒是多了,不但房价没降,大幅度优惠也少了。反而是每个项目开一次盘,涨一次价。少的一两百,多的上千,本来对于昆明这样的二线城市来说,房价已经不低了,再涨我是真买不起了。”

真如专家所说,供给增长后,房价涨幅会有所回落,还是与购房者直观感受相同,房价继续高歌猛进,秋交会上或许会有答案。

寻迹房价上涨

纠结于房价同比、环比的各种百分数,或许不能直观地说明房价数量的变化,那么,根据某指数研究院和易事达房地产经纪有限公司提供的2011年~2013年昆明住宅均价和成交量的数据来看,可能更显而易见。

2011年,昆明住宅均价与成交量基本显现为负相关,房价波动明显,因为供求矛盾突出,房价总体呈快速上涨趋势;2012年,房地产市场在流动性收紧、限购、限贷等一系列限制性政策影响下,地产企业以价换量,加上降准、降息和首次置业利率下调等影响,房价平稳运行,下半年开始回暖。

2012年底,昆明房价不断上涨,并持续至2013年。但这似乎与昆明地产市场因素并无关联,甚至相左。

昆明商品房预售供应量首次超过千万平方米即是在2012年,达到1217万平方米,供求比接近2:1,2013年或将保持这一供给量。同时,根据某指数研究院提供的数据,2012年8月~2013年8月,昆明商品房月度销供比在最近12个月中,仅有4个月销售大于供给,这意味着昆明地产库存压力进一步上升。今年8月,昆明商品房供销比下滑,本月下降至0.38,其中成交量为73.56万平方米,供应量却高达195.96万平方米。

“面包涨价,根源在面粉。”但从中原地产提供的数据来看,2008年~2012年期间,2011年土地成交金额和楼面地价均达到,2012年,楼面地价平均为1520元/平方米,比2011年降低333元/平方米,2013年昆明主城区招拍挂住宅用地楼面地价为2500元/平方米左右。

表面来看,面粉并不昂贵。再加上刚性需求的不断消化,似乎昆明房价没有上涨的理由。

“那仅是表面。”不止一位开发商说,与目前一线城市“抢地”不同,昆明土地多为城中村改造。“要想拿到比较理想的土地,往往需要介入拆迁。涉及拆迁可就没那么简单了。”“拆迁补偿的高低、拆迁时间的长短、赔偿资金的支付、后续回迁的解决等,在开发商看来都是成本。这些成本就不是那么简单就能算出来的。如果拆迁耽搁几年,资金的时间成本都算不过来账。”

而关于房价从“7”跳到“8”的时间节点,《21世纪商业评论》主编吴伯凡在《东吴相对论》中坦言,2012年经济低迷时期,国家不断出台刺激经济的政策,货币增发则或多或少会传导在房地产市场,资金推动,也是地产回暖、房价上升的因素之一。

房价上涨是现实所在,资金、房产税、城镇化等影响因素的叠加效果,未来如何并非谁能预测。到2013年秋季房交会看看风向、找找答案,买房这事,得自己定。

 

 

 

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